REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00388 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DZCY

Minute n° 70/2026

JUGEMENT du 12 Février 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM [Localité 1] (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE [K]), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Manuel KELLER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Y] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Jean-Yves ZORDAN

Greffier : Jérémy BOCHELEN

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU :

11 décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026 et signé par Jean-Yves ZORDAN, juge des contentieux de la protection, assisté de Jérémy BOCHELEN, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 11 octobre 2016, la SA d’HLM [Adresse 4] a donné à bail à M. [Y] [B] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 304.92 euros, augmenté des provisions sur charges

Le 17 mai 2023, la SA d’HLM [Localité 1] a fait signifier à M. [Y] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3434.02 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

La situation d’impayé locatif a été dénoncée par le bailleur à la CAF de la Moselle par lettre du 1er février 2023. Un plan d’apurement contractuel de l’arriéré locatif a été mis en place le 13 juin 2023. En raison du non-respect par le locataire des modalités de remboursement, le bailleur a dénoncé le plan par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 mars 2025.

Suivant assignation du 21 août 2025, la SA d’HLM [Localité 1]demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [B] ainsi que de tout occupant de son chef,

— condamner M. [Y] [B] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 6134.48 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 30 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— une indemnité mensuelle d’occupation de 422.02 euros jusqu’à la libération effective des lieux ,

— aux dépens y compris les frais du commandement de payer et la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— enjoindre à M. [Y] [B] à justifier d’une assurance locative sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date du jugement,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle par voie électronique le 22 août 2025.

À l’audience du 11 décembre 2025, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, a comparu et a maintenu ses demandes. Elle a produit un décmpte actualisé de la créance locative qui s’élève à 7034.96 euros au 30 novembre 2025.

La SA d’HLM [Localité 1] expose que M. [Y] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Y] [B] a comparu. Il a exposé être divorcée et père de deux enfants pour lesquels il paie une pension alimentaire de 140 euros. Il a indiqué être salarié dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée pour un salaire de 1100 euros. Il indique avoir repris le paiement du loyer ce jour et propose de payer 100 à 150 euros par mois pour régler l’arriéré locatif. Il a ajouté qu’il envisage de déposer un dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 22 août 2025 en vue d’une audience prévue le 11 décembre 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF par la SA d’HLM [Localité 1] le 1er février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, les demandes de la SA d’HLM [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [Y] [B] le 17 mai 2023 pour un montant principal de 3434.02 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux et que l’attestation d’assurance n’a pas été communiquée au bailleur.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 juillet 2023 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, M. [Y] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17 juillet 2023.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d’ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Dès lors, il est ordonné, qu’à défaut par M. [Y] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion des occupants, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l’occupation du bien par M. [Y] [B] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner M. [Y] [B] à payer au bailleur, à compter du 17 juillet 2023, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA d’HLM [Localité 1] apporte la preuve de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 30 novembre 2025, que M. [Y] [B] reste devoir la somme de 7034.96 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d’occupation.

L’obligation au paiement de cette dette étant rapportée, M. [Y] [B] est condamné à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 7034.96 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 30 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande au titre de l’assurance du logement

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s’assurer « contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ». Il doit en justifier, chaque année sur demande du bailleur (attestation d’assurance). Cette obligation ne prend fin qu’à la date de libération des lieux.

Il convient dès lors de condamner M. [Y] [B] à justifier auprès du bailleur de la souscription d’une assurance habitation au titre du logement qu’il occupe et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 10 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une astreinte définitive.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Qu’il s’agisse d’une demande de délais de paiement formulée au visa de l’article 1343-5 du code ou de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le débiteur doit justifier, par des éléments objectifs et des pièces justificatives, de difficultés financières réelles et actuelles, rendant impossible ou excessivement difficile l’exécution immédiate de l’obligation. La simple allégation de difficultés ou la production de documents insuffisants ne suffit pas. Le débiteur doit démontrer sa bonne foi, c’est-à-dire l’absence de manœuvres dilatoires, la volonté de s’acquitter de sa dette et, le cas échéant, la reprise de paiements partiels ou la formulation de propositions sérieuses d’apurement.

Le juge apprécie également les besoins du créancier, afin de ne pas porter une atteinte excessive à ses droits. L’octroi d’un délai ne doit pas avoir pour effet de priver le créancier de la substance de sa créance ou de le placer dans une situation de précarité.

La capacité du débiteur à respecter l’échéancier sollicité est déterminante. Le juge vérifie la cohérence entre les ressources, les charges et le plan de paiement proposé.

En l’espèce, M. [Y] [B] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette.

La société [Localité 1] s’oppose à cette demande.

Il ressort des pièces du dossier que la dette locative a augmentée et que le locataire a déjà bénéficié d’un plan d’apurement contractuel de la dette le 13 juin 2023 dans lequel les parties avaient convenu d’une mensualité de 40 euros en sus du loyer courant pour apurer l’arriéré locatif d’un montant de 3851.28 euros. Ce plan n’a pas été respecté et a été dénoncé le 12 mars 2025, l’arriéré locatif s’élevant à cette date à 4291.55 euros. Si au demeurant, le locataire déclare avoir repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, condition posée par l’article 24 V de la loi précitée pour l’octroi de délais de paiement, il ressort du décompte locatif du bailleur que M. [B] n’a payé qu’à deux reprises en totalité son loyer depuis le 8 janvier 2025.

Enfin, les ressources de M. [B] ne permettent de dégager aucun disponible après paiement des charges de la vie courante lui permettant de solder l’arriéré locatif d’un montant de 7034.96 euros sur la durée maximale de 36 mois.

En conséquence, la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire est rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [B], partie perdante, est condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile et à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la SA d’HLM [Localité 1] d’une part, et M. [Y] [B] d’autre part, concernant les locaux [Adresse 5], sont réunies ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 17 juillet 2023 ;

DEBOUTE M. [Y] [B] de sa demande délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [Y] [B] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 7034.96 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Y] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Y] [B] à payer la SA d’HLM [Localité 1] une indemnité d’occupation d’un montant de 422.02 euros égale au montant du loyer contractuel et des charges éventuellement révisé à compter du 17 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

ORDONNE à M. [Y] [B] de justifier auprès du bailleur de la souscription d’une assurance habitation au titre du logement qu’il occupe et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 10 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une astreinte définitive ;

CONDAMNE M. [Y] [B] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [B] aux dépens de l’instance y compris les frais du commandement visant la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection