REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00263 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DXZP

Minute n° 43/2026

JUGEMENT du 29 Janvier 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. CDC HABITAT SAINTE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [W] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Jean-Yves ZORDAN

Greffier : Daniel HELFENSTEIN

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU :

13 novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026 et signé par Jean-Yves ZORDAN, juge des contentieux de la protection, assisté de Jérémy BOCHELEN, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 12 septembre 2019, la SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] a donné à bail à Mme [W] [R] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 416.75 euros, augmenté d’une provision sur les charges locatives et un garage pour un loyer de 37.71 euros.

Le 17 mars 2025, la SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] a fait signifier à Mme [W] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4119.04 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

Ce commandement a été notifié à la CAF de la Moselle et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 5 mars 2025.

Suivant assignation du 17 juin 2025, la SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [W] [R] ainsi que de tout occupant de son chef,

— condamner Mme [W] [R] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 6138.77 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 31 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— aux dépens et à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 17 juin 2025.

À l’audience du 13 novembre 2025, le conseil de la SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] a comparu, a maintenu ses demandes et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à 3127.90 euros à la date du 31 octobre 2025.

La SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] expose que Mme [W] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée, Mme [W] [R] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, prorogé au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 juin 2025 en vue d’une audience prévue le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] le 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, les demandes de la SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [W] [R] le 17 mars 2025 pour un montant de 4119.04 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les 2 mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 mai 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, Mme [W] [R] réside dans les lieux sans droit ni titre depuis le 17 mai 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d’ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Dès lors, il est ordonné, qu’à défaut de libération volontaire des lieux par Mme [W] [R] au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion des occupants, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l’occupation du bien par la défenderesse cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, en application des dispositions de l’article 1760 du code civil, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner Mme [W] [R] à payer au bailleur, à compter du 17 mai 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] apporte la preuve de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 31 octobre 2025, que Mme [W] [R] reste devoir la somme de 3127.90 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d’occupation.

L’obligation au paiement de cette dette étant rapportée, Mme [W] [R] est condamnée à payer à la SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] la somme de 3127.90 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 31 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [W] [R], succombant à l’instance, est condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et à payer à la SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] d’une part, et Mme [W] [R] d’autre part, concernant les locaux [Adresse 4] à [Localité 3] [Adresse 5] et un garage n°[Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 2], sont réunies ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 17 mai 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [W] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [W] [R] à payer à la SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [W] [R] à payer à la SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] la somme de 3127.90 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [W] [R] à payer à la SAS CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [R] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection