Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX02]

[Courriel 13]

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[Localité 14] Civil

N° RG 24/06491

N° Portalis DB2E-W-B7I-M4SJ

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e David ROSELMAC

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [D] [R] [M] [B]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

La SACA DOMIAL, Société anonyme à conseil d’administration,

Société d’habitation à loyer modéré,

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 139

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [R] [M] [B]

né le 12 Octobre 2000 à [Localité 12] (CÔTE D’IVOIRE)

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 09 Octobre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 20 Novembre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat prenant effet le 16 septembre 2021, la SACA DOMIAL a donné à bail à Monsieur [D] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 11] , pour un loyer mensuel initial de 294,26€ et 45,82€ de provision sur charges.

Selon engagement de location prenant effet le même jour, la SACA DOMIAL a également loué à Monsieur [D] [B] un parking n°032608, place n°1, situé à la même adresse que l’appartement à usage d’habitation pour un loyer mensuel de 15 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SACA DOMIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 avril 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 15] par un acte de commissaire de justice du 19 juin 2024 pour obtenir la résiliation des contrats, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement à l’arriéré locatif.

A l’audience du 9 octobre 2024, à laquelle le dossier a été retenu, la SACA DOMIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au juge de :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des contrats de location,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [B], le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2 381,67 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.Monsieur [D] [B] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant. Il indique également qu’il a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SACA DOMIAL justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales du Bas-Rhin le 5 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les deux contrats de location conclus à partir du 16 septembre 2021 contiennent chacun une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 29 avril 2024, pour la somme en principal de 1 802,85€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :la SACA DOMIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [B] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 381,67€ à la date du 8 octobre 2024.

Monsieur [D] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la société DOMIAL cette somme de 2 381,67 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

De plus, le VI de ce même article prévoit notamment que, par dérogation aux dispositions du V, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a rendu le 03 septembre 2024 une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement de Monsieur [D] [B]. Au jour de l’audience, il résulte des débats que les mesures de traitement de la situation de surendettement de Monsieur [D] [B] n’ont pas encore été adoptées.

Il ressort également des éléments versés au dossier que la dette locative a été incluse dans la procédure de surendettement et que le paiement, ne serait-ce que partiel, des loyers courants a repris.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [D] [B] selon les modalités précisées au dispositif. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 10 juin 2024.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [D] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de rejeter la demande de la SACA DOMIAL formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 16 septembre 2021 entre la SACA DOMIAL et Monsieur [D] [B] concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 10] [Localité 16] [Adresse 1]) sont réunies à la date du 10 juin 2024,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 16 septembre 2021 entre la SACA DOMIAL et Monsieur [D] [B] concernant emplacement de parking n°032608, place n°1, situé au [Adresse 10] [Localité 16] ([Localité 7] sont réunies à la date du 10 juin 2024,

CONDAMNE Monsieur [D] [B] à verser à la SACA DOMIAL la somme de 2 381,67 € (décompte arrêté au 8 octobre 2024, incluant le loyer du parking pour le mois de septembre 2024 à hauteur de 15 euros), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [D] [B] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 10 € jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, les mesures de traitement prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 précités se substituant aux délais accordés par la présente décision,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 janvier 2025,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 2 381,67€, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés et celles imposées le cas échéant ensuite par la Commission ou le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par lettre recommande demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 10 juin 2024,

Dans l’hypothèse de cette résiliation uniquement,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [D] [B] ainsi que tout occupant de son chef, de l’appartement et du parking situés au [Adresse 10] [Localité 16] [Adresse 1]), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [D] [B] au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,

En tout état de cause,

DEBOUTE la SACA DOMIAL de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection