TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire délivrée le:

Copie certifiée conforme délivrée le:

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 21/13135

N° Portalis 352J-W-B7F-CVMBV

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 05 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMOBILIERE PYK

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Alexis WEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0261

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [O] [S] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 6]

tous deux représentés par Maître Caroline UZAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1570

Décision du 05 Novembre 2024

2ème chambre 2ème section

N° RG 21/13135 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVMBV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 11 juillet 2019, la SCI IMMOBILIERE PYK a acquis de [O] [S] épouse [Z] et [W] [Z] un appartement duplex au 5ème et 6ème étage du [Adresse 4]), au prix de 1.500.000 euros.

L’acte comportait la clause d’exclusion des vices cachés ainsi formulée ;

« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance , sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

— Des vices cachés

— Des vices apparents. »

La SCI IMMOBILIERE PYK a ensuite allégué avoir subi différents dégâts des eaux à partir du 23 octobre 2019.

Par ordonnance de référé rendue le 10 septembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné en qualité d’expert [P] [T], avec notamment pour mission de décrire les désordres et malfaçons allégués dans l’assignation, et dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de provision, de réalisation de travaux et de dispense de charges.

Cette ordonnance de référé a été rendue entre [U] [V], [X] [R] et [N] [Y], demanderesses, et la SCI IMMOBILIERE PYK ainsi que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]. Elle n’a donc pas été rendue au contradictoire de [O] [S] épouse [Z] et [W] [Z].

Par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 14 avril 2022, cette ordonnance a été confirmée en toutes ses dispositions.

Par exploits d’huissier en date du 21 octobre 2021, la SCI IMMOBILIERE PYK a fait assigner [O] [S] et [W] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir de ceux-ci le paiement de dommages et intérêts consécutifs à des vices cachés.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 juin 2023, la SCI IMMOBILIERE PYK demande au tribunal de :

« Vu les articles 1641 et suivants du Code civil

DONNER ACTE à la société PYK que la signification de la présente assignation interrompt la prescription ;

CONDAMNER les Epoux [Z] à verser la somme de 28.025,84 euros à la société PYK au titre de la réparation des préjudices matériels ;

CONDAMNER les Epoux [Z] à verser la somme de 12.400 euros à la société PYK au titre de la réparation des préjudices immatériels.

DIRE que ces sommes porteront intérêt au taux légal avec anatocisme à compter du 21 octobre 2021, date de l’assignation délivrée aux Epoux [Z] ;

DEBOUTER les Epoux [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER les Epoux [Z] à verser la somme de 2.000 euros aux demandeurs en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER les Epoux [Z] aux entiers dépens. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 mai 2023, [O] [S] et [W] [Z] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1641, 1648, 1240 et suivants du Code Civil

Vu les articles 15 et 16 du Code de Procédure Civile

Vu la clause de renonciation insérée dans l’acte notarié du 11 Juillet 2019

Vu l’absence de mauvaise foi des époux [Z]

Débouter la SCI PYK de l’ensemble de ses demandes comme étant irrecevables et mal fondées.

Condamner la SCI PYK à payer aux époux [Z] , la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts au titre de leur procédure abusive.

Condamner la SCI PYK à payer aux époux [Z] la somme de 5.000€ au titre de l’article700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Il sera renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un exposé exhaustif des moyens au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2023.

A l’audience du 1er octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ou de donner acte ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. Il n’y a donc pas lieu de constater que l’assignation interrompt la prescription, aucun fin de non-recevoir de ce chef n’ayant été élevée contre les des demandes y figurant.

Par ailleurs, il résulte de l’article 768 du code de procédure civile que le tribunal n’est saisi que des demandes figurant au dispositif des dernières conclusions des parties, de sorte qu’il ne sera pas répondu à la demande de [O] [S] et [W] [Z] tendant au rejet la pièce adverse n°11, laquelle figure aux motifs de leurs dernières conclusions et non au dispositif de sorte qu’elle ne saisit pas le tribunal.

Sur la fin de non-recevoir formée par [O] [S] et [W] [Z] tirée de la clause de renonciation aux vices cachés à l’acte de vente et celle tirée du fait que le rapport d’expertise ne leur est pas opposable.

[O] [S] et [W] [Z] sollicitent de déclarer irrecevable la demande en paiement de dommages et intérêts au motif que l’acte de vente comporte une clause d’exclusion des vices cachés en page 11.

Toutefois, [O] [S] et [W] [Z] ne se prévalent en réalité pas d’une fin de non-recevoir, l’existence d’une clause d’exclusion des vices cachés étant une défense au fond.

Par conséquent, il n’y pas lieu de déclarer irrecevable la demande de la SCI IMMOBILIERE PYK, et le moyen tiré de la clause de renonciation aux vices cachés à l’acte de vente sera examiné au fond.

[O] [S] et [W] [Z] sollicitent par ailleurs de déclarer irrecevable la demande de la SCI IMMOBILIERE PYK au motif qu’elle s’appuie sur une expertise judiciaire à laquelle elle n’a pas été partie.

Il résulte toutefois de l’article 16 du code de procédure civile que lorsqu’une partie à laquelle un rapport d’expertise est opposé n’a pas été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut refuser d’examiner ce rapport, dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il lui appartient alors de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

Par conséquent, il n’y pas lieu de déclarer irrecevable la demande de la SCI IMMOBILIERE PYK au motif qu’elle s’appuie notamment sur une expertise à laquelle [O] [S] et [W] [Z] n’ont pas été parties.

Sur la demande de la SCI IMMOBILIERE PYK de dommages et intérêts au titre des vices cachés

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. En outre, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte de ces dispositions que le vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose vendue, ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, figure à l’acte de vente une clause d’exclusion des vices cachés, dont se prévalent les défendeurs, et dont l’application ne peut selon eux être écartée car ils n’avaient pas connaissance du vice allégué. En effet, selon les défendeurs, une résolution figurant à un procès-verbal d’assemblée générale de copropriétaires sur un projet de travaux d’entretien contenant le toit du bâtiment A avec impact au 6ème étage, laquelle n’a jamais été adoptée ou remise à l’ordre du jour ne saurait prouver leur connaissance d’un quelconque vice.

Toutefois, l’examen dudit procès-verbal d’assemblée générale du 8 décembre 2014, dont les époux [Z] n’ont pu qu’avoir connaissance en qualité de copropriétaires, montre que figure dans la résolution n°17 intitulée « Projets de travaux d’entretien à discuter pour 2014 », l’élément suivant : « Fuite d’eau (pluie) sur le toit du Bâtiment A, avec impact au 6ème étage ».

Par ailleurs, et ainsi que le soutient la SCI IMMOBILIERE PYK, il résulte du rapport d’intervention de la société CIMES URBAINES en date du 18 octobre 2017 qu’il y est indiqué « travaux de reprise ponctuelle de l’étanchéité à l’aplomb des infiltrations constatées chez Mr [Z] » et « à l’aplomb des infiltrations constatées dans la chambre de Mr [Z] », de sorte que préalablement à la vente du 11 juillet 2019, [O] [S] et [W] [Z] ont eu connaissance de l’existence d’infiltrations impactant le 6ème étage et l’appartement lui-même.

Le fait, comme le soutiennent [O] [S] et [W] [Z], qu’ils aient communiqué les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires ne faisant pas mention de désordre affectant la toiture-terrasse est indifférent pour écarter la connaissance par les vendeurs des infiltrations, laquelle est établie au regard des éléments exposés ci-dessus.

Il s’ensuit que [O] [S] et [W] [Z] avaient connaissance du vice allégué par la SCI IMMOBILIERE PYK, et donc que la clause d’exclusion des vices cachés figurant à l’acte de vente n’est pas applicable.

Il convient donc ensuite d’examiner si ce vice allégué répond à la définition légale du vice caché.

Il résulte du rapport que l’expert judiciaire [P] [T] désigné en référé, déposé en l’état compte tenu du refus des demandeurs de verser une consignation supplémentaire, a relevé des infiltrations actives dans deux pièces de l’appartement vendu par les défendeurs à la SCI IMMOBILIERE PYK. En effet, ce rapport constate qu’a l’occasion de la visite de l’appartement vendu à la SCI IMMOBILIERE PYK une fissure en biais de 1,2 mètre avec une infiltration active au niveau du séjour ainsi qu’une fissure en biais de 1 mètre au niveau de la « Chambre 2 », avec également une infiltration active.

Si les constatations figurant à ce rapport n’ont pas été réalisées au contradictoire de [O] [S] et [W] [Z], elles sont toutefois corroboré par d’autres éléments de preuve. Ainsi, le procès-verbal de constat d’huissier en date du 1er avril 2021 notait, s’agissant de la chambre exposée nord « Dans cette chambre, le plancher haut à côté du coffrage en partie droite présente de larges marques d’infiltrations. A l’aplomb de ce désordre reposent sur le sol une couverture et deux caissons dont l’un recouvert d’une serviette en papier rouge. Je constate la chute de multiples gouttes d’eau provenant du plancher haut sur cette serviette rouge. En cueillie mur / plafond, à gauche de la climatisation, une marque d’infiltration apparaît et la peinture est cloquée sous la climatisation ». Ce même procès-verbal de constat d’huissier notait aussi, s’agissant du salon côté sud « Le plancher haut, en angle et à droite du coffrage de la baie vitrée, présente une longe marque d’infiltrations avec des ramifications perpendiculaires. A l’aplomb de ce désordre, reposent sur le sol des couvertures et un caisson ». Par ailleurs, les photos produites de la chambre en mars 2020 puis en décembre 2021 montrent clairement sur la première photo et ainsi sur le plancher haut de la chambre la présence d’auréoles caractéristiques d’infiltrations, puis sur la seconde photo du 13 décembre 2021 ce même plancher haut très détérioré au même endroit avec la présence d’un trou.

Ce vice rend le bien impropre à l’usage d’habitation auquel on le destine, dès lors que ce bien est gravement affecté dans sa fonction de couvert compte-tenu d’un défaut d’étanchéité.

Les éléments précités quant à la connaissance préalable de [O] [S] et [W] [Z] des infiltrations subies dans le bien vendu établissent aussi par la même l’antériorité du vice à la vente. Si [O] [S] et [W] [Z] font valoir que la SCI IMMOBILIERE PYK a réalisé des travaux d’ampleur dès l’acquisition, aucun élément ne corrobore que lesdits travaux ont été à l’origine des infiltrations, alors que celles-ci avaient été nombreuses avant la vente tel que démontré plus haut.

Ce vice était caché de la SCI IMMOBILIERE PYK au moment de la vente, la photographie produite de la chambre au moment de l’achat ne permettant pas de se rendre compte de l’existence du vice.

Le fait, comme le soutiennent [O] [S] et [W] [Z], que les désordres proviennent de parties communes étrangères aux parties privatives est sans incidence pour caractériser l’existence d’un vice caché, dès lors qu’il impactent directement le bien vendu.

De la même façon, l’absence soutenue par [O] [S] et [W] [Z] de relance ou lettre recommandée depuis l’acquisition du bien jusqu’à la date de l’assignation est indifférente pour caractériser l’existence des vices cachés, laquelle s’apprécie à la date de la vente.

Au regard de ces différents éléments, [O] [S] et [W] [Z] qui, connaissaient le vice, sont donc tenus de réparer ses conséquences et il y a lieu d’examiner les demandes indemnitaires de la SCI IMMOBILIERE PYK.

La SCI IMMOBILIERE PYK justifie que l’assemblée générale des copropriétaires a émis un appel de fonds pour la réfection totale des trois toitures terrasses du bâtiment A, avec à leur charge la somme de 21.984,55 euros. Ce préjudice, en lien direct avec le vice caché, sera retenu, et [O] [S] et [W] [Z] seront in solidum condamnés à payer à la SCI IMMOBILIERE PYK la somme de 21.984,55 euros à ce titre.

La SCI IMMOBILIERE PYK justifie de travaux de dépose puis de repose de la climatisation, de coffrage et de peinture outre des frais de suivi par l’architecte de l’immeuble. Le constat d’huissier du 1er avril 2021 faisant état d’infiltration au niveau du coffrage et de la climatisation, ces travaux sont donc manifestement en lien avec les infiltrations du bien vendu. Toutefois, la somme de 2.260,21 euros sollicitée au titre de la dépose de la repose de la climatisation n’est pas justifiée, dès lors qu’il n’est produit qu’un devis faisant état de différentes options, de sorte qu’elle ne peut être retenue à titre de préjudice. Les frais de suivi par l’architecte de l’immeuble, manifestement en lien avec les infiltrations ayant conduit à la dépose de la climatisation puisque la note d’honoraire du 21 mars 2022 adressée à la SCI IMMOBILIERE PYK mentionne « DUPLEX CLIM DENONFOUX » ne sont justifié qu’à hauteur d’un montant TTC de 960 euros, lequel sera retenu. de sorte que ces préjudices seront retenus.

[O] [S] et [W] [Z] seront donc in solidum condamnés à payer à la SCI IMMOBILIERE PYK :

— la somme de 480,58 euros au titre de la dépose de la climatisation,

— la somme de 2.180 euros au titre des travaux de coffrage et de peinture,

— la somme de 960 euros au titre des frais de suivi par l’architecte de l’immeuble.

S’agissant du préjudice de jouissance, la SCI IMMOBILIERE PYK sollicite la somme de 12.400 euros, correspondant à une impossibilité de jouir de la chambre de 12 m² pendant trente-et-un mois, sur la base d’une indemnisation mensuelle de 400 euros calculée au regard d’une valeur locative mensuelle au m² de 32 euros par m².

Toutefois, le préjudice de jouissance, en présence d’une infiltration, doit être fixé non pas à 100% mais à 75%. Il y a aussi lieu, s’agissant d’une surface qui n’est pas louée mais faisant partie d’un appartement plus grand, de ne pas retenir l’estimation au m² proposée par la SCI IMMOBILIERE PYK, mais une base mensuelle de 24 euros par m². La durée du préjudice de jouissance de 31 mois sera en revanche retenue, dès lors qu’il est justifié par le rapport de l’architecte de l’immeuble que les travaux de réfection de la toiture ont pris fin le 28 juillet 2022.

Les dommages et intérêts alloués à la SCI IMMOBILIERE PYK au titre du préjudice de jouissance seront donc fixés à la somme de 6.696 euros.

L’ensemble des condamnations précitées portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 21 octobre 2021, et conformément à l’article 1343-2 du code civil la capitalisation des intérêts échus pour une année entière sera ordonnée.

Sur la demande de [O] [S] et [W] [Z] de dommages et intérêts dirigée contre la SCI IMMOBILIERE PYK pour procédure abusive

[O] [S] et [W] [Z] font valoir que le recours réalisé par la SCI IMMOBILIERE PYK est abusive, et qu’elle ne l’a intentée qu’après avoir été elle-même attraite en référé, alors qu’ils sont âgés et de santé fragile.

La SCI IMMOBILIERE PYK s’oppose à cette demande de dommages et intérêts et souligne qu’aucun abus n’est démontré, et que l’âge et la santé des défendeurs ne sont pas un argument pertinent.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1240 du code civil,que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, compte tenu de la solution donnée au litige, la SCI IMMOBILIERE PYK n’a commis aucune faute en introduisant l’instance.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par [O] [S] et [W] [Z] sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

[O] [S] et [W] [Z], qui succombent en leurs demandes à l’instance, seront in solidum condamnés aux entiers dépens, et leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

[O] [S] et [W] [Z] seront aussi condamnés à payer à la SCI IMMOBILIERE PYK la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demande de [O] [S] et [W] [Z] de déclarer irrecevables les demandes de la SCI IMMOBILIERE PYK ;

CONDAMNE in solidum [O] [S] et [W] [Z] à payer à la SCI IMMOBILIERE PYK, à titre de dommages et intérêts consécutifs au vice caché affectant le bien vendu le 11 juillet 2019 sis [Adresse 4]), les sommes suivantes :

— la somme de somme de 21.984,55 euros au titre de l’appel de charge de copropriétés pour la réfection des trois toitures terrasses du bâtiment A- la somme de 480,58 euros au titre de la dépose de la climatisation,

— la somme de 2.180 euros au titre des travaux de coffrage et de peinture,

— la somme de 960 euros au titre des frais de suivi par l’architecte de l’immeuble,

— la somme de 6.696 euros au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE le surplus des demandes de la SCI IMMOBILIERE PYK en paiement de dommages et intérêts dirigées contre [O] [S] et [W] [Z] ;

DIT que toutes ces sommes dues à titre de dommages et intérêts produiront intérêt légal à compter de la signification de l’assignation le 21 octobre 2021 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil :

REJETTE la demande de dommages et intérêts de [O] [S] et [W] [Z] dirigée contre la SCI IMMOBILIERE PYK pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum [O] [S] et [W] [Z] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de [O] [S] et [W] [Z] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [O] [S] et [W] [Z] à payer à la SCI IMMOBILIERE PYK la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 05 Novembre 2024

La Greffière Le Président

Sophie PILATI Robin VIRGILE