N° RG 24/01333 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756V4

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 9]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 13]

N° RG 24/01333 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756V4

Minute : 25/00078

JUGEMENT

Du : 06 Février 2025

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

C/

Mme [M] [X]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Mme [I] [D]

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [X]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 7]

non comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mai 2019, l’établissement Terre d’opale habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [X] sur un logement situé au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 366,76 euros et d’une provision pour charges de 149 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 495,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [M] [X] le 14 juin 2024.

Par assignation du 9 septembre 2024, l’établissement Terre d’opale habitat a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 603,33 euros, égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1071,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Mme [X] indiquait au travailleur social que ses difficultés financières avaient pour origine une baisse des prestations CAF, qu’elle souhaitait un accompagnement social et qu’elle n’avait pas repris le paiement du loyer courant car elle ne savait pas quand reprendre, du fait de la procédure de surendettement. Elle s’engageait lors du diagnostic à reprendre les paiements en décembre 2024.

À l’audience du 17 décembre 2024, l’établissement Terre d’opale habitat maintient l’intégralité de ses demandes, tant au titre des loyers impayés que de l’assurance locative, et précise que la dette locative, actualisée au 13 décembre 2024, s’élève désormais à 1412 euros. L’établissement Terre d’opale habitat expose qu’il n’y a eu aucune reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et s’oppose à d’éventuels délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [M] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré du 3 janvier 2025, le bailleur a justifié de la procédure de surendettement en cours (recevabilité le 13 juin 2024 et rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 30 juillet 2024).

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement Terre d’opale habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 12 juin 2024.

Cette dernière n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement, pas plus qu’à l’audience.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement Terre d’opale habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner Mme [M] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 603,33 euros, du 13 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’établissement Terre d’opale habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 13 décembre 2024, Mme [M] [X] lui devait la somme de 1 412 euros, échéance de décembre 2024 non incluse.

Il est justifié par le bailleur dans son décompte que la somme de 825,35 euros, correspondant à la dette locative de Mme [X] au 30 juillet 2024 au jour du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire (effacement), prononcé par la Commission de surendettement, a bien été déduite du montant demandé.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens, ainsi que les frais de non réponse ressource qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant.

Mme [M] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 1 192,03 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1071,56 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [M] [X] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 12 juin 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 mai 2019 entre l’établissement Terre d’opale habitat, d’une part, et Mme [M] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 12] est résilié depuis le 13 juillet 2024,

ORDONNE à Mme [M] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [M] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 603,33 euros (six cent trois euros et trente-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 juillet 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [M] [X] à payer à l’établissement Terre d’opale habitat la somme de 1192,03 euros (mille cent quatre-vingt-douze euros et trois centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 31 juillet 2024, échéance de décembre 2024 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 septembre 2024 sur la somme de 1071,56 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement Terre d’opale habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 9 septembre 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge