Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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[Localité 10] Civil

N° RG 24/00556 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MXKA

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— 

M^e Jean WEYL

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [E] [G]Préfecture du Bas-rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE DE REFERE Contradictoire

DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [G]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Charlene BOSCH, Greffier lors de l’audience

Maxime ISSENHUTH, Greffier lors du délibéré

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 03 Juillet 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 30 Septembre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 29 décembre 2022, la société 3F GRAND EST a donné à bail à Monsieur [E] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], [Localité 5], pour un loyer mensuel de 272,02 € et 139,52 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société 3F GRAND EST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 novembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [E] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par un acte de commissaire de justice du 22 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement à l’arriéré locatif.

A l’audience du 3 juillet 2024, la société 3F GRAND EST, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au juge de :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [G],le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3 673,79 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.Monsieur [E] [G] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant. Il indique également qu’il a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 23 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société 3F GRAND EST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002).

Le bail conclu le 29 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 600,22 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 janvier 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :La société 3F GRAND EST produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [G] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 673,79 € à la date du 30 juin 2024.

Monsieur [E] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la société 3F GRAND EST cette somme de 3 673,79 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

De plus, le VI de ce même article prévoit notamment que, par dérogation aux dispositions du V, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a rendu le 18 juin 2024 une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement de Monsieur [E] [G]. A ce jour, il résulte des débats que les mesures de traitement de la situation de surendettement de Monsieur [E] [G] n’ont pas encore été adoptées.

Il ressort également des éléments versés au dossier que la dette locative a été incluse dans la procédure de surendettement et que le paiement, ne serait-ce que partiel, des loyers courants a repris.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [E] [G] selon les modalités précisées au dispositif. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 8 janvier 2024.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [E] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de rejeter la demande de la société 3F GRAND EST formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2022 entre la société 3F GRAND EST et Monsieur [E] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], [Localité 5] sont réunies à la date du 8 janvier 2024,

CONDAMNONS Monsieur [E] [G] à verser à la société 3F GRAND EST à titre provisionnel la somme de 3 673,79 € (décompte arrêté au 30 juin 2024, incluant loyer pour le mois de juin 2024 à hauteur de 281,54 euros), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS Monsieur [E] [G] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 10 € jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, les mesures de traitement prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 précités se substituant aux délais accordés par la présente décision,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 novembre 2024,

DISONS que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DISONS qu’après règlement de la somme de 3 673,79€, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés et celles imposées le cas échéant ensuite par la Commission ou le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par lettre recommande demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 8 janvier 2024,

Dans l’hypothèse de cette résiliation uniquement,

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [E] [G] ainsi que tout occupant de son chef, de l’appartement situé [Adresse 3], [Localité 5], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXONS, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [E] [G] au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,

En tout état de cause,

DEBOUTONS la société 3F GRAND EST de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [E] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION