Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux et de la protection

[Adresse 2]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

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[Localité 12] Civil

N° RG 24/00954

N° Portalis DB2E-W-B7I-MQQZ

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Audrey LERVAL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— S.A.S. LES’THETIQUE BY STEPHANIE

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

S.C.I. PLURIFINANCES ERSTEIN

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Audrey LERVAL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 185

DEFENDERESSE :

S.A.S. LES’THETIQUE BY STEPHANIE

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par Mme [U] [N]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux et de la protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 09 Octobre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 20 Novembre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux professionnels – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2020 prenant effet le 1er février 2020, la SCI PLURIFINANCES ERSTEIN a donné en location à la SASU LES’THETIQUE by [U], un bureau situé au [Adresse 4] à [Adresse 11] ([Adresse 6]) à usage exclusif professionnel, moyennant le règlement d’un loyer trimestriel de 1 170 € et le remboursement des charges locatives outre un dépôt de garantie de 780 €. Deux places de stationnement étaient également mentionnées sur le contrat de bail.

La SASU LES’THETIQUE by [U] a adressé un courrier à la SCI PLURIFINANCE ERSTEIN résiliant le bail professionnel avec effet au 30 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2023, la SCI PLURIFINANCES ERSTEIN a fait assigner la SASU LES’THETIQUE by [U] devant le Tribunal de proximité aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 960,13 € au titre des loyers et charges impayés, 2 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Par décision du 31 janvier 2024, l’affaire a été radiée d’office par le tribunal en application des articles 381 et 470 du code de procédure civile.

Par courrier du même jour, la SCI PLURIFINANCES ERSTEIN a sollicité la reprise de l’instance. L’affaire a été fixée de nouveau à l’audience du 3 avril 2024 et renvoyée à trois reprises jusqu’au 9 octobre afin de permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions.

A cette dernière audience, la SCI PLURIFINANCES ERSTEIN, représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 2 juillet 2024 et maintient l’intégralité de ses demandes initiales, en ajoutant une majoration de 10% sur les loyers et charges impayés en application de la clause pénale prévue dans le contrat de bail.

A l’appui de ses demandes, elle produit les décomptes locatifs et s’oppose aux moyens soulevés par la défenderesse sur les éventuels manquements qui pourraient être relevés à son encontre. Aussi, s’agissant des charges locatives, la bailleresse précise d’une part, que la situation du mois de janvier 2020 avait été régularisée et qu’un décompte rectifié avait été adressé à la locataire. D’autre part, elle fait valoir que la répartition des charges est contractuellement prévue à l’article 10.2 du bail professionnel.

Concernant les nuisances sonores alléguées, la SCI PLURIFINANCES ERSTEIN observe que les courriers produits par la défenderesse ne font aucune mention à des nuisances et précise que des travaux ont eu lieu au mois d’octobre 2020 après que les locataires aient été dument informés. Quant à l’accès aux places de parking, la bailleresse indique que suite à la réclamation de la SASU LES’THETIQUE by [U], des panneaux signalétiques ont été installés sur les places de stationnement, affichant le nom des locataires. Elle précise également qu’elle a fait droit à une demande de report des loyers sur dix mois pendant la période COVID. Enfin, s’agissant de la problématique liée au non-accès au local et son encombrement, la SCI PLURIFINANCES ERSTEIN rappelle que la salle d’attente est une salle d’attente partagée entre plusieurs sociétés et souligne que la défenderesse ne l’a jamais averti d’une difficulté à ce titre.

De son côté, la SASU LES’THETIQUE by [U] n’est ni présente, ni représentée à l’audience du 09 octobre 2024. En revanche, sa présidente, Madame [N], avait comparu aux précédentes audiences aux quelles le dossier avait été évoqué. Elle a également adressé un courrier au tribunal, reçu au Greffe le 8 octobre 2024, dans lequel elle excuse son absence à l’audience et reprend l’ensemble des griefs qu’elle soulève à l’encontre de la SCI PLURIFINANCES ERSTEIN.

Aussi, elle fait valoir en premier lieu un le non-respect du début du bail et une demande de paiement indu que la bailleresse lui aurait adressé pour le mois de janvier 2020. Elle indique ensuite que durant les trois années de location, le local n’était pas équipé de compteur individuel pour l’électricité et qu’elle a ainsi payé des charges partagées avec d’autres entreprises, dont certaines disposaient d’une grande quantité d’équipements électriques (ordinateurs, serveurs) fonctionnant cinq jours par semaine.

Par ailleurs, la SASU LES’THETIQUE by [U] expose que les places du parking prévues dans le contrat n’avaient été créées qu’à partir de 2022 et qu’elles n’étaient pas réservées, de sorte que ni elle, ni ses clientes ne pouvaient en bénéficier. Elle indique également que, durant l’ensemble de la période de location, le bailleur a effectué des travaux d’aménagement dans l’immeuble, entraînant des nuisances sonores continues ; qu’en outre, en novembre 2022, sans préavis, le bailleur avait procédé à un changement des barillets du couloir donnant accès à son local et que la salle d’attente dédiée à ses clientes avait été obstruée par des encombrements. Enfin, la SASU LES’THETIQUE by [U] évoque une augmentation des charges sans justification et la rétention du dépôt de garantie sans motif valable alors que le local avait été restitué sans aucune dégradation.

Au regard des éléments ci-dessous exposés, la SASU LES’THETIQUE by [U] conclut au débouté de l’intégralité des demandes de la SCI PLURIFINANCES ERSTEIN et demande à ce que les frais irrépétibles et les dépens soient laissés à la charge de celle-ci.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale en paiement :

Sur les loyers et charges : L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la signature du contrat de bail, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’état, il résulte des documents versés aux débats que la SASU LES’THETIQUE by [U] se trouve redevable de la somme de 2 477,27 € au titre de l’arriéré de loyers et de la somme de 1 262,86 € de charges locative, arrêtée au jour du départ des lieux mais tenant compte de la régularisation de charges pour l’année 2022, soit un montant total de 3 740,13 €. Il est constant que la SCI PLURIFINANCES ERSTEIN n’a pas procédé à la restitution du dépôt de garantie, de sorte qu’il convient de déduire le montant de 780 € des sommes restant dues.

S’agissant de la clause pénale de 10%, il est rappelé qu’aux termes de l’article 1152 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, le taux de 10% paraît disproportionné au regard de la gravité de la violation des obligations contractuelles. Aussi, le montant du au titre de la clause pénale sera fixé à la somme de 50 €.

Dès lors, au jour de l’assignation en justice la SASU LES’THETIQUE by [U] est redevable de la somme de 3 010, 13€ (3 740,13 € – 780 € + 50 €).

Sur les manquements allégués du bailleur : Il convient d’observer, tout d’abord, qu’il est constant au regard des déclarations des parties et des éléments produits que les loyers et charges pour le mois de janvier n’ont finalement pas été réglés par la SASU LES’THETIQUE by [U] et ont fait l’objet d’un décompte rectifié. Aussi, il n’y a pas lieu pour le Tribunal de statuer sur cette question.

S’agissant ensuite de la facturation des charges et leur augmentation, il convient de rappeler que, dans le cadre d’un bail professionnel, les charges locatives et leur répartition sont librement fixées entre les parties au contrat. Or, en l’espèce, dans le contrat de bail accepté et signé par la SASU LES’THETIQUE by [U], figure un article 10.2 qui est rédigé de la façon suivante :

« Le LOCATAIRE aura l’usage, conjointement avec les locataires des lots 123 à 126, d’une salle d’attente dénommée lot n°121.

Une avance sur charges, s’ajoute au loyer initial.

Elle comprend :

— L’entretien des espaces communs et de la salle d’attente

— L’eau

— Le contrat d’entretien de l’ascenseur

— Le contrat d’entretien du chauffage collectif et individuel

— L’entretien des espaces verts et de l’extérieur

— L’électricité des espaces communs

— L’alarme des espaces communs

— Les ordures communes

— La quote- part de l’impôt foncier

— Les vérifications annuelles de la protection incendie, électricité, désenfumage.

Le LOCATAIRE s’engage à participer aux frais découlant du décompte annuel des charges communes, dont le BAILLEUR aura la responsabilité de lui communiquer, qui sera calculé au prorata de la surface occupée. »

Par ailleurs, la SCI PLURIFINANCES ERSTEIN produit l’ensemble du décompte des charges pour la période de location et justifie ainsi des montant réclamés et du fait que le calcul avait été effectué conformément aux conditions contractuelles, à savoir au prorata de la surface occupée.

En voie des conséquences, les contestations relatives aux charges seront écartées et elles seront considérées comme dues dans leur intégralité.

Par ailleurs, en ce qui concerne les nuisances sonores et les perturbations relatives aux travaux évoquées par la défenderesse, il convient de constater que celles-ci ne sont pas suffisamment démontrées. En effet, si la SASU LES’THETIQUE by [U] produit un document informatif sur des travaux qui devaient débuter dans la semaine du 12 octobre 2020, elle ne justifie pas de la durée des travaux, ni de degré de nuisance pour son activité professionnelle. Il en va du même du moyen tiré du changement des barillets et de l’encombrement de la salle d’attente. Aucune preuve objective n’est produite concernant les faits allégués et la seule photo non-datée de la salle d’attente ne permet pas de caractériser une absence d’accès au local ou encore un défaut de jouissance suffisamment graves pour constituer des violations du bail. Par conséquent, les moyens soulevés à ce titre seront écartés.

En revanche, sur la jouissance des places de stationnement, il est constant que deux places de parking sont prévus dans le contrat de bail depuis sa souscription. Or, il ressort des éléments du dossier que la SCI PLURIFINANCES ERSTEIN a fait intervenir une société pour tracer les places de parking uniquement au mois d’avril 2021. Par ailleurs, la bailleresse reconnaît elle-même, dans un mail en date du 20 mai 2021, l’absence de respect des places réservées pour la SASU LES’THETIQUE by [U] et propose de fixer les places qui lui sont attribuées à l’arrière du terrain.

Aussi, il est constant que la SASU LES’THETIQUE by [U] n’a pas pu jouir paisiblement de deux places de stationnement pendant au moins 15 mois, soit sur la période allant du mois de février 2020 au mois de mai 2021 inclus. Ce défaut de jouissance constitue une violation par le bailleur de ses obligations découlant du contrat de location. Le préjudice de la locataire peut être évalué de manière forfaitaire à la somme de 1 000 €, qu’il convient ainsi de déduire des montants dus par la SASU LES’THETIQUE by [U].

Dans ces conditions, la SASU LES’THETIQUE by [U] sera condamnée à payer à la SCI PLURIFINANCES ERSTEIN la somme de 2 010,13 € (3 010,13 € – 1 000 €) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive : Au visa de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige, la demanderesse ne justifie pas de la mauvaise foi dans le règlement des loyers et charges en retard. Elle ne démontre pas non plus un préjudice indépendant de ce retard et donc la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoiresCompte tenu de l’issue du litige, il convient de laisser les dépens à la charge de la partie qui les a engagés.

Pour les mêmes motifs, l’équité commande de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SASU LES’THETIQUE by [U] à payer à la SCI PLURIFINANCES ERSTEIN la somme de 2 010,13 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie gardera à sa charge les dépens qu’elle a engagés,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection