TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/09811

N° Portalis 352J-W-B7G-CXOVQ

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDERESSE

Madame [B] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0154

DÉFENDEURS

Maître [V] [E], notaire

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

La SAS [E]-[L] et ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0848, Maître Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant

La société MMA IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentées par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0848, Maître Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant

Maître [Q] [P], notaire

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, Maître Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0133

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société AAB IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne MER ET CAMPAGNE,

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par Maître Marc REYNAUD de la SCP INTERBARREAUX CALEX AVOCATS, avocat au barreau de LISIEUX, avocat plaidant, Maître Mathieu DUCROCQ, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #T0001

Madame [F] [N]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Martin LÉMERY de la SELARLU MARTIN LEMERY AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0051, Maître Olivier FERRETTI fde la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Julie KHALIL, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Décision du 05 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/09811 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXOVQ

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige

Le 1er juillet 2016, Madame [B] [X] a acquis de Madame [F] [N], les lots n° 41, 42, 43, 44 et 45 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’acte de vente décrit ces lots comme suit :

« par suite des aménagements ci-dessus autorisés, la désignation du bien est la suivante :

« Au sixième étage : Un appartement comprenant une entrée, avec dégagement, un WC, un séjour, une salle de bains, une chambre et une cuisine » ».

Ledit acte de vente rappelle également les stipulations suivantes du règlement de copropriété :

« Dès maintenant, il est expressément convenu que les copropriétaires ne pourront s’opposer à la réunion en un seul lot, si bon semble à leurs propriétaires, des lots n° 41 à 45 inclus, en y rattachant le couloir, le water-closet et une partie du palier, selon un tracé identique au cinquième étage actuellement parties communes du sixième étage du bâtiment B, qui deviendront parties privatives rattachées au lot à créer, de manière à pouvoir créer un appartement semblable dans sa composition à celui du cinquième étage. La cession de ces parties communes aura lieu à titre gratuit ».

Maître [V] [E], associé membre de la société civile professionnelle « [V] [E], [O] [L], [M] [K], [S] [E], [T] [G], [J] [H], [U] [A] et Emmanuelle [K], notaires associés », est intervenu à cet acte en qualité de notaire rédacteur, Madame [B] [X] étant, quant à elle, assistée par Maître [Q] [P], notaire.

Se fondant sur les stipulations du règlement de copropriété, Madame [B] [X] a demandé, lors de l’assemblée générale du 13 janvier 2022, le vote de la création d’un lot n° 50 issu des parties communes et sa cession pour un prix de 1 000 €, ce qui lui a été refusé.

Madame [B] [X], arguant avoir découvert postérieurement à cette assemblée générale que la réunion des lots n° 41 à 45 et l’intégration à ces lots du couloir, du water-closet et d’une partie du palier, parties communes, avaient été réalisées en 1985, a sollicité, par courrier du 5 avril 2022, l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires à venir des projets de résolutions suivants :

— approbation de la modification de l’état descriptif de division par création du lot n° 50 (majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et le cas échéant de l’article 25, par application des dispositions de l’article 26-1),

— constat de l’acquisition par Madame [B] [X] de la propriété des parties communes composant le lot n° 50 précédemment créé (majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et le cas échéant de l’article 25, par application des dispositions de l’article 26-1),

— cession à titre gratuit du lot n° 50 à Madame [B] [X], propriétaire des lots n° 41, 42, 43, 44 et 45 auquel il sera indissociablement lié (majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et le cas échéant de l’article 25, par application des dispositions de l’article 26-1),

— approbation de la modification du règlement de copropriété portant modification de la répartition des charges (majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et le cas échéant de l’article 25, par application des dispositions de l’article 26-1),

— mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires pour régulariser tout acte portant sur la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété et la cession du lot n° 50, faire toutes déclarations concernant le syndicat des copropriétaires et comparaître à tout acte complémentaire ou rectificatif pour mettre en œuvre les résolutions de la présente assemblée générale (majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et le cas échéant de l’article 24, par application des dispositions de l’article 25-1).

Lesdites résolutions ont été inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 17 mai 2022 sous les n° 8.1 à 8.6 et ont toutes été rejetées par les copropriétaires.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier en date des 13 et 15 juillet 2022, Madame [B] [X] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 14ème et Madame [F] [N] épouse [R] principalement en annulation des résolutions n° 8, 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5 et 8.6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 14ème en date du 17 mai 2022 et en indemnisation des préjudices subis (procédure enregistrée sous le numéro RG 22/09811).

Par assignation en date du 13 mars 2023, Madame [F] [N] a assigné, devant le tribunal judiciaire de Paris, en intervention forcée Maître [Q] [P], Maître [V] [E], la SCP [E] [L] ET ASSOCIES, notaires en charge de la rédaction de l’acte de vente ainsi que les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, leurs assureurs, aux fins de condamner solidairement ces derniers à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre (procédure enregistrée sous le numéro RG 23/05547).

Décision du 05 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/09811 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXOVQ

Les deux instances ont été jointes par mentions aux dossiers, sous le numéro RG 22/09811, le 17 octobre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, Madame [B] [X] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 2261 et 2272 du code civil,

Vu les dispositions des articles 1626 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

Dire et juger Madame [B] [X], recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic, la société MER & CAMPAGNE, Madame [F] [N] épouse [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre principal :

Dire et juger Madame [B] [X], propriétaire, par l’acte de vente du 1er juillet 2016 des WC et palier-dégagement pris sur les parties communes pour 6,75 m²,

Annuler en conséquence, les résolutions n° 8, 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5 et 8.6 de l’assemblée générale du 17 mai 2022,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic, la société MER & CAMPAGNE et Madame [F] [N] épouse [R] à payer à Madame [B] [X], la somme de 30 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

A titre subsidiaire :

Dire et juger Madame [B] [X], propriétaire, par le jeu de la prescription acquisitive, des WC et palier-dégagement pris sur les parties communes du 6ème étage pour 6,75 m²,

Annuler en conséquence, les résolutions n° 8, 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5 et 8.6 de l’assemblée générale du 17 mai 2022,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic, la société MER & CAMPAGNE et Madame [F] [N] épouse [R] à payer à Madame [B] [X], la somme de 30 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

A titre infiniment subsidiaire :

Dire et juger que Madame [B] [X] a été évincée de la propriété acquise par elle des dégagement, palier et WC pour une superficie de 6,75 m²,

En conséquence,

Condamner Madame [F] [N] épouse [R] à payer à Madame [B] [X], les sommes de :

—  67 905,00 € au titre du prix du dégagement, du palier et des WC, parties communes, valeur 4ème trimestre 2021,

—  2 962,48 € au titre des frais de mutation,

—  15 000,00 € à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic, la société MER & CAMPAGNE et Madame [F] [N] épouse [R] à payer à Madame [B] [X], la somme de 10 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront directement recouvrés par Maître Agnès LEBATTEUX-SIMON en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 14ème demande au tribunal de :

Débouter Madame [B] [X] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] àParis [Localité 9],

Condamner Madame [B] [X] à payer au concluant la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner tout succombant aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, Madame [F] [N] épouse [R] demande au tribunal de :

A titre principal

Débouter Madame [B] [X] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement,

Sans aucune approbation des demandes formulées à son encontre, mais sous réserve de toutes les contestations de faits et de droits qui lui sont opposées, et si par impossible il était fait droit même partiellement aux demandes de Madame [B] [X] à l’encontre de Madame [F] [N],

Vu l’article 1240 du code civil,

Condamner solidairement Maître [V] [E], la SCP [E], Maître [Q] [P], MMA IARD SA, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir Madame [F] [N] de toute condamnation ainsi prononcée à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires de toute nature,

En tout état de cause,

Condamner solidairement Maître [V] [E], la SCP [E], Maître [Q] [P], MMA IARD SA, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Madame [F] [N] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Condamner Madame [B] [X] au paiement de la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

En tout état de cause, écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2025, Maître [V] [E], la SCP [E] [L] ET ASSOCIES, notaires en charge de la rédaction de l’acte de vente ainsi que leurs assureurs, les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, demandent au tribunal de :

Dire que la clause figurant en page 20 du règlement de copropriété est parfaitement valable et doit produire son effet,

En conséquence.

Dire que Madame [B] [X] est propriétaire du couloir du palier et des WC du 6ème étage,

Dans l’hypothèse où la clause du règlement prévoyant la cession à titre gratuit de ces parties communes au propriétaire des lots 41 à 45 réunis,

Dire que Madame [B] [X] a acquis la propriété du couloir des WC et du palier du 6ème étage par usucapion et jonction des possessions en application de l’article 2 265 du code civil,

Dans ces deux hypothèses,

Ordonner la modification de l’état descriptif de division en vue de créer un lot correspondant à cette partie de l’immeubles cédée ou usucapée par Madame [B] [X],

En tant que de besoin, désigner un expert géomètre, pour préparer un modificatif à l’état descriptif de division comprenant la création d’un nouveau lot correspondant à la surface de parties communes occupées par Madame [X] au 6ème étage qui devra être cédée par le syndicat à titre gratuit,

Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de signer avec Madame [B] [X] un acte de cession à titre gratuit de ce nouveau lot ainsi crée, dans le mois suivant la notification du projet de modificatif de l’état descriptif de division, sous astreinte de 200 € par jour courant jusqu’à la signature de cet acte,

Dire qu’à défaut de signature d’un tel acte par le syndicat, le jugement vaudra acte de cession de ce nouveau lot,

En toute hypothèse, débouter Madame [N] ou tout autre demandeur de toute demande à l’encontre de Maître [V] [E] et la SAS [E]-[L] et ASSOCIES, la SA MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles,

Subsidiairement.

Dire que l’indemnité réclamée par Madame [X] au titre de l’évincement des parties communes du 6ème étage ne constitue pas un préjudice indemnisable et débouter Madame [N] de toute demande de ce chef,

Débouter Madame [B] [X] de sa demande d’une indemnité de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner tout succombant à payer une indemnité de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Maître [V] [E], la SAS [E]-[L] ET ASSOCIES, la SA MMA IARD et la MMA IARD assurances mutuelles aux entiers dépens,

Dire qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, Maître [Q] [P] demande au tribunal de :

Débouter Madame [F] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions présentées à l’encontre de Maître [Q] [P],

Condamner Madame [F] [N] ou tout succombant au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [F] [N] ou tout succombant aux dépens,

Dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 27 novembre 2025, a été mise en délibéré au 5 février 2026.

Motifs de la décision :

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 8.1 à 8.6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] en date du 17 mai 2022 formée par Madame [B] [X]

1/ Madame [B] [X] sollicite à titre principal l’annulation des résolutions n° 8.1 à 8.6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2022 en arguant que :

— aux termes de l’acte d’acquisition du 1er juillet 2016, elle a acquis « les lots n° 41, 42, 43, 44, et 45 réunis, en ce compris les WC et palier-dégagement pris sur les parties communes pour 47,10 m² »,

— cette réunion des lots, par intégration des parties communes, a été réalisée par la venderesse en application de la clause du règlement de copropriété, selon laquelle « dès maintenant, il est expressément convenu que les copropriétaires ne pourront s’opposer à la réunion en un seul lot, si bon semble à leurs propriétaires, des lots n° 41 à 45 inclus, en y rattachant le couloir, le water-closet et une partie du palier, selon un tracé identique au cinquième étage actuellement parties communes du sixième étage du bâtiment B, qui deviendront parties privatives rattachées au lot à créer, de manière à pouvoir créer un appartement semblable dans sa composition à celui du cinquième étage. La cession de ces parties communes aura lieu à titre gratuit »,

— l’acte de vente stipule : « par suite des aménagements ci-dessus autorisés, la désignation du bien est la suivante :

« Au sixième étage :

Un appartement comprenant une entrée, avec dégagement, un WC, un séjour, une salle de bains, une chambre et une cuisine »,

— dès lors, elle est devenue propriétaire desdites parties communes lesquelles, intégrées aux lots n°41, 42, 43, 44 et 45 pour former une seule et même unité d’habitation, lui ont été cédées par Madame [N] épouse [R] ; l’assemblée générale du 17 mai 2022 ne pouvait donc pas lui refuser la régularisation juridique de ses lots portant création du lot n° 50 et sa cession à cette dernière à titre gratuit ; ainsi, l’assemblée générale a nié sa propriété sur les parties communes litigieuses.

Sur la licéité de la clause du règlement de copropriété, elle indique que les clauses d’un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge ; la clause litigieuse est actuellement applicable, ainsi qu’elle l’était au jour de la vente de ses lots par Madame [F] [N] et au jour de l’assemblée générale du 17 mai 2022 ; dès lors, l’assemblée générale des copropriétaires a manifestement commis une faute en refusant de faire application de cette clause.

En réponse aux arguments de Madame [F] [N], elle souligne que :

— Madame [F] [N] soutient que les demandes formulées par Madame [X] tendant à la création d’un lot supplémentaire ne seraient pas conformes au règlement de copropriété qui prévoyait seulement la possibilité de réunir en un seul lot l’ensemble de ceux-ci,

— or, il est impossible tant juridiquement que pour les besoins de la publication au fichier immobilier de créer un lot réunissant des parties privatives et des parties communes, sans au préalable, avoir constitué lesdites parties communes en un lot, assorti d’une quote-part de parties communes ; il est indispensable, lorsqu’il s’agit d’intégrer des parties communes à des parties privatives, de transformer au préalable les parties communes en parties privatives et de constater leur transfert par la voie d’une cession, d’un partage, de la prescription acquisitive ou en l’espèce, d’une clause du règlement de copropriété applicable.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il entend voir réputée non écrite la clause du règlement de copropriété qui stipule que « dès maintenant, il est expressément convenu que les copropriétaires ne pourront s’opposer à la réunion en un seul lot, si bon semble à leurs propriétaires des lots n°41 à 45 inclus, en y rattachant le couloir, le water-closet et une partie du palier, selon un tracé identique au 5ème étage, actuellement parties communes du 6ème étage du Bâtiment B, qui deviendront parties privatives rattachées au lot à créer, de manière à pouvoir créer un appartement semblable dans sa composition à celui du 5ème étage. La cession de ces parties communes aura lieu à titre gratuit ».

A ce titre, il expose que :

— la disposition du règlement de copropriété établi le 18 mai 1982, dont se prévaut la demanderesse, stipulant pour l’avenir que les copropriétaires ne pourront s’opposer à la réunion en un seul lot, si bon semble à leurs propriétaires des lots 41 à 45 inclus, en y rattachant le couloir, le water-closet et une partie du palier, devra être réputée non écrite,

— une telle stipulation prive par avance l’assemblée générale des copropriétaires de ses pouvoirs de disposition sur une partie commune et ce en violation des articles 1, 8, 14, 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Civ. 3ème, 11 février 2009, n° 21-07.318).

Madame [F] [N] épouse [R] répond que :

— elle n’est pas maître de la décision du syndicat des copropriétaires concernant la cession desdits éléments et leur intégration aux bien et lots vendus à Madame [X] ; par ailleurs, cette dernière ne s’est pas conformée à la clause du règlement de copropriété litigieuse,

— aux termes de ses différentes initiatives à l’égard du syndicat des copropriétaires, la demanderesse a sollicité la création d’un lot supplémentaire constitué des éléments devant être réunis aux autres lots ; or, la clause litigieuse ne prévoyait que la réunion des lots ; ainsi, les demandes formulées par Madame [X] tendant à la création d’un lot supplémentaire ne sont pas conformes.

Maître [V] [E], la SCP [E] [L] ET ASSOCIES, et leurs assureurs, ainsi que Maître [Q] [P], font valoir que :

— un plan du 6ème étage permet de constater que le WC, le couloir et le palier ne sont utilisés que par les occupants du 6ème étage, en l’espèce Madame [B] [X], propriétaire de tous les lots n° 41 à 45 qu’elle a réunis,

— le syndicat des copropriétaires soutient que la clause, qui prévoit la cession à titre gratuit des parties communes du 6ème étage de droite au profit du propriétaire qui aura réuni les lots n° 41 à 45, ce qui est le cas de Madame [X], serait réputée non écrite et que cette clause ne pourrait donc pas s’appliquer ; le règlement de copropriété a donné, dès sa création, un droit d’annexion des parties communes du 6ème étage au propriétaire qui aura réuni les lots n° 41 à 45,

— par conséquent, il ne s’agit pas de donner pouvoir au syndic de prendre une décision à la place de l’assemblée générale, mais simplement d’exécuter une décision qui a été prise par les propriétaires lors de la division de l’immeuble, qui a consisté à décider de céder au propriétaire qui aura réuni les lots n° 41 à 45 les parties communes qui ne servent qu’à desservir ces lots ; le droit d’annexer les parties communes né du règlement de copropriété est d’ailleurs accepté par tout copropriétaire lorsqu’il acquiert son lot, puisque le règlement est opposable à tout ayant-droit ; ainsi, il est légalement possible lors de la rédaction d’un règlement de copropriété d’autoriser à l’avance le propriétaire d’un lot non construit d’y bâtir un immeuble sans qu’il ait besoin de l’autorisation de l’assemblée générale,

— d’ailleurs, la jurisprudence admet la validité d’une clause prévoyant à l’avance qu’un copropriétaire pourra incorporer des parties communes à ses parties privatives, dès lors que de telles clauses ne sont pas contraires à des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. civ. 3ème, 25 mars 1992, n° 90-11.481 ; Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – chambre 2, 15 septembre 2021, numéro 18/026191).

2/ A titre subsidiaire, Madame [B] [X] soutient avoir fait l’acquisition des parties communes litigieuses par l’effet de la prescription acquisitive sur le fondement des articles 2261 et 2272 du code civil.

Elle fait ainsi valoir que :

— il ressort d’une déclaration effectuée auprès du centre des impôts de [Localité 8] le 11 décembre 1985, un « changement de consistance par la réunion de cinq chambres (lots n° 41, 42, 43, 44 et 45) en un logement » pour une superficie de 51 m², incluant les 6,75 m² (selon mesurage carrez du 2 avril 2015), soit 5,60 m² pour l’entrée et le dégagement et 1,15 m² pour les WC,

— la réunion de cinq chambres distinctes, pour en faire un appartement unique, implique nécessairement d’y inclure le palier d’étage et le WC, parties communes,

— cette déclaration établit par ailleurs que « la date d’achèvement des travaux permettant une utilisation effective du bien » est octobre 1985,

— en réunissant l’ensemble des lots et les parties communes pour créer un logement, Madame [F] [N] s’est comportée en tant que propriétaire sur ces lots et parties communes, et ce d’autant que le règlement de copropriété l’y autorisait ; de plus, elle a vendu un appartement et non 5 lots distincts outre des parties communes dont elle n’aurait eu que l’usage,

— le caractère ininterrompu de la possession depuis 1985 est également établi ; le caractère paisible de la possession ne saurait pas non plus être remis en cause, en ce que les travaux ont été effectués en application de la clause du règlement de copropriété, autorisant leur réalisation ; aucune violence matérielle ou morale n’est dès lors à déplorer au moment de l’appréhension de la partie commune ni durant sa possession,

— la possession est donc le fruit d’une volonté constante, manifeste et dépourvue de toute équivoque et ce, depuis octobre 1985, date de la réalisation des travaux ayant transformé les cinq chambres de service en un appartement,

— quant au caractère public de la possession, ce dernier ne saurait être remis en cause puisque l’accès à la toiture ne peut se faire qu’en accédant à l’appartement et la seule configuration des lieux suffit à conférer un caractère public à la possession.

En réponse aux arguments soulevés en défense, elle indique que :

— le syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’existait en 1985 aucun tiers à l’encontre duquel les auteurs de Madame [X] auraient pu prescrire et que l’intégralité de l’immeuble appartenait aux mêmes personnes, l’une usufruitière et les autres nues-propriétaires,

— la donation-partage avec réserve d’usufruit effectuée le 10 mai 1982 par Madame [D] [N] à ses trois enfants, aurait porté sur l’immeuble en son entier ; or, au jour de la donation-partage, l’immeuble a été divisé en lots, lesquels ont été répartis entre les trois donataires ; un état descriptif de division et règlement de copropriété a été établi le 10 mai 1982, publié à la conservation des hypothèques, le 25 mai 1982, divisant l’immeuble en 45 lots, répartis entre [C], [Y] et [F] [N], chacun ayant la nue-propriété desdits lots et leur mère, en conservant l’usufruit ; il ne fait dès lors aucun doute que le statut de la copropriété est entré en vigueur dès le 10 mai 1982 et que l’immeuble était bien divisé en lots, dont la propriété était répartie entre plusieurs personnes ce, conformément aux dispositions de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, le démembrement de propriété de chaque lot n’étant pas incompatible avec le statut de la copropriété,

— en ce qui concerne particulièrement les lots n° 34, 40, 41, 42, 43, 44 et 45, la nue-propriété de ces derniers a été donnée à la seule Madame « [N] née le 11/10/1949 », l’usufruit étant réservé au profit du donateur ; Messieurs [C] et [Y] [N] n’avaient donc, dès 1982, aucun droit sur les lots considérés, ayant eux-mêmes été donataires d’autre lots,

— force est de constater que la possession utile du palier, du dégagement et des WC s’est prolongée depuis à tout le moins le mois d’octobre 1985, « date d’achèvement des travaux permettant une utilisation effective du bien », sans que le syndicat des copropriétaires juge opportun de poursuivre la restitution de ces parties communes ; la prescription était donc acquise au plus tard en octobre 2015.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] répond sur la prétendue propriété du couloir des WC et du palier du 6ème étage au titre de la prescription que :

— Madame [B] [X] est déchue de sa demande de prescription acquisitive car elle avait précédemment fait une demande d’acquisition pour la somme de 1 000 € auprès de l’assemblée générale des copropriétaires reconnaissant ainsi de façon explicite qu’aucune prescription acquisitive n’était acquise,

— les conditions de la prescription acquisitive ne sont pas réunies en application des articles 2258 et 2261 du code civil ; jusqu’au décembre 2003, l’ensemble de la copropriété était en réalité détenu par la grand-mère puis par la mère des enfants [N], la nue-propriété les concernant leur étant réservée ; en réalité, il n’existait aucun tiers à l’encontre duquel les auteurs de la demanderesse auraient pu prescrire, l’intégralité de l’immeuble appartenant aux mêmes personnes, l’une usufruitière et les autres nues-propriétaires ; la prescription acquisitive n’a pu jouer qu’à compter de la renonciation à l’usufruit par Madame [N] née [W], suivant acte du 17 décembre 2003,

— en toute hypothèse, pour que la prescription soit admise, il faudrait que la demanderesse justifie d’un acte de possession contraire au droit des autres copropriétaires tiers, copropriétaires qui n’existaient pas jusqu’en 2003 ; de la même façon, il appartiendrait à la demanderesse de rapporter la preuve qu’auraient été accomplis depuis plus de trente ans des actes de nature à caractériser une possession paisible, publique et non équivoque, ce qu’elle ne fait pas.

Maître [V] [E], la SCP [E] [L] ET ASSOCIES, et leurs assureurs, ainsi que Maître [Q] [P] font valoir que Madame [B] [X] et son auteur Madame [F] [N], propriétaire depuis une donation-partage du 10 mai 1982 ont exercé une possession permettant d’acquérir la propriété, pendant plus de trente ans ; il résulte de l’origine de propriété figurant dans l’acte de vente du 1er juillet 2016 que :

— Monsieur et Madame [W] [I] ont acquis les lots en vertu d’un acte de Maître [Z] des 29 et 30 décembre 1942 ; il s’agissait des parents de Madame [D] [N] née [W], la mère de Madame [F] [N] qui a vendu à Madame [B] [X],

— par un acte du 26 mai 1963, les époux [YL] -[I] ont donné les lots n° 41 à 45 à leur fille [D] [N] née [W] ; à compter de cette date, c’était Madame [D] [N] née [W] qui était propriétaire des lots n° 41 à 45.

— par un autre acte de donation-partage du 10 mai 1982, Madame [D] [N] née [W] a fait une donation à ses trois enfants dont Madame [F] [N] de ses biens,

— Madame [F] [N] a reçu les lots n° 41 à 45 du 6ème étage ; en 1985, Madame [D] [N] née [W], alors usufruitière, et sa fille [F] [N], nue propriétaire, ont décidé de réunir les lots 41 à 45 ; elles ont déposé une déclaration auprès de l’administration fiscale pour l’informer de cette réunion en un seul logement le 11 décembre 1985 ; il est indiqué sur cette déclaration que l’achèvement des travaux remonte à octobre 1985,

— or, ces travaux impliquent l’appropriation du couloir d’une partie du palier et du WC pour communiquer entre les différentes pièces de l’appartement et disposer d’un cabinet d’aisance et il suffit de consulter le plan du 6ème étage pour s’en convaincre,

— depuis cette date, les occupants des cinq lots qui ne forment plus qu’un appartement se comportent en possesseur de manière non équivoque des WC du 6ème étage du couloir et du palier et il en résulte que depuis octobre 1985, les consorts [N] exercent bien une possession sur les parties communes du 6ème étage, sans qu’elle n’ait jamais été interrompue par une quelconque action du syndicat des copropriétaires ; Madame [X] a elle-même exercé la possession depuis son acquisition du 1er juillet 2016 jusqu’à la contestation de son droit par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions signifiées le 10 janvier 2023,

— dans ces conditions, Madame [X] a bien acquis par usucapion grâce à des possessions successives la propriété des toilettes du couloir et du palier du 6ème étage le tout pour une surface de 6,75 m² en application des articles 2272 et 2258 du code civil.

***

S’agissant de l’application de la clause du règlement de copropriété discutée par les parties :

A titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile qui prévoit que « les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique avant la clôture de l’instruction que la clause du règlement de copropriété, discutée par les parties et sur laquelle se fonde la demanderesse, soit réputée non écrite.

Toutefois, il ne reprend pas cette demande dans le dispositif de ces mêmes conclusions.

Ainsi, le tribunal n’est pas saisi de cette demande exposée en pages 3 et suivantes des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires visant à voir réputée non-écrite la clause stipulant que les copropriétaires ne pourront s’opposer à la réunion en un seul lot, si bon semble à leurs propriétaires des lots 41 à 45 inclus, en y rattachant le couloir, le water-closet et une partie du palier.

Sur le fond, le règlement de copropriété prévoit que « dès maintenant, il est expressément convenu que les copropriétaires ne pourront s’opposer à la réunion en un seul lot, si bon semble à leurs propriétaires, des lots n° 41 à 45 inclus, en y rattachant le couloir, le water-closet et une partie du palier, selon un tracé identique au cinquième étage actuellement parties communes du sixième étage du bâtiment B, qui deviendront parties privatives rattachées au lot à créer, de manière à pouvoir créer un appartement semblable dans sa composition à celui du cinquième étage. La cession de ces parties communes aura lieu à titre gratuit ».

Cette clause permet donc aux propriétaires des lots n° 41 à 45 de :

— réunir ces lots,

— rattacher des parties communes aux lots privatifs à savoir le couloir, une partie du palier et le water-closet,

— devenir propriétaire de ces parties communes par l’effet d’une cession à titre gratuit,

— et ce, sans que les autres copropriétaires de l’immeuble puissent s’y opposer.

Or, il est constant que les clauses d’un règlement de copropriété, qu’elles soient ou non conformes à des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été réputées non écrites (ex. : Civ. 3ème, 21 juin 2006, n° 05-13.607).

Par ailleurs, il ressort du plan du 6ème étage, annexé à l’acte de vente du 1er juillet 2016, que ces parties communes ne desservent que les lots n° 41 à 45. Dès lors, il convient de relever que la clause du règlement de copropriété, reproduite ci-dessus, confère un droit d’annexion et de cession à titre gratuit de parties communes ne desservant que les lots privatifs appartenant à Madame [B] [X].

En outre, l’acte de vente du 1er juillet 2016 reprend les stipulations de ladite clause. Il ressort également de cet acte de vente, dans une partie intitulée « origine de la propriété » que :

— Monsieur et Madame [W] [I] (parents de Madame [D] [N] née [W], la mère de [F] [N]) ont acquis les lots vendus à Madame [B] [X] en vertu d’un acte reçu par Maître [Z] en date des 29 et 30 décembre 1942,

— par un acte du 26 mai 1963, Monsieur et Madame [YL] [I] ont donné la nue-propriété de ces lots à Madame [D] [N] née [W] ; Monsieur [YL] est décédé le 2 octobre 1974 et par acte du 28 décembre 1982, Madame [YL] née [I] a renoncé à l’usufruit sur ces lots et est ensuite décédée le 26 août 1992,

— par un acte de donation-partage du 10 mai 1982, Madame [D] [N] née [W] a fait une donation à ses trois enfants dont Madame [F] [N] de ses biens ; ainsi, cette dernière a reçu la nue-propriété des lots n° 41 à 45,

— et par acte du 10 mai 1982, la mise en copropriété de l’immeuble s’est faite devant Maître [FD] [ZE],

— par acte du 17 décembre 2003, Madame [D] [N] née [W] a renoncé à l’usufruit des lots n° 41 à 45 et elle est décédée le 21 janvier 2004 ; Madame [F] [N] est alors devenue propriétaire desdits lots en 2003.

De plus, il est produit aux débats une déclaration faite auprès de l’administration fiscale en date du 11 décembre 1985 de laquelle il ressort que Mesdames [D] et [F] [N] ont fait réaliser des travaux au sein des lots n° 41 à 45 et ont réuni ces lots et que la date d’achèvement de ces travaux est fixée à octobre 1985.

Dès lors, à cette date, en raison de la réunion des lots n° 41 à 45 et par l’effet de la clause du règlement de copropriété susvisée, Mesdames [D] et [F] [N], puis à compter du 17 décembre 2003 Madame [F] [N] seule, sont devenues propriétaires des parties communes annexées auxdits lots (à savoir le water-closet, le couloir et une partie du palier d’un superficie de 6.7 m² selon mesurage loi carrez indiqué dans le projet de modificatif de l’état descriptif de division établi par Monsieur [EV], géomètre expert en date du 5 avril 2022 – pièce 8 produite en demande).

L’acte de vente du 1er juillet 2016 porte sur la vente des lots 41 à 45 (ainsi que la cave correspondant au lot n° 34) et précise que « par suite des aménagements ci-dessus autorisés, la désignation du bien est la suivante :

« Au sixième étage : Un appartement comprenant une entrée, avec dégagement, un WC, un séjour, une salle de bains, une chambre et une cuisine » ».

Par l’effet translatif de propriété de cet acte de vente, Madame [B] [X] est alors devenue propriétaire tant des lots privatifs n° 41 et 45 que des parties communes annexées lors de la réunion des lots (à savoir le water-closet, le couloir et une partie du palier) et devenues parties privatives.

Les résolutions litigieuses n° 8.1 à 8.6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2022 avaient les objets suivants :

— résolution n° 8.1 : exposé préalable de Madame [B] [X]

— résolution n° 8.2 : approbation de la modification de l’état descriptif de division par création du lot n° 50 (majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et le cas échéant de l’article 25, par application des dispositions de l’article 26-1),

— résolution n° 8.3 : constat de l’acquisition par Madame [B] [X] de la propriété des parties communes composant le lot n° 50 précédemment créé (majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et le cas échéant de l’article 25, par application des dispositions de l’article 26-1),

— résolution n° 8.4 : cession à titre gratuit du lot n° 50 à Madame [B] [X], propriétaire des lots n° 41, 42, 43, 44 et 45 auquel il sera indissociablement lié (majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et le cas échéant de l’article 25, par application des dispositions de l’article 26-1),

— résolution n° 8.5 : approbation de la modification du règlement de copropriété portant modification de la répartition des charges (majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et le cas échéant de l’article 25, par application des dispositions de l’article 26-1),

— résolution n° 8.6 : mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires pour régulariser tout acte portant sur la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété et la cession du lot n° 50, faire toutes déclarations concernant le syndicat des copropriétaires et comparaître à tout acte complémentaire ou rectificatif pour mettre en œuvre les résolutions de la présente assemblée générale (majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et le cas échéant de l’article 24, par application des dispositions de l’article 25-1).

Le vote de ces résolutions était sollicité par Madame [B] [X] sur le fondement des stipulations de la clause du règlement de copropriété, ci-dessus rappelée, afin de mettre en conformité le règlement de copropriété et la situation effective du bien acquis par la demanderesse.

En application de ladite clause du règlement de copropriété, les copropriétaires ne pouvaient pas s’opposer par leur vote à ces résolutions et, Madame [B] [X] étant devenue propriétaire des parties communes litigieuses, l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2022 ne pouvait pas lui refuser la régularisation juridique de ses lots ni la création du lot n° 50 et sa cession à titre gratuit.

En conséquence, il convient :

— d’une part, de juger que Madame [B] [X] est propriétaire des water-closet, couloir et partie du palier, parties communes d’une superficie de 6.7 m², annexées aux lots n° 41 à 45 réunis en octobre 1985, par l’effet de la réunion opérée en octobre 1985 en application de la clause du règlement de copropriétaire stipulant que « dès maintenant, il est expressément convenu que les copropriétaires ne pourront s’opposer à la réunion en un seul lot, si bon semble à leurs propriétaires, des lots n°41 à 45 inclus, en y rattachant le couloir, le water-closet et une partie du palier, selon un tracé identique au cinquième étage actuellement parties communes du sixième étage du bâtiment B, qui deviendront parties privatives rattachées au lot à créer, de manière à pouvoir créer un appartement semblable dans sa composition à celui du cinquième étage. La cession de ces parties communes aura lieu à titre gratuit », et par l’effet translatif de propriété de l’acte de vente du 1er janvier 2016,

— d’autre part, d’annuler de ce fait les résolutions n° 8.1 à 8.6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] en date du 17 mai 2022.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire fondée sur la prescription acquisitive.

II – Sur la demande, formée par Maître [V] [E], la SCP [E] [L] ET ASSOCIES, et leurs assureurs, de voir ordonner la modification de l’état descriptif de division en vue de créer un lot correspondant aux parties communes d’une superficie de 6.7 m² annexées aux lots n° 41 à 45 réunis dont Madame [B] [X] est propriétaire

Le juge peut être saisi d’une demande de modification judiciaire du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division si l’assemblée générale ne parvient pas à procéder à cette modification.

Ainsi, à défaut d’accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire constatant la division de l’immeuble dans les conditions fixées par la loi du 10 juillet 1965 (3ème Civ., 15 nov. 1989, n° 87-15.213 ; Bull. civ. III, n° 214) sans passer par l’assemblée générale (3ème Civ. 17 oct. 2012, n° 11-18.439, diffusé ; 22 mars 2018, n° 17-16.449).

En application de l’article 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le règlement de copropriété peut donc résulter d’un acte judiciaire dès lors qu’il est soumis au tribunal un projet de modificatif du règlement de copropriété et que les motifs précis du désaccord entre les parties sur ce projet rejeté par l’assemblée générale lui sont indiqués (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4, Chambre 2, 8 juin 2022, n° RG 18/27974 ; Cour d’appel de [Localité 10] de la Réunion, Chambre civile, 20 mars 2020, n° RG 18/01033).

En l’espèce, il résulte des éléments de la procédure ainsi que des éléments développés dans le I du présent jugement que le syndicat des copropriétaires s’est opposé de manière illégitime à la demande de création d’un nouveau de lot de copropriété qui résulte de l’annexion des parties communes aux lots n° 41 à 45 réunis et à la modification de l’état descriptif de division qui en résulte.

Le règlement de copropriété du 10 mai 1982 comprend un état descriptif de division en pages 12 et suivantes qui ne correspond pas à la réalité de la situation actuelle des lots situés au 6ème étage de l’immeuble. Le water-closet, le couloir et une partie du palier, initialement parties communes de l’immeuble, sont devenues la propriété privative de Madame [B] [X], modifiant également en conséquence la détermination des quotes-parts de parties communes.

Le « projet de modificatif à l’état descriptif de division en copropriété » établi le 5 avril 2022 par la SARL IMMO GEOMETRE (Monsieur [EV]), géomètre-expert, traduit fidèlement la nouvelle configuration du 6ème étage par la création d’un nouveau lot n° 50 ainsi que la nouvelle répartition des charges. Ce projet a été soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2022, qui l’a rejeté.

Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner la modification judiciaire du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de la répartition des tantièmes et des charges selon « projet de modificatif au règlement de copropriété » établi le 5 avril 2022 par la SARL IMMO GEOMETRE (Monsieur [EV]), géomètre-expert, et telle que proposée dans les décisions 8.2 et 8.5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2022, dans les termes qui seront précisés au dispositif du présent jugement.

En conséquence, et compte tenu de ce qui précède, sont devenues sans objet les demandes de :

— voir désigner un expert géomètre, pour préparer un modificatif à l’état descriptif de division comprenant la création d’un nouveau lot correspondant à la surface de parties communes occupées par Madame [X] au 6ème étage qui devra être cédée par le syndicat à titre gratuit,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de signer avec Madame [B] [X] un acte de cession à titre gratuit de ce nouveau lot ainsi créé, dans le mois suivant la notification du projet de modificatif de l’état descriptif de division, sous astreinte de 200 € par jour courant jusqu’à la signature de cet acte,

— dire qu’à défaut de signature d’un tel acte par le syndicat, le jugement vaudra acte de cession de ce nouveau lot.

Il en est de même s’agissant de la demande subsidiaire formée par Madame [B] [X] en l’encontre de Madame [F] [N] sur le fondement de la garantie d’éviction.

III – Sur les demandes indemnitaires formées par Madame [B] [X] à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de Madame [F] [N]

Madame [B] [X] sollicite, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Madame [F] [N] épouse [R] à l’indemniser au titre du préjudice moral subi. Elle soutient ainsi que :

— à l’occasion de l’assemblée générale du 13 janvier 2022, Madame [X] avait sollicité l’inscription de résolutions portant vote de la création d’un lot n° 50 issu des parties communes et sa cession pour un prix de 1 000 € ; Monsieur [Y] [N] et Monsieur [C] [N], représentant de la société JADEVE, copropriétaires, avaient écrit au syndic, en lui indiquant que la vente ne pourrait avoir lieu à un prix inférieur à 22 000 € ; les résolutions ont dans ces conditions été rejetées, mention étant expressément portée sur le procès-verbal de la volonté des copropriétaires d’un prix de 22 000 €,

— en 2010, le syndicat des copropriétaires avait accepté de céder à Monsieur [Y] [N], un lot n° 47 issu des parties communes et correspondant aux couloir, WC commun et combles pour une superficie de 18 m² moyennant la somme de 10 800 €, soit 600 €/m²,

Décision du 05 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/09811 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXOVQ

— le procédé est donc particulièrement inconvenant et la rupture d’égalité manifestement établie et quoiqu’il en soit, il a été démontré que Madame [X] n’avait pas à acquérir les parties communes intégrées aux lots n° 41, 42, 43, 44 et 45 acquis par elle,

— le syndic de copropriété en avait connaissance puisqu’il indiquait le 25 novembre 2021 que « bien que la cession soit à titre gratuit, l’aliénation des parties communes est du ressort de l’article 26, soit un vote à la double majorité »,

— les résolutions de l’assemblée générale du 17 mai 2022 n’étaient pas adoptées, les copropriétaires s’abstenant majoritairement en maintenant leur position d’une cession du lot créé moyennant la somme de 22 000 €,

— Madame [B] [X] a pour projet de vendre l’appartement ; elle a trouvé un acquéreur, lequel a néanmoins refusé de poursuivre son acquisition, sans une régularisation juridique des lots n° 41, 42, 43, 44 et 45 ; la position du syndicat des copropriétaires et l’obstacle dressé par ce dernier à toute régularisation lui cause donc un préjudice direct et certain,

— Madame [F] [N] était représentée à l’occasion de l’assemblée générale du 17 mai 2022 par son frère, auquel elle avait donné pouvoir, et la majorité des propriétaires s’est abstenue à l’occasion du vote des résolutions de régularisation ; il est quelque peu honteux, d’avoir vendu un bien, dans son intégralité, en ce inclus les 6,75 m² de parties communes, parfaitement valorisés dans le cadre de la vente et s’opposer aujourd’hui à leur régularisation.

Madame [F] [N] épouse [R] répond que :

— elle a agi en toute bonne foi et n’est pas responsable des errements qui ont conduit à la situation qu’invoque Madame [X] et qui relève d’une rédaction manifestement malencontreuse et fautive de l’acte de cession, raison pour laquelle elle entend assigner en intervention forcée les notaires rédacteurs de l’acte,

— très subsidiairement, et quant au quantum, Madame [X] ne justifie pas de la valeur des parties dont elle serait évincée, ni de son préjudice moral, ni de toutes autres demandes indemnitaires, son préjudice n’étant ni actuel, ni certain, ni étayé.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas sur cette demande.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, le demandeur doit rapporter la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage.

En l’espèce, Madame [B] [X] ne peut se prévaloir d’une rupture de l’égalité entre les copropriétaires s’agissant des votes de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 janvier 2022 dans la mesure où cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucune contestation dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et où elle est donc devenue définitive.

Par ailleurs, il résulte des éléments de la procédure qu’il existait entre Madame [B] [X] et les autres copropriétaires, y compris Madame [F] [N], une divergence dans l’interprétation de la clause du règlement de copropriété précédemment rappelée. Il semble dès lors difficile de leur reprocher un quelconque comportement fautif de ce seul fait.

En outre, la demanderesse n’apporte aucun élément probant s’agissant du préjudice subi. Elle indique avoir mis en vente son appartement et produit une annonce immobilière non datée. De plus, elle ne produit aucun élément démontrant qu’elle avait trouvé un acquéreur pour son bien, que ce dernier a refusé de poursuivre la vente sans une régularisation juridique des lots n° 41, 42, 43, 44 et 45 et qu’ainsi, la position du syndicat des copropriétaires et celle de Madame [F] [N] lui a causé un préjudice direct et certain.

Dans ces conditions, Madame [B] [X] sera déboutée de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de Madame [F] [N] et du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, et en l’absence de condamnation de Madame [F] [N], les recours en garantie formés par cette dernière à l’encontre de Maître [Q] [P], de Maître [V] [E], de la SCP [E] [L] ET ASSOCIES, et des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles sont devenus sans objet.

IV – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, est condamné aux entiers dépens. Madame [B] [X] sera déboutée de sa demande de condamnation aux dépens à l’encontre de Madame [F] [N].

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître [UB] [IX].

Le syndicat des copropriétaires sera condamné, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 8.000 € à Madame [B] [X].

Cette dernière sera déboutée du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ainsi que de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles à l’encontre de Madame [F] [N].

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de :

— débouter Madame [F] [N] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens,

— débouter Maître [Q] [P], de Maître [V] [E], de la SCP [E] [L] ET ASSOCIES, et des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Juge que Madame [B] [X] est propriétaire des water-closet, couloir et partie du palier, parties communes d’une superficie de 6.7 m², annexées aux lots n° 41 à 45, par l’effet de la réunion opérée en octobre 1985 en application de la clause du règlement de copropriétaire stipulant que « dès maintenant, il est expressément convenu que les copropriétaires ne pourront s’opposer à la réunion en un seul lot, si bon semble à leurs propriétaires, des lots n°41 à 45 inclus, en y rattachant le couloir, le water-closet et une partie du palier, selon un tracé identique au cinquième étage actuellement parties communes du sixième étage du bâtiment B, qui deviendront parties privatives rattachées au lot à créer, de manière à pouvoir créer un appartement semblable dans sa composition à celui du cinquième étage. La cession de ces parties communes aura lieu à titre gratuit » et par l’effet translatif de propriété de l’acte de vente du 1er janvier 2016,

Annule les résolutions n° 8.1 à 8.6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] en date du 17 mai 2022,

Ordonne la modification judiciaire du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de répartition des tantièmes et des charges selon « projet de modificatif au règlement de copropriété » établi le 5 avril 2022 par la SARL IMMO GEOMETRE (Monsieur [EV]), géomètre-expert, et telle que proposée dans les décisions 8.2 et 8.5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2022,

Dit qu’il appartiendra au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la société AAB IMMOBILIER, de faire procéder aux formalités de publication du présent jugement et du règlement de copropriété/état descriptif de division comprenant l’état de répartition des charges présentement homologué, par le notaire de son choix, auprès du service de publicité foncière compétent,

Dit que la demande tendant à voir désigner un expert géomètre, pour préparer un modificatif à l’état descriptif de division comprenant la création d’un nouveau lot correspondant à la surface de parties communes occupées par Madame [B] [X] au 6ème étage qui devra être cédée par le syndicat à titre gratuit est devenue sans objet,

Dit que la demande tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] de signer avec Madame [B] [X] un acte de cession à titre gratuit de ce nouveau lot ainsi créé, dans le mois suivant la notification du projet de modificatif de l’état descriptif de division, sous astreinte de 200 € par jour courant jusqu’à la signature de cet acte est devenue sans objet,

Dit que la demande tendant à voir dire qu’à défaut de signature d’un tel acte par le syndicat, le jugement vaudra acte de cession de ce nouveau lot, est devenue sans objet,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire formée par Madame [B] [X] en l’encontre de Madame [F] [N] sur le fondement de la garantie d’éviction,

Déboute Madame [B] [X] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de Madame [F] [N] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8],

Dit que les recours en garantie formés par Madame [F] [N] à l’encontre de Maître [Q] [P], de Maître [V] [E], de la SCP [E] [L] ET ASSOCIES, et des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles sont devenus sans objet,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] aux entiers dépens,

Déboute Madame [B] [X] de sa demande de condamnation aux dépens formée à l’encontre de Madame [F] [N],

Accorde à Maître Agnès LEBATTEUX-SIMON le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] à payer à Madame [B] [X] la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [B] [X] du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, ainsi que de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles formée à l’encontre de Madame [F] [N],

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [F] [N] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens,

Déboute Maître [Q] [P], de Maître [V] [E], de la SCP [E] [L] ET ASSOCIES, et des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 05 Février 2026

La Greffière Le Président