N° RG 24/04580 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYOB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/04580

N° Portalis DB2E-W-B7I-MYOB

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Nicolas DELEAU

— M. [J]

— Mme [K]

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] sise [Adresse 6]

agissant par son syndic, la S.A.S. Cabinet Immobilier ZIMMERMANN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, substitué par M^e Léa MOUREY, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 152

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [Z] [J]

né le 20 Septembre 1986 à [Localité 10] (MAROC)

demeurant [Adresse 5]

non comparant, non représenté

Madame [X] [I] [W] [K]

née le 21 Septembre 1985 à [Localité 8] (MAROC)

demeurant [Adresse 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Vice-Présidente

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [G] [Y], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Rendu par défaut en dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [J] et Madame [X] [K] sont copropriétaires des lots n° 12 et 35 situés dans l’immeuble de la Résidence « [Adresse 11] » sis [Adresse 7] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété dont le syndic est l’IMMOBILIERE ZIMMERMANN.

Le 14 décembre 2023 le syndic de copropriété, se prévalant de charges impayées, les a mis en demeure de payer la somme de 2 500,15 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 19 avril 2024 à étude, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 11] » a fait assigner Monsieur [F] [J] et Madame [X] [K], devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  1 678,05 euros au titre des arriérés de charges et cotisations travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, date de la première mise en demeure,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison de leur résistance abusive, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

-1 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a également sollicité sur le fondement de l’alinéa 1 de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le tribunal condamne les défendeurs au paiement de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement de sa créance.

Para ailleurs, il a sollicité la capitalisation des intérêts échus à compter du 14 décembre 2023 sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Enfin, il a demandé la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens de la présente procédure.

L’affaire a été examinée à l’audience du 22 octobre 2024.

À cette audience, la partie demanderesse représentée par son conseil a maintenu les termes de son assignation.

Monsieur [F] [J] et Madame [X] [K] n’étaient ni présents ni représentés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 10-1 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de l’article 14-1, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et les sommes qui s’y rapportent sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat réclame le paiement de la somme de 1 678,05 euros au titre des arriérés de charges et cotisations travaux.

Il produit un relevé de compte en annexe 19 du 18 mars 2024 qui fait état d’un solde de 1 678,05 euros dû par les défendeurs qui ont procédé à des versements pris en compte par le demandeur.

Le syndicat verse également aux débats :

— la fiche immeuble délivré par le service du livre foncier de [Localité 12] en date du 15 mars 2024 permettant d’établir la qualité de copropriétaire des défendeurs,

— le décompte des charges pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 faisant état d’un solde positif de 358,96 euros au profit des défendeurs ainsi que l’appel de fonds pour le dernier trimestre 2021,

— le décompte des charges pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 faisant état d’un solde dû de 757,91 euros dont 40 euros de frais de mise en demeure par AR du 23 juin 2022 ; ainsi que les appels de fonds des 4 trimestres de 2022,

— le décompte des charges pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 faisant état d’un solde dû de 1 983,77 comprenant le solde antérieur de 757,91 euros dont 80 euros de frais de mise en demeure par AR des 9 mars 2023 et 14 juin 2023 ainsi que les appels de fonds des 4 trimestres de 2023, ainsi que deux appels de fonds de travaux des 6 et 15 décembre 2023,

— l’appel de fonds du 1er trimestre 2024,

— des frais de mise en contentieux du 21 février 2024 à hauteur de 120 euros.

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 décembre 2021 portant approbation des comptes au 30 juin 2021, des budgets prévisionnels arrêtés au 30 juin 2022 et 30 juin 2023, du mode de paiement des acomptes sur charges et fixation du montant de la cotisation annuelle du fonds travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er décembre 2022 portant approbation des comptes arrêtés au 30 juin 2022, des budgets prévisionnels arrêtés au 30 juin 2023 et 30 juin 2024, du mode de paiement des acomptes sur charges et fixation du montant de la cotisation annuelle du fonds travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2023 portant approbation des comptes arrêtés 30 juin 2023, des budgets prévisionnels arrêtés au 30 juin 2024 et 30 juin 2025, du mode de paiement des acomptes sur charges et fixation du montant de la cotisation annuelle du fonds travaux,

— la mise en demeure du 14 décembre 2023, pli avisé non réclamé, d’avoir à régler la somme de 2 500,15 euros pour les fonds de travaux, les charges courantes, appels de travaux et les frais de la mise en demeure à hauteur de 40 euros,

— le contrat de syndic.

Au vu des justificatifs produits, la créance est établie dans son principe et son montant à l’exception des frais de mise en contentieux et de mise en demeure qui ne constituent pas des arriérés de charges de copropriété.

Monsieur [F] [J] et Madame [X] [K] qui ne comparaissent pas, ne justifient pas d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des charges de copropriété.

En conséquence, Monsieur [F] [J] et Madame [X] [K] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 438,05 euros (1 678,05 euros – 120 euros de frais de mise en contentieux et – 4x40 euros de frais de mise en demeure), au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement de sa créance sur le fondement de l’alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Elle inclut dans le décompte de sa créance principale au titre des arriérés de charges de copropriété les frais de mise demeure et de mis en contentieux.

Seuls sont justifiés les frais de 40 euros de mise en demeure afférents au courrier du 14 décembre 2023 dont l’accusé de réception est produit avec le courrier.

Les autres frais de mise en demeure ne sont pas justifiés.

Les frais de mise au contentieux dont une facture est produite ne comporte aucune précision. S’il s’agit de la transmission du dossier à un auxiliaire de justice, ces frais sont compris dans les frais irrépétibles.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [F] [J] et Madame [X] [K] sont redevables de la somme de 40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Bien que Monsieur [F] [J] et Madame [X] [K] aient manqué à leurs obligations de s’acquitter du paiement des charges, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve, faute d’éléments utiles versés à cet effet aux débats, de ce que cette carence a généré pour lui un préjudice susceptible d’indemnisation, au-delà de celui résultant du retard apporté au paiement de sa créance déjà réparé par l’allocation d’intérêts de retard.

Par conséquent, la demande en dommages-intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [J] et Madame [X] [K] seront solidairement condamnés aux dépens.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 800 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement forcé de sa créance seront imputés au seul copropriétaire défaillant.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision rendue par défaut, en dernier ressort :

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Madame [X] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] », représenté par son syndic l’IMMOBILIRE ZIMMERMANN, la somme de 1 438,05 euros au titre des impayés de charges de copropriété arrêtés au 18 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Madame [X] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] », représenté par son syndic l’IMMOBILIRE ZIMMERMANN, la somme de 40 euros au titre des frais exposé pour le recouvrement de la créance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] », représenté par son syndic l’IMMOBILIRE ZIMMERMANN, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Madame [X] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] », représenté par son syndic l’IMMOBILIRE ZIMMERMANN, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Madame [X] [K] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Maryline KIRCH Gussun KARATAS