Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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ILLKIRCH Civil

N° RG 24/10797

N° Portalis DB2E-W-B7I-NGLI

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [H]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 29 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 02 Avril 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 655 du code de procédure civile le 21 novembre 2024 à monsieur [T] [H], la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose que :

— suivant acte sous seings privés du 2 avril 2024, madame [S] [E] a donné à bail à monsieur [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 12] ;

— le loyer convenu était de 790 euros charges inclues ;

— elle s’est portée caution des engagements pris par le locataire ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, la bailleresse a demandé à la société ACTION LOGEMENT SERVICES de régler les loyers impayés aux lieu et place de monsieur [H], ce qu’elle a fait contre quittance subrogative

— que sur cette base, elle a, le 11 septembre 2024, fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024 à la somme de 2 370 euros ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a, le 21 novembre 2024, fait assigner monsieur [H] devant le juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner monsieur [H] au paiement de la somme de 3 160 euros due au titre des loyers payés en ses lieux et place au jour de l’assignation avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ le condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ le condamner au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 3 950 euros au 20 janvier 2025 ;

Que la caution explique ne pas être opposée à l’octroi de délais ;

Que monsieur [H] reconnaissait le montant de la dette et sollicitait des délais de paiement en raison de sa situation difficile et se proposait de régler 120 euros en plus du loyer ;

Attendu que les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 2 avril 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu que la demanderesse verse aux débats une quittance subrogative qui lui permet d’agir avec les mêmes droits que le bailleur ;

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2024 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 21 novembre 2024 et l’audience s’est tenue le 29 janvier 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que par acte d’huissier du 11 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à monsieur [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 novembre 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 11 septembre 2024 + 2 mois) ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et la bailleresse est en droit de demander l’expulsion de monsieur [H] ;

Que l’expulsion de monsieur [H] sera donc ordonnée ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [H] n’a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date du 20 janvier 2025, la somme de 3 950 euros outre les frais ;

Que le locataire n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement de la somme de 3 950 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 20 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats que la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’oppose pas à l’octroi de délai ; que les revenus de monsieur [H] (965 euros) permettent le règlement d’une grande partie de l’arriéré locatif ; qu’il résulte du diagnostic social que le locataire bénéficie d’un accompagnement social renforcé pour l’aider dans la gestion du budget et des démarches ; qu’en outre un maintien dans les lieux est préconisé ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si monsieur [H] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur [H] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Attendu que des délais de paiement ont été accordés de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets tant que les paiements persistent, il n’y a en principe pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation ;

Que cependant, si les paiements devaient être interrompus, il convient de rappeler que la société de cautionnement ne tient ses droits de la bailleresse tant que la convention de bail reste exécutoire ; que s’agissant des indemnités d’occupation, le bail n’a par définition plus cours, de sorte que le contrat de cautionnement cesse lui aussi de produire ses effets ; qu’en conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES n’a plus qualité à agir de ce chef de demande ; qu’elle sera donc déboutée de cette demande ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur [H] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 novembre 2024 (11 septembre 2024 + 2 mois) du bail conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES d’une part, et monsieur [T] [H] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur [T] [H] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNE monsieur [T] [H] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 950 euros (trois mille neuf cent cinquante euros) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 20 janvier 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISE monsieur [T] [H] à s’acquitter de cette dette auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en 36 mois, par 35 premières mensualités de 110 euros (cent dix euros) puis une 36ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DISONS qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En conséquence DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de monsieur [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [T] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 11] le 2 avril 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY