TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/10315

N° Portalis DBZS-W-B7H-XWT4

N° de Minute : L 24/00523

JUGEMENT

DU : 30 Septembre 2024

[K] [X]

C/

[R] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [K] [X] demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [E] demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Juin 2024

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 10315/23 – Page -MAExPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2018, avec prise d’effet au même jour, Monsieur [K] [X] a donné à bail à Madame [R] [E], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation meublé, appartement n°97, et un garage au 2ème sous sol situé au [Adresse 3]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 435 euros auquel s’ajoute une provision sur charges mensuelle de 95 euros, outre un dépôt de garantie de 870 euros.

Le 10 mars 2018, les parties ont dressé un état des lieux d’entrée amiable.

Par acte d’huissier du 15 avril 2019, Monsieur [K] [X] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [R] [E] portant sur la somme en principale de 1.590 euros. Ce commandement a été dénoncé à la Ccapex par voie électronique le 16 avril 2019.

Par ordonnance du 7 septembre 2020, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille statuant en référé, saisi par Monsieur [K] [X] suivant assignation délivrée le 8 août 2019 en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion, a dit n’y avoir lieu à référé et condamné le bailleur aux dépens.

Par jugement du 26 juillet 2021, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille, saisi par Monsieur [K] [X] suivant assignation délivrée le 18 décembre 2020, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 16 juin 2019, condamné la locataire au paiement de la somme de 2.283,64 euros au titre des loyers impayés jusqu’au mois d’avril 2021 inclus, octroyé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur 36 mensualités de 63,43 euros, ordonné, à défaut d’y satisfaire, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et rejeté les demandes des parties au titre des charges.

Par acte d’huissier délivré le 14 juin 2023, Monsieur [K] [X] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [R] [E] portant sur la somme en principal de 900,08 euros et d’avoir à justifier de l’assurance garantissant contre les risques locatifs.

Par lettre recommandée reçue le 4 juillet 2023, Madame [R] [E] a notifié au bailleur son congé avec préavis d’un mois.

Le 16 août 2023, Me [Y] [P], commissaire de justice, a dressé un constat d’état des lieux de sortie.

Par acte d’huissier délivré le 7 novembre 2023, Monsieur [K] [X] a fait assigner Madame [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 17 juin 2024 aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

3.143,59 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er mai au 16 août 2023, date de restitution des lieux,10.430 euros en réparation des dégradations locatives, dont 860 euros à déduire au titre du dépôt de garantie,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, Monsieur [K] [X], représenté par son avocat, s’en est rapportée à ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’assignation du bailleur pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [R] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non – comparution de la défenderesse :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de bail d’habitation meublé constituant la résidence principale du preneur et soumis aux dispositions du Titre 1er Bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, sont applicables les articles 1er, 3, 3-2,3-3,4 à l’exception du I, 5,6,6-2,7,7-1,8,8-1,18,20-1,21,22,22-1,22-2,22-4,24 et 24-1 de cette même loi.

Sur les dégradations locatives :

L’article 7, c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ainsi que de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur fonde sa demande sur une facture du 29 août 2023 d’un montant de 10.430 euros se décomposant en :

2.000 euros pour débarrasser et évacuer les meubles endommagés et les affaires restées dans le studio,1.100 euros pour enlever le sol de la salle de bain déchiré, le remplacer et réparer la dalle en béton,1.300 euros pour la fourniture et la pose d’une douche et de la robinetterie,720 euros pour le remplacement des meubles de la salle de bain (lavabo, meuble et évacuation d’eau),950 euros pour la fourniture et la pose d’un évier et d’un meuble avec plaque de cuisson,1.530 euros pour le remplacement des sols endommagés dans le salon et la cuisine,1.100 euros pour le lessivage et la reprise de la peinture des plafonds de la salle de bain, du salon et de la cuisine,370 euros pour la démolition et l’évacuation des cloisons de la salle de bain,480 euros pour la fourniture et la pose de montant semelle et de laine de roche,620 euros pour la fourniture et la pose de placo hydrofuge côté salle de bain et de placo dans le reste de l’appartement,100 euros pour la fourniture et la pose de faïence et de joints,80 euros pour le remplacement du lustre de la salle de bain,80 euros pour le remplacement du lustre de la cuisine.

Aux termes de l’état d’entrée des lieux, les parties ont convenu que :

Les murs et les plafonds de l’entrée étaient en bon état,Les murs, plafonds et sols du salon étaient en état d’usage,Les murs et sols de la cuisine étaient en état d’usage et le plafond en bon état,Le plafond et les sols de la salle de bains étaient neufs.

Aucune autre observation n’était faite quant à l’état du logement à la prise à bail.

Néanmoins, il y a lieu de considérer que les éléments du logement qui n’ont pas fait l’objet d’observations particulières ont été reçues en bon état conformément à la présomption de l’article 1731 du code civil.

Par ailleurs, le bailleur n’a pas versé aux débats d’inventaire et d’état détaillé des meubles, en application de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, présents dans les lieux à la prise à bail

De manière générale, dans son procès – verbal d’état des lieux de sortie, Me [Y] [P] expose que « les lieux sont profondément encrassés, encombrés, dégradés » et que « une rénovation complète s’avère nécessaire ».

Aux termes de l’état des lieux de sortie, Me [Y] [P] a observé :

S’agissant de la cuisine,L’ensemble du mobilier et des équipements de la pièce sont encrassés et fortement dégradé, irrécupérable,Les façades des meubles sont gonflées par l’eau et l’intérieur est encrassé,Le four, le réfrigérateur et les plaques de cuisson sont encrassés,Le mousseur de la robinetterie est manquant,S’agissant de la salle de bain,La pièce est profondément encrassée et dégradée,Tous les supports du sol au plafond sont profondément encrassés,Une partie du sol est décollé,La cuvette des WC est encrassée et l’abattant et la lunette sont manquants,La douche est profondément encrassée,La robinetterie est incomplète et présente une fuite,Les joints d’étanchéité sont très grossièrement rénovés,Le plafond est sinistré par un dégât des eaux,Le meuble vasque est bouché et le fond du meuble est éventré,S’agissant de la pièce principale,La pièce est encrassée et dégradée,La porte est encrassée mais sans désordre,Le sol est arraché et profondément encrassé,L’ensemble des revêtements, plinthes, murs et plafond est profondément encrassé et irrécupérable,La pièce est encombrée de mobiliers non débarrassés,Le radiateur est encrassé mais sans désordre,La menuiserie extérieure est encrassée,Le balcon est encombré et profondément encrassé,Les portes du placard ne coulissent pas correctement et l’intérieur est encombré et encrassé,Les aménagements du placard sont hors d’usage (tiroirs cassés, tablettes affaissées),La garde – robe est dégradée et le tiroir cassé.

Il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que les le studio meublé a été fortement dégradé et requiert, comme indiqué par le commissaire de justice, une reprise d’ensemble.

Si le bailleur ne justifie pas de ce que les meubles et affaires à débarrasser appartiennent à la locataire en ce que l’inventaire des meubles n’est pas produit, la prestation d’enlèvement concerne tant ces affaires que les meubles dégradés par la locataire. Elle apparaît donc justifiée dans son ensemble.

Il convient de condamner la locataire à payer au bailleur la somme de 10.430 euros, les dégradations qu’elle a commises ayant causé un préjudice dont le montant est équivalent à celui de la facture de reprise.

Il sera déduit de ce montant la somme de 860 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur les loyers et charges

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire et obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 23 de cette même loi prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle au vu des pièces justificatives. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges.

A l’appui de sa demande, le bailleur justifie :

D’un avis de régularisation des charges pour l’année 2022 – 2023,D’un avis de taxes foncières pour l’année 2023 faisant apparaître le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,Un décompte locatif arrêté au 16 août 2023, date de restitution effective des lieux.

L’avis de régularisation mentionne 1.140 euros de provisions sur charges en 2022 et 1.705,19 euros de charges réelles ainsi que 520 euros de provisions sur charges de janvier à août 2023 et 1.043 euros de charges réelles. Toutefois, cet avis ne détaille pas le coût des charges réelles par nature de charges. En outre, le bailleur ne verse aucune pièce justificative les concernant.

En revanche, il justifie du montant de la taxe d’ordure ménagère.

Par ailleurs, le décompte fait apparaître des loyers impayés de mai à août 2023, au prorata des jours occupés.

Il s’ensuit que la locataire est redevable de la somme de 2.236,40 euros au titre des loyers et charges impayés, taxe d’ordure ménagère comprise, de mai au 16 août 2023.

En conséquence, la locataire sera condamnée à cette somme.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [R] [E], condamnée aux dépens, sera également condamnée à payer à Monsieur [K] [X] la somme de 1.500 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort :

CONDAMNE Madame [R] [E] à verser à Monsieur [K] [X] la somme de 9.570 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [R] [E] à verser à Monsieur [K] [X] la somme de 2.236,40 euros au titre des loyers et charges impayés, taxe d’ordure ménagère comprise, de mai au 16 août 2023 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [R] [E] à verser à Monsieur [K] [X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à Lille, par mise à disposition au greffe, le 30 septembre 2024.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. DEHAUDT M. KOVALEVSKY