TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le 11 juillet 2025

à M^e DEFENDINI [Localité 4]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 juillet 2025

à Mme [F] [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07454 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YMP

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 3 mai 2016, concernant un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 274,33 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Madame [F] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner Madame [F] [Z] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 27 février 2025.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025.

A l’audience, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 5 603,13 euros, au 25 avril 2025. Il ne s’oppose ni à l’octroi d’éventuels délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés. Il précise qu’un virement de 500 euros a été effectué par Madame [F] [Z] ne figurant pas sur le décompte actualisé et qu’il convient d’en déduire le montant de la dette.

Madame [F] [Z] comparait. Elle reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle ne conteste pas le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

L’EPIC 13 HABITAT produit la notification à la CAF en date du 24 février 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [F] [Z], soit deux mois au moins avant l’assignation du 28 novembre 2024.

L’EPIC 13 HABITAT produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 2 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 27 février 2025.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023 pour un arriéré locatif de 731,49 euros.

Les sommes visées au commandement, que Madame [F] [Z] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 27 février 2024, et d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [Z] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Il convient de condamner Madame [F] [Z] à payer à l’EPIC 13 HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 382,13 euros), à compter du 28 février 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l’EPIC 13 HABITAT.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation, que Madame [F] [Z] restait débitrice d’une dette locative de 4 404,37 euros au 14 novembre 2024.

Vu le décompte actualisé au 25 avril 2025, fixant la dette locative à une somme de 4 752,21 euros, terme du mois de mars 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux, des frais d’enquête non justifiés et du montant du virement réalisé de 500 euros.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [F] [Z] à payer à l’EPIC 13 HABITAT cette somme de 4 752,21 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience (entendu comme le loyer résiduel, déduction faite des montants directement versés par la CAF),

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [F] [Z] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 132 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [F] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience (entendu comme le loyer résiduel, déduction faite des montants directement versés par la CAF),

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Madame [F] [Z], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Madame [F] [Z] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [F] [Z] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Madame [F] [Z] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 382,13 euros), le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, l’EPIC 13 HABITAT ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Madame [F] [Z].

En conséquence, l’EPIC 13 HABITAT sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [F] [Z], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer, et sera condamnée à payer à l’EPIC 13 HABITAT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de l’EPIC 13 HABITAT recevable ;

Constatons la résiliation du bail signé entre les parties le 3 mai 2016 concernant l’appartement sis [Adresse 1], à effet au 27 février 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Madame [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [F] [Z] à payer à l’EPIC 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixons cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 382,13 euros) ;

Condamnons Madame [F] [Z] à verser à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 4 752,21 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Accordons des délais de paiement de 36 mois à Madame [F] [Z] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 4 752,21 euros et disons qu’elle devra régler cette somme selon 36 mensualités de 132 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

Suspendons la clause résolutoire pendant ce délai ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour Madame [F] [Z] et tous occupants de son chef ;

Déboutons l’EPIC 13 HABITAT de sa demande en paiement de dommages et intérêts;

Condamnons Madame [F] [Z] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [F] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,