N° RG 23/08612 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MIXQ

LOYERS COMMERCIAUX

(Articles R145-23 et suivants du Code de commerce)

N° RG 23/08612

N° Portalis DB2E-W-B7H-MIXQ

Minute N° 2/25

COPIE EXÉCUTOIRE. à :

M^e Paul AZEVEDO – 216

M^e Nicolas CLAUSMANN – 306

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

M. [X]

adressées le : 12 FEVRIER 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. BO GROUPE, société par actions simplifiée au capital de 20 000€, immatriculée au RCS de Strasbourg sous le numéro 829 095 587, représentée par son président, M. [W]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Paul AZEVEDO, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 216

DEFENDERESSE :

S.C.I. SHAK, société civile immobilière au capital de 100 000€, immatriculée au RCS de Strasbourg sous le numéro 830 102 380, représentée par son gérant, M. [Z] [F]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 306

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Olivier RUER, Premier vice-président, délégué par Monsieur le Président aux fonctions de Juge des Loyers Commerciaux,

Greffier : Nathalie BOURGER, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Février 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En Premier ressort,

Mis à disposition au greffe

Signé par Olivier RUER, Premier vice-président et par Cédric JAGER, Greffier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par acte sous seing privé du 26 juin 2019, la société Cig Dévelopment, aux droits de laquelle vient la Sci Shak, a donné à bail commercial à la Sas Bo Groupe les locaux situés [Adresse 5], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 21.000 €.

Par lettre recommandée datée du 20 avril 2023, la Sas Bo Groupe a sollicité la révision du loyer et a offert un loyer annuel HT et HC de 6.100 €.

Aucun accord n’a été trouvé entre les parties et la Sas Bo Groupe a notifié le 7 juin 2023 un mémoire préalable en demande puis a saisi le juge des loyers commerciaux qui a autorisé l’assignation de la Sci Shak selon ordonnance du 20 septembre 2023 pour l’audience du 8 novembre 2023.

Par assignation du 10 octobre 2023, la Sas Bo Groupe a assigné la Sci Shak et a sollicité voir :

à titre principal,

— fixer le loyer du bail renouvelé au 20 avril 2023 à la somme annuelle de 6.100 €, hors charges et hors taxes ;

— condamner en conséquence le bailleur à restituer au preneur un complément à titre de rattrapage, dont le montant sera déterminé au jour de la décision à intervenir ;

— fixer le dépôt de garantie à la nouvelle somme de 1.525 € correspondant à un trimestre de loyers et condamner le bailleur à restituer au preneur le trop-perçu de dépôt de garantie, soit 3.725 € ;

— condamner le bailleur au paiement des intérêts légal sur la restitution des sommes dues à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

subsidiairement,

— ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R 145-30 du code du commerce en désignant un expert qui aura pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués au 20 avril 2023 ;

— fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 6.100 €, hors taxes et hors charges, à compter du 20 avril 2023 et pendant la durée de l’instance ;

en tout état de cause,

— condamner la Sci Shak aux entiers dépens et à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 9 décembre 2024, la Sci Shak a sollicité voir :

— débouter la Sas Bo Groupe de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’expertise ;

— condamner la Sas Bo Groupe aux entiers dépens ainsi qu’à un montant de 2.000 € par application de l’article 700 du CPC.

La Sas Bo Groupe a répliqué pour la dernière fois le 7 octobre 2024 pour maintenir ses demandes.

A l’audience du 11 décembre 2024, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

MOTIFS,

Sur la fixation du loyer :

Le juge des loyers commerciaux a l’obligation de vérifier le montant de la valeur locative au besoin d’office, et en principe par expertise.

En l’espèce, le loyer annuel hors taxes et hors charges du local commercial loué à la Sas Bo Groupe était de 21.000 € à la conclusion du bail commercial le 26 juin 2019.

La Sas Bo Groupe sollicite un loyer annuel de 6.100 €, soit une baisse de 340 %, et la Sci Shak sollicite un maintien du loyer actuel.

La Sas Bo Groupe justifie sa demande par un rapport d’expertise amiable rédigé par Mme [M] [C] qui a conclu le 14 mars 2023 à une valeur locative de 6.100 € HT et HC pour une surface pondérée de 19 m² et une valeur locative de marché de 320 €/m² pondérée HT/HC.

La Sci Shak conteste les modifications de la commercialité invoquées en ce que le bail a été signé après la piétonisation de la rue ; que les arceaux en face du restaurant existaient déjà ; que la clientèle haut de gamme du magasin Printemps est sans lien avec l’activité de fast food de la Sas Bo Groupe.

Par conséquent les parties ne sont manifestement pas d’accord sur aucun des critères posés par l’article L 145-33 du code commerce. L’écart extrêmement important des prétentions des parties sur le prix du loyer ne permet pas de fixer en l’état la valeur locative des locaux loués.

La Sci Shak ne s’oppose pas à la demande d’expertise.

Dans ces conditions, il y a donc lieu d’ordonner une expertise judiciaire pour évaluer la valeur locative du local commercial et sa surface.

Cette expertise sera ordonnée aux frais avancés par la Sas Bo Groupe qui sollicite une baisse importante du loyer.

Sur la demande de fixation d’un loyer provisionnel :

L’article L145-57 du code du commerce dispose que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer le loyer au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie ou consister en l’ancien prix du loyer.

Dans l’attente du résultat de l’expertise, et compte tenu du montant du loyer du bail actuel et de l’expertise documentée, le loyer annuel provisionnel sera fixé à la somme de 15.000 € HT/HC.

Sur les autres demandes :

Les droits de moyens des parties sont réservés. Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du CPC, cette demande apparaissant prématurée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une expertise des locaux loués à la Sas Bo Groupe situés [Adresse 5] ;

DÉSIGNE pour y procéder :

[X] [P]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Port. : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 9]

Ou à défaut:

[U] [I]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 8]

Avec pour mission, les parties dûment convoquées en ses opérations ,de se rendre sur les lieux, de recevoir les explications contradictoires des parties, de se faire communiquer tous documents utiles, d’entendre le cas échéant personnes informées, de déterminer la valeur locative au 20 avril 2023 selon les articles L 145-33 et suivants du code de commerce en tenant compte :

— des caractéristiques du local considéré ;

— de la surface du local considéré;

— de la destination des lieux ;

— les obligations respectives des parties ;

— des facteurs locaux de commercialité ;

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

— de communiquer une synthèse de ses travaux ;

— de se prononcer sur les dires des parties et à défaut de conciliation entre elles, de communiquer une note de synthèse et de déposer son rapport dans les six mois suivant l’acceptation de sa mission ;

INVITE les parties à communiquer les annexes à l’expert 15 jours avant la date de la première réunion;

RAPPELLE qu’à compter de la communication du rapport d’expertise et de la demande de rémunération de l’expert, les parties disposent d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler des observations écrites à l’expert et au juge chargé du contrôle des expertises sur cette demande de rémunération ;

DIT que la Sas Bo Groupe versera une consignation de quatre mille Euros (4.000 €.) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 31 mars 2025 ;

DIT que la consignation s’effectuera par une démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ dès connaissance de la présente désignation ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

PRÉCISE qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRÉCISE que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

SE RÉSERVE le suivi de la mesure d’instruction ;

FIXE le loyer annuel provisionnel dû par la Sas Bo Groupe à la Sci Shak, à compter du 20 avril 2023, à la somme de 15.000 € HT/HC ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du

10 septembre 2025, 09h00 – salle 13 – TJ de STRASBOURG

pour assurer le contrôle des opérations d’expertise ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire par provision ;

Et avons signé la minute du présent jugement avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER