TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/03548 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q3ZQ

NAC : 72I

Jugement Rendu le 09 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30 000 euros immatriculé au RCS d'[Localité 6]-[Localité 5] sous le numéro 533 489 977, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

SCI FAMILLE COIMBRA, Société civile immobilière immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 902 122 795, dont le siège social est situé [Adresse 1]

non comparante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assisté de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 10 Juin 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Septembre 2025 et mise en délibéré au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Famille COIMBRA est propriétaire des lots numéros 24 et 64 au sein de la résidence en copropriété [7] sise [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, la SCI Famille COIMBRA devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de voir :

— Condamner la SCI Famille COIMBRA à payer au Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS la somme de 3 174,42 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus,

— Condamner la SCI Famille COIMBRA à payer au Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS la somme de 1 056,42 euros, au titre des charges provisionnelles et travaux jusqu’au 4ème trimestre 2025, rendues exigibles par la mise en demeure,

— Condamner la SCI Famille COIMBRA à payer au Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 356,00 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

— Condamner la SCI Famille COIMBRA à payer au Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025, date de la mise en demeure,

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

— Condamner la SCI Famille COIMBRA à payer au Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS la somme de 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

— Condamner la SCI Famille COIMBRA à payer au Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la SCI Famille COIMBRA aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le compte de la SCI Famille COIMBRA est débiteur depuis le 1er trimestre 2023 et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis lors.

Il ajoute qu’à aucun moment, pas même à la réception de la mise en demeure, la SCI Famille COIMBRA n’a pris contact avec le syndic de copropriété ou son conseil afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété.

Enfin, il fait valoir que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaires, aggrave les dépenses de par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

*

A l’audience du 11 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS, a déclaré se désister de sa demande en paiement de la somme de 3 174,42 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et de la somme de 356,00 euros au titre des frais de recouvrement, au motif que sa créance à ce titre a été soldée par la défenderesse, et a maintenu ses autres demandes au titre des charges provisionnelles et travaux jusqu’au 4ème trimestre 2025, des dommages et intérêts, des frais irrépétibles et de dépens, telles qu’elles figurent dans son assignation introductive d’instance.

La SCI Famille COIMBRA, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur le désistement des demandes en paiement de l’arriéré de charges de copropriété et des frais dommages et intérets

En application des dispositions de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance et, en application des dispositions de l’article 395 du même code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, suite au paiement de la somme de 3 530,42 euros effectué par la défenderesse le 11 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS se désiste de ses demandes en paiement de la somme de 3 174,42 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus, et de la somme de 356,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI Famille COIMBRA n’ayant présenté aucune défense au fond ni fin de non recevoir, ce désistement est donc parfait.

Il convient dès lors de constater le désistement partiel intervenu, sans que ce dernier n’emporte extinction de l’instance et dessaisissement subséquent du tribunal au regard du maintien des autres demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de paiement des charges provisionnelles et travaux devenues exigibles  :

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 14 avril 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à la SCI Famille COIMBRA, dont l’avis de réception a été signé le 25 avril 2025, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des provisions et appels fonds travaux loi ALUR au titre du budget prévisionnel et des appels travaux 2025, soit un montant total de 1 096,60 euros, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet en ce qui concerne les charges provisionnelles et appels de fonds travaux au titre du budget prévisionnel 2025.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 6 juillet 2022 et 5 juillet 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juillet 2024 au cours de laquelle a été voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et fixé le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale de 8 janvier 2025 au cours de laquelle ont été votés les travaux de réfection des boiseries extérieures pour les bâtiments I et II,

— le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025,

— le contrat de syndic,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement des charges provisionnelles et appels de fonds travaux, rendus exigibles par la mise en demeure, est bien fondée en son principe.

A l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juillet 2024, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 aux termes de la résolution n°8 et fixant le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR aux termes de la résolution n°10, et du budget prévisionnel 2025, versés aux débats, et du procès-verbal de l’assemblée du 8 janvier 2025 votant les travaux de boiseries (travaux visés à l’article 14-2-1), il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre, au titre des charges et fonds travaux devenus exigibles pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève bien à la somme de 1056,42 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de la SCI Famille COIMBRA, laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où la défenderesse a réglé postérieurement à l’assignation les sommes réclamées au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais, démontrant sa volonté d’apurer sa dette.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les dépens, les demandes accessoires :

La SCI Famille COIMBRA, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires LE MANOIR ANGLAIS une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONSTATE le désistement partiel du Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS relativement à ses demandes en paiement de l’arriéré de charges de copropriété impayées, charges jusqu’au 2ème trimestre 2025 et des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et le déclare parfait;

CONSTATE l’extinction de l’instance concernant les demandes du Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS en paiement de l’arriéré de charges de coproriété impayées, des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE la SCI Famille COIMBRA à payer au Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS la somme de 1 056,42 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SCI Famille COIMBRA à payer au Syndicat des copropriétaires LE MANOIR DES ANGLAIS une somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI Famille COIMBRA aux entiers dépens;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,