Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

144a route de Lyon – CS 20020

67401 ILLKIRCH CEDEX

☎ : 03.88.55.94.33

civil.tprx-illkirch-graffenstaden@justice.fr

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ILLKIRCH Civil

N° RG 25/01325

N° Portalis DB2E-W-B7J-NLCA

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Monsieur [F] [E]

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Olivier PERNET

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [E]

22 rue du Maire Eugene Metz

67870 GRIESHEIM-PRES-MOLSHEIM

Représenté par Mme [X] [E], munie d’un pouvoir régulier,

DEFENDERESSE :

S.C.I. [K]

Représentée par M. [K]

9 rue Neumatt

67390 MACKENHEIM

représentée par M^e Olivier PERNET, avocat au barreau de COLMAR, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 23 avril 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Juin 2025 prorogé au 16 Juin 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 15 mars 2024, une promesse de location a été signée entre la partie demanderesse et la SCI [K] pour la location d’un bien immobilier appartenant à cette dernière, en cours de construction et situé au 8 A rue de Colmar à OBENHEIM (67230). A l’occasion de la signature de cette promesse, la partie demanderesse a versé la somme de 1300 € à la SCI [K].

Par courrier du 7 septembre 2024, la partie demanderesse a fait part à la SCI [K] de son intention de se désister de la promesse de location souscrite. Ils ont sollicité en outre la restitution de la somme de 1.300 euros.

Par requête reçue au Greffe du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG le 16 janvier 2025, Monsieur [F] [E] a saisi la juridiction d’une demande à l’encontre de la SCI [K] et a sollicité sa condamnation au paiement de la somme de 1 300 € à titre de restitution de l’acompte et 88 € de dommages et intérêts.

Le 27 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection de STRASBOURG s’est dessaisi au profit du Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN.

A l’audience du 23 avril 2025, à laquelle le dossier a été retenu après un renvoi, Monsieur [F] [E], représenté par son épouse, Madame [X] [E], selon pouvoir spécial, reprend le bénéfice de sa requête et maintient l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, il expose en substance que son désistement était motivé essentiellement pas l’absence de la connexion à la fibre du logement alors même qu’il s’agissait pour lui d’une condition essentielle, imposée par son employeur. Il ajoute que la promesse de bail ne valait pas bail puisqu’il manquait des éléments essentiels, comme la date d’entrée dans les lieux, ainsi que le diagnostic de performance énergétique. Il fait valoir en outre que le chèque de réservation ne fait pas partie des pièces justificatives pouvant être exigées de chacun des candidats à la location au titre de l’Annexe I du décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015. Il précise enfin que la SCI [K] ne justifie d’aucun préjudice résultant du désistement.

De son côté, la SCI [K], représentée par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 16 avril 2025 et demande au tribunal de :

Sur la demande principale,

débouter Monsieur [F] [E] de l’intégralité de ses fins, moyens, et prétentions,Sur les demandes reconventionnelles et à titre subsidiaire,

condamner Monsieur [F] [E] a payer à la SCI [K] la somme de 1 300 euros en indemnisation du préjudice subi du fait de la rupture fautive des négociations,ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.En tout état de cause,

condamner Monsieur [F] [E] à payer à la SCI [K] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l’appui de ses demandes, la SCI [K] fait valoir, à titre principal, que l’indemnité de 1 300 € est due en application de la promesse de bail et que cette dernière vaut bail dès lorsqu’il y a un accord sur la chose et le prix. Elle affirme ainsi que la clause prévoyant le versement d’une somme forfaitaire, correspondant à un mois de loyer, en cas de désistement, est une clause de dédit et qu’elle est ainsi parfaitement valable et a force obligatoire, conformément aux dispositions des articles 1103 et suivants du code civil.

A tire subsidiaire, la SCI [K] fait valoir que la responsabilité de Monsieur [F] [E] est engagée en vertu de l’article 1240 du code civil pour rupture brutale des pourparlers. Elle souligne à ce titre que Monsieur [E] avait parfaitement connaissance du bien immobilier et que les motifs invoqués pour justifier le désistement sont fallacieux. La SCI [K] indique avoir subi un important préjudice car elle a été contrainte de rechercher un nouveau preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, prorogé au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de l’action : Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Les dispositions de l’article 826 du même code prévoient qu’en cas d’échec total ou partiel de la tentative préalable de conciliation, le demandeur peut saisir la juridiction aux fins de jugement de tout ou partie de ses prétentions initiales.

La saisine de la juridiction est faite selon les modalités prévues par l’article 818.

En l’espèce, Monsieur [F] [E] justifie d’une tentative préalable de conciliation et produit à ce titre la copie d’un constat de carence établi par Monsieur [R] [Y], conciliateur de justice, le 25 octobre 2024.

Dès lors, l’action est recevable.

Sur la demande principale en restitution des sommes versées : Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Toutefois, il convient de rappeler que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur, est d’ordre public, conformément aux dispositions de son article 2.

Or, en vertu de cette loi, et notamment des dispositions de l’article 22, qui prévoit que le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du contrat de bail et de l’article 22-2 qui renvoie vers la liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l’établissement du contrat de location, aucun versement ne peut être exigé par le bailleur avant la souscription du contrat de location.

En l’espèce, il est constant que la SCI [K] a exigé, au moment de la signature d’un document intitulé « promesse de location », le 15 mars 2024, la remise, par Monsieur [F] [E], d’un chèque d’un montant de 1 300 € qu’elle a encaissé par la suite. Au regard des dispositions précitées, la SCI [K] n’était pas en droit d’exiger ce versement.

En défense, elle fait valoir que la promesse de location signée le 15 mars 2024 valait bail et que la clause prévoyant le versement d’une somme forfaitaire, correspondant à un mois de loyer, en cas de désistement, était une clause de dédit.

A ce titre il est rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit préciser :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d’effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Force est de constater qu’en l’espèce, la promesse de location n’indique la date de prise d’effet du bail. Or, s’agissant d’un contrat à exécution successive, la date de prise d’effet est nécessairement un élément essentiel de la convention. En voie de conséquence, la promesse de bail signée le 15 mars 2024 ne peut pas s’analyser comme un bail et ne peut ainsi justifier le versement d’un mois de loyer à titre de dépôt de garantie.

Par ailleurs, il convient d’observer que, même à considérer que la promesse de bail valait contrat et permettait ainsi le versement d’un dépôt de garantie, celui-ci aurait dû, en tout état de cause, être restitué au locataire. En effet, le moyen tiré d’une clause de dédit librement négociée par les parties doit être écarté. Aussi, ce moyen relève du droit commun des contrats, alors que la loi du 6 juillet 1989 qui réglemente strictement les sommes pouvant être exigées par un locataire ( article 5 et article 22) et qui n’autorise pas le versement d’un acompte à la réservation du logement conservé par le bailleur, est d’ordre public.

Dans ces conditions, il convient de constater que le versement de la somme de 1 300 € ne correspond à aucun fondement juridique valable et ne pouvait ainsi pas être conservée par la défenderesse. Dès lors, la SCI [K] sera condamnée à verser à Monsieur [F] [E] somme de 1 300 € en restitution, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de la sommation à payer.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour rupture abusive de pourparlers : Aux termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Les dispositions de l’article 1240 du même code prévoient que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aussi, une partie peut exiger un dédommagement si elle caractérise un abus dans la rupture des pourparlers et précisément si l’auteur de la rupture a rompu brutalement et unilatéralement des négociations très engagées et manqué aux règles de bonne foi. Conformément au droit de la responsabilité, la demanderesse doit également démontrer un préjudice.

En l’espèce, par courrier du 7 septembre 2024, faisant suite à la réception du projet de contrat de location transmis par la SCI [K] le 4 septembre 2024, Monsieur [F] [E] s’est désisté de la promesse de location signée le 15 mars 2024. Il évoque à ce titre l’impossibilité d’obtenir une connexion fibre pour le logement, alors que celle-ci est exigée par son employeur dans le cadre des dispositions de télétravail. Il produit à ce titre des impressions d’écran faisant état de l’inéligibilité du logement à la fibre, à tout le moins au mois de septembre 2024 et mars 2025.

Or, la SCI [K], qui n’apporte aucun élément de nature à contredire le défaut de raccordement à la fibre optique, ne justifie pas d’un motif fallacieux et donc abusif de rupture. En outre, elle ne démontre pas l’existence d’un préjudice réel dû à la rupture par des éléments objectifs autres que ses déclarations. En effet, elle ne justifie d’aucune difficulté à louer le bien ou même d’un quelconque délai entre la prise d’effet du contrat avec un locataire, justifiant ainsi un préjudice financier d’immobilisation.

Aussi, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : La SCI [K] succombant sera condamnée aux dépens, y compris les frais de sommation de payer à hauteur de 88 euros.

L’équité commande de rejeter la demande de la SCI [K] formulée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision rendue en dernier ressort est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [F] [E],

CONDAMNE la SCI [K] à payer à Monsieur [F] [E] la somme de 1 300 euros, à titre de restitution, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024,

DEBOUTE la SCI [K] de sa demande de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers,

DEBOUTE la SCI [K] de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [K] aux dépens, y compris les frais de sommation interpellative à hauteur de 88 €,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection