Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s3, 17 octobre 2025, n° 25/00883

TJ Strasbourg 17 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux pendant plus de six semaines, ce qui a permis d'acquérir les effets de la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire, n'ayant pas libéré les lieux après la résiliation, doit être expulsée.
Accepté
Arriérés de loyers
La cour a constaté que la locataire devait une somme précise au titre des loyers impayés, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que la locataire doit payer une indemnité d'occupation pour la période d'occupation sans droit.
Accepté
Frais exposés pour le procès
La cour a estimé que la locataire, en ne comparant pas, doit supporter les frais du procès.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s3, 17 oct. 2025, n° 25/00883
Numéro(s) :	25/00883
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florence APPRILL-THOMPSON
Parties :	Société d'économie mixte CDC HABITAT

Texte intégral

N° RG 25/00883 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVWJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/00883

N° Portalis DB2E-W-B7J-NVWJ

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— M. [H]

Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 17 OCTOBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Société d’économie mixte CDC HABITAT, venant aux droits de la SCI Fond de Logement Intermédiaire

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 470 801 168

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par M^e Yasmine BERKANE, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [R] [H]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Octobre 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 30 mai 2024 signé électroniquement et ayant pris effet le 7 juin 2024, la S.A. CDC HABITAT a donné à bail à Mme [R] [H] pour une durée de six ans un logement à usage d’habitation, type 2, 2ème étage, porte 122 sis [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 533,72 € outre les provisions mensuelles de 111,07 € et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT a fait signifier à Mme [R] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 décembre 2024 pour la somme en principal de 1 934,37 €.

Le commissaire de justice a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin, laquelle en a accusé réception le 19 décembre 2024.

Elle a fait assigner à l’audience du 19 septembre 2025, Mme [R] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier du fait de la carence de la locataire.

La S.A. CDC HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet du commandement de payer demeuré infructueux ;En conséquence,

condamner la défenderesse, ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et bien le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;fixer l’indemnité d’occupation révisable à la somme mensuelle de 800 € à compter du 1er février 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;la condamner au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation et la remise des clés ;la condamner à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés à la date du 29 janvier 2025, date de résiliation du bail, soit la somme de 2 091,21 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;le condamner au paiement d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner en tous les frais et dépens comprenant les frais du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle est opposée à tous délais en l’absence de reprise des paiements et indique que la dette atteint désormais 6 842,39 €.

Mme [R] [H] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée par acte remis à sa personne.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 2 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 7 des conditions particulières et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2024 pour le montant en principal de 1 934,37 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, seul un prélèvement de 644,79 € par ailleurs rejeté ultérieurement est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2025 à 24 heures.

Mme [R] [H], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera condamnée en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au caractère compensatoire et indemnitaire pour la période courant du 30 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire sera fixée au prorata temporis du montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter du présent jugement s’agissant d’une provision.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A. CDC HABITAT produit un décompte établissant que Mme [R] [H] reste lui devoir la somme de 6 842,39 € au quittancement du mois de septembre 2025, le montant demandé par assignation est donc justifié après qu’en aient été déduit les frais de contentieux porté au débit le 2 janvier 2025 soit un montant dû de 1 934,37 €.

Mme [R] [H], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1 934,37 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Compte tenu de ces éléments et de l’absence de paiement du loyer courant caractérisée par un dernier versement au 8 août 2024, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [R] [H] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [R] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches réitérées qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [R] [H] sera condamné à lui verser une somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 30 mai 2024 signé électroniquement et ayant pris effet le 7 juin 2024 entre la S.A. CDC HABITAT et Mme [R] [H] concernant un logement à usage d’habitation, type 2, 2ème étage porte 122 sis [Adresse 9], sont réunies à la date du 29 janvier 2025 à 24 heures ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [R] [H] d’évacuer corps et biens le logement par elle occupé à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [R] [H] à payer à la S.A. CDC HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 30 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter du présent jugement ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNONS Mme [R] [H] à payer à la S.A. CDC HABITAT à titre provisionnel à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 1 934,37 € (décompte arrêté au 29 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNONS Mme [R] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Mme [R] [H] à verser à la S.A. CDC HABITAT la somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN