Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01427 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757LC

JUGEMENT

DU : 26 Juin 2025

S.A. URBAVILEO

C/

[T] [L]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

Jugement rendu le 26 Juin 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par Madame [M] [D], dûment munie d’un pouvoir.

ET :

DÉFENDEUR

Mme [T] [L]

née le 11 Janvier 1974, demeurant [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS : 24 Avril 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01427 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757LC et plaidée à l’audience publique du 24 Avril 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 26 Juin 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 avril 1995, la société Habitat du Littoral aujourd’hui dénommée Urbavileo a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [L] et M. [Z] [F] sur un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 1644,23 francs et d’une provision pour charges de 286,01 francs.

M. [Z] [F] est décédé le 20 mars 2021.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à Mme [T] [L] un commandement de payer la somme principale de 1627,26 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [T] [L] le 1er juillet 2024.

Par assignation du 26 septembre 2024, la société anonyme Urbavileo a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

— constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location, et ce pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique dès que le délai légal sera expiré ;

— condamner la défenderesse au paiement :

*de la somme en principal de 3188,16 euros suivant décompte en date du 1er septembre 2024, outre les loyers et les charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024, date du commandement de payer les loyers au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

*d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexations éventuelles depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024, date du commandement de payer les loyers au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

*de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

*de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

*de l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble à son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

*des entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de la présente assignation ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024 où la défenderesse a comparu.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises, à la demande de la demanderesse, car la locataire allait restituer le logement et a fait l’objet d’une procédure de surendettement.

Mme [T] [L] a restitué les lieux loués le 31 décembre 2024.

Le 16 janvier 2025, la Commission des particuliers du Pas-de-Calais a déclaré Mme [T] [L] recevable à la procédure de surendettement.

À l’audience du 24 avril 2025, la société anonyme Urbavileo maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 avril 2025, s’élève désormais à 5 509,41 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

La société anonyme Urbavileo justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location comprend une clause résolutoire pour défaut de paiement de trois mois de loyer en principal prenant effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 juin 2024 et visait un délai de deux mois. Ce commandement de payer visait un montant de 1627,26 euros, soit plus de trois mois de loyer en principal (1418,85 euros).

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1627,26 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 août 2024.

De plus, en raison de la restitution des lieux par la locataire, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’expulsion et de séquestre des meubles.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner Mme [T] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, du 29 août 2024 et jusqu’au 31 décembre 2024, date de restitution des lieux loués.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société anonyme Urbavileo verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 16 avril 2025, Mme [L] lui devait la somme de 5 509,41 euros au titre du solde de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de rejet de prélèvement (7,00 euros), ainsi que les frais de réparation locatives non justifiés en leur principe et en leur montant (915,71 euros). Par ailleurs, il convient de soustraire l’augmentation de loyer non justifiée appliquée à l’échéance de juillet 2024 (152,82 euros).

Mme [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 4433,88 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 sur la somme de 1622,26 euros (après déduction des frais non justifiés) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, Mme [L] étant recevable à la procédure de surendettement, il sera rappelé qu’en vertu de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires et qu’en application de l’article L722-5 du même code, le débiteur a interdiction de régler ses dettes, autres qu’alimentaires, nées antérieurement à la décision de recevabilité jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

Il sera également que la créancière devra se conformément, en fonction de la suite de la procédure de surendettement, aux dispositions applicables à celles-ci.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

En vertu de l’article 1153 du code civil, dans sa version alors applicable, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [L] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 25 avril 1995 entre la société anonyme Urbavileo, anciennement dénommée Habitat du Littoral, d’une part, et Mme [T] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], à [Adresse 10] [Localité 1] est résilié depuis le 29 août 2024 ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur l’expulsion et le séquestre des meubles ;

CONDAMNE Mme [T] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu’au 31 décembre 2024, date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [T] [L] à payer à la société anonyme Urbavileo la somme de 4433,88 euros (quatre mille quatre cent trente-trois euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre du solde locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 16 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 sur la somme de 1622,26 euros (mille six cent vingt-deux euros et vingt-six centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE qu’en vertu de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires et qu’en application de l’article L722-5 du même code, le débiteur a interdiction de régler ses dettes, autres qu’alimentaires, nées antérieurement à la décision de recevabilité jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ;

DÉBOUTE la société anonyme Urbavileo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

DÉBOUTE la société anonyme Urbavileo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 juin 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 26 septembre 2024 et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,