N° RG 24/05021 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZKZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 24/05021 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZKZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Guy BENICHOU

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Guy BENICHOU

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] représenté par son Directeur Général

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [E] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Guy BENICHOU, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 335

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juillet 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

N° RG 24/05021 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZKZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 24 juin 2019, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Mme [R] [E] un logement situé [Adresse 8], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 351,03 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 septembre 2023, revenue non réclamée mais signifiée par commissaire de justice le 31 octobre 2023, OPHEA a notifié à Mme [R] [E] un congé pour le 31 décembre 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 727,08 euros au 21 septembre 2023 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Mme [R] [E], par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 2 176,26 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 375,07 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 4 mars 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 26 septembre 2023.

Par jugement avant dire droit du 15 novembre 2024, il a été ordonné la réouverture des débats au 16 décembre 2024. Puis, l’affaire a fait l’objet de divers renvois.

A l’audience du 5 mai 2025, OPHEA, représenté par son conseil, dépose un extrait de compte au 28 avril 2025 à hauteur de 4 028,94 euros, mais indique accepter des délais de paiement compte tenu des efforts fournis.

Mme [R] représentée par son conseil, indique qu’il y a eu des versements de 1 000 et 1 500 euros qui ne sont pas pris en compte. Elle demande des délais de paiement et ne sollicite plus l’annulation du congé (telle qu’elle l’avait conclu par écrit).

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe avec autorisation pour OPHEA de déposer une note en délibéré jusqu’au 5 juin 2025 et pour la défenderesse d’y répondre jusqu’au 20 juin 2025.

Aucune note n’a été adressée à la juridiction.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

«  les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Mme [R] pour le 31 décembre 2023 au vu des impayés de loyers au 21 septembre 2023; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 31 décembre 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste plus la régularité de cet acte, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 décembre 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 4 mars 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 2 566,57 euros selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupante.

Elle sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier extrait de compte actualisé daté du 28/04/2025, les versements de 1 000 et 1 500 euros, invoqués par Mme [R], récépissés de demandes de virement, déposées le 28/02/2025, à l’appui, ont bien été crédités sur son compte locataire les 3 et 13 mars 2025.

Elle produit un autre récépissé d’une demande de virement déposée le 13/03/2025 pour la somme de 104,62 euros, laquelle n’apparaît pas sur l’extrait de compte, mais il n’est pas établi le prélèvement effectif de son compte bancaire pour ce montant. Les parties n’ont adressé aucune note en délibéré comme autorisé pour actualiser la dette locative.

Dès lors, Mme [R] doit être condamnée à payer, en deniers ou quittances, la somme de 3 905,73 euros, correspondant au montant de l’arriéré jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse selon le décompte précité – avril n’a pas lieu d’être pris en compte au 28/04/2025, d’autant qu’il est justifié d’un courrier d’Ophéa lui indiquant la mise en place d’un prélèvement mensuel le 7 du mois -, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement, au plus tard le 10 de chaque mois, à terme échu, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu des efforts fournis par Mme [R] et de l’accord d’OPHEA, il lui sera accordé, en application des dispositions susvisées, des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le loyer résiduel s’élève à 123,21 euros au 30 avril 2025. Il sera fixé des mensualités pour l’apurement de la dette de 165 euros sur 23 mois, le solde au 24ème mois.

Si l’intéressée apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme une occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire. Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [R], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

N° RG 24/05021 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZKZ

CONSTATE la résiliation au 31 décembre 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Mme [R] [E] d’autre part, portant sur un logement sis [Adresse 8] ;

PRONONCE la déchéance de Mme [R] [E] de son droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Mme [R] [E] à verser à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 3 905,73 € (trois-mille-neuf-cent-cinq euros et soixante-treize centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [R] [E] à payer à OPHEA, au plus tard le 10 de chaque mois à terme échu, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Mme [R] [E] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette et dit qu’elle devra le faire en 23 mensualités de 165 € (cent-soixante-cinq euros) chacune et une 24ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [E], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [E] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Catherine GARCZYNSKI