TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

[Adresse 12]

[Localité 3]

MINUTE :

N° RG 24/00073 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y474

[S] [X]

C/

S.A.R.L. STRATOR

le

— Expéditions délivrées à

— l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

— M^e Jean-Paul YILDIZ

JUGEMENT

EN DATE DU 23 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’Arcachon

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [S] [X]

née le 03 Octobre 1966 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Adresse 14]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Paul YILDIZ (Avocat au barreau de PARIS)

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. STRATOR, RCS de [Localité 8] n+487 595 597

Siège social [Adresse 6]

[Adresse 14]

[Localité 2]

Représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 30 juillet 2021, la SARL STRATOR a donné à bail à Mme [S] [X], pour une durée de 11 mois, une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 10] moyennant un loyer total de 65.000€ pour la période du 15 septembre 2021 au 30 juin 2022 et du 1er août 2022 au 14 septembre 2022, payable dans son intégralité au plus tard le 30 juillet 2021.

Par mail du 08 février 2022, Mme [S] [X] a donné congé au bailleur pour le 20 mars 2022.

L’état des lieux de sortie a été effectué le 21 mars 2022.

Par un premier message du 08 avril 2022, réitéré à plusieurs reprises jusqu’en septembre 2022, Mme [X] a sollicité du bailleur le remboursement de la somme de 29.000€ correspondant aux loyers versés pour la période du 20 mars 2022 au 15 septembre 2022.

Le bailleur a opposé un refus de remboursement le 22 septembre 2022.

Après délivrance d’une mise en demeure infructueuse en date du 22 juin 2023, Mme [S] [X] a, par acte en date du 11 mars 2024, fait citer la SARL STRATOR devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon aux fins de condamnation au remboursement du trop perçu de loyers et indemnisation de ses préjudices.

A l’audience du 28 mars 2025, Mme [S] [X], représentée par son Conseil, sollicite la condamnation de la SARL STRATOR à lui verser les sommes suivantes :

28.592,42€ au titre du trop-perçu de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 qui devront être capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code de procédure civile ; 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour conclusion et exécution de mauvaise foi du contrat du 30 juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter du jugement intervenir qui devront être capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code de procédure civile ;3110 € au titre des frais de remise en état du bien qu’elle a engagés lors de l’entrée dans les lieux, avec intérêts au taux légal à compter du jugement intervenir qui devront être capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code de procédure civile ; 1500 € à titre de dommages et intérêts pour défaut de délivrance du bien loué en bon état d’usage et de réparations, avec intérêts au taux légal à compter du jugement intervenir qui devront être capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code de procédure civile ;3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Paul YILDIZ.

Au soutien de ses prétentions, Mme [S] [X] fait valoir que le contrat de location, en dépit de ses stipulations dérogatoires, était soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dès lors qu’il portait sur sa résidence principale ; qualification qui ne saurait être remise en question, ni par l’achat d’un terrain constructible à [Localité 13] en juillet 2021, ni par la vente de son précédent lieu d’habitation en octobre 2022.

En application des articles 12, 15, 17 et 25-8 de cette loi, à laquelle elle indique n’avoir pu valablement renoncer en sa qualité de profane, Mme [X] estime avoir régulièrement mis fin au contrat en délivrant congé avec un préavis supérieur à un mois puisqu’il s’agissait d’une location meublée ou, à tout le moins, d’un bien situé en zone tendue.

A titre subsidiaire, si l’application de la loi du 06 juillet 1989 n’était pas retenue par le tribunal, Mme [X] soutient que le contrat de location a été résilié le 20 mars 2022 du commun accord des parties conformément aux dispositions des articles 1101,1103 et 1193 du code civil.

Selon Mme [X], la résiliation du bail doit entrainer la restitution des loyers pour la période postérieure au 21 mars 2022 en application des dispositions des articles 1229, 1302 et 1302-1 du code civil dès lors qu’à compter de cette date, il n’y avait plus aucune contrepartie de la part du bailleur.

Elle relève, à toutes fins utiles, que le bailleur s’était engagé à restituer les sommes indûment perçues – seule la date du versement étant reportée à la date de relocation du bien– et qu’en l’absence d’un tel engagement, elle n’aurait jamais quitté les lieux avant le terme du bail.

Mme [X] considère qu’en lui faisant souscrire un bail dérogatoire à la loi du 06 juillet 1989, les bailleurs, professionnels de l’immobilier et au demeurant officiers ministériels en leur qualité de notaire, ont fraudé ses droits et fait preuve de mauvaise foi dans la conclusion du contrat en violation des dispositions de l’article 1104 du code civil.

Cette mauvaise foi, selon Mme [X], résulte également de la mise à disposition d’un logement sale et encombré d’objets personnels, et du refus de lui rembourser les loyers payés d’avance, contrairement à leurs engagements et alors qu’ils ont procédé à la vente du bien au mois de juillet 2022 pour la somme de 3.200.000€

Mme [X] caractérise le préjudice résultant de ce comportement par « des conditions locatives indues, des paiements qui ne lui incombaient pas, des troubles de jouissance, d’importants désagréments, des privations indues et d’importants frais ».

Enfin, au soutien de ses demandes en paiement en lien avec l’état du logement, Mme [X] fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer le bien loué en bon état d’usage et de réparation prévue par les articles 6 de la loi du 06 juillet 1989 et 1719 du code civil.

La SARL STRATOR, représentée par son Conseil, conclut au rejet de l’ensemble des demandes de Mme [X] et à sa condamnation au paiement d’une somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens et frais d’exécution.

Le bailleur fait valoir que les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 sont inapplicables dès lors que le bien loué n’était pas la résidence principale de Mme [X] qui n’a pris le bien à bail que de façon transitoire, le temps de trouver un bien à acquérir dans la région ; ce qu’elle a fait le 03 mai 2022.

Il souligne que Mme [X] a conservé sa domiciliation fiscale à [Localité 11] jusqu’à la vente de son logement en octobre 2022 et avait acquis un terrain à [Localité 15] en juillet 2021 pour y faire construire une maison.

Selon la SARL STRATOR, il s’agit d’une location saisonnière comme le contrat l’indique expressément.

S’agissant d’une location régie par les dispositions du code civil, et notamment ses articles 1212 et 1737, la SARL STRATOR fait valoir que Mme [X] ne pouvait délivrer congé avant le terme du bail et conteste avoir donné son accord pour une résiliation anticipée – accord qui ne saurait résulter de la seule reprise des lieux le 21 mars 2022 – ainsi que le remboursement des loyers postérieurs, à la perception desquels elle n’a jamais renoncé.

La SARL STRATOR indique qu’elle n’avait accepté de rembourser une partie des loyers qu’en cas de relocation de la villa ; ce qui n’a pas été le cas.

Enfin, la SARL STRATOR conteste toute mauvaise foi de sa part dans la conclusion du contrat au vu de ce qui précède ainsi que dans son exécution, Mme [X] ne rapportant nullement la preuve de ce qu’elle avance s’agissant de l’état du logement à son entrée dans les lieux.

SUR CE

Sur la demande en paiement de la somme de 28.592,42€ au titre des loyers

Sur l’application de la loi du 06 juillet 1989

Aux termes de l’article 1102 du code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Or, il résulte de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que ses dispositions, d’ordre public, s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation (…) qui constituent la résidence principale du preneur ; laquelle s’entend comme le logement occupé au moins huit mois par an.

Destinées à protéger les intérêts du locataire, il est constant que ce dernier peut y renoncer sous réserve qu’il le fasse en toute connaissance de cause.

En l’espèce, le contrat liant les parties mentionne, en tête, une durée de 11 mois non reconductible qui, selon l’article II, couvre la période du 15 septembre 2021 au 30 juin 2022 et du 1er août 2022 au 14 septembre 2022, le bailleur se réservant le droit de jouir du logement au mois de juillet. Il précise, en son article I, qu’il s’agit d’un contrat saisonnier et aux termes de son article IV, le preneur reconnait que les locaux ne lui sont loués « qu’à titre de résidence provisoire et de plaisance ». Enfin, le preneur accepte, aux termes de l’article III, de régler l’intégralité des loyers à l’avance représentant une somme de 65.000 €.

Ces dispositions sont donc dérogatoires à celles de la loi du 06 juillet 1989 à de nombreux égards mais de façon parfaitement claire et s’expliquant par le fait que Mme [X] n’a loué le logement que le temps de trouver un bien à acquérir sur le bassin d'[Localité 7] ; ce qu’elle ne conteste pas.

On relèvera par ailleurs, à la lecture des mails de Mme [X] en date des 11 octobre et 10 novembre 2021, que le logement était encore garni de nombreux effets personnels du bailleur que cette dernière s’est chargée de mettre en cartons et d’expédier en garde meubles, et qu’elle a pris en charge de nombreux travaux excédant la seule obligation d’entretien du preneur et ce, sans demander l’autorisation du bailleur ni même une indemnisation pour les frais engagés.

En outre, lorsque Mme [X] a souhaité mettre fin au bail de façon anticipée, elle n’a pas délivré congé conformément aux dispositions de l’article 25-8 de la loi de 1989 mais a demandé aux bailleurs s’ils acceptaient cette rupture.

Il résulte ainsi des termes du contrat, du contexte de sa signature et du comportement des parties que ces dernières, et non seulement le bailleur, ont entendu déroger aux dispositions de la loi de 1989. En effet, au vu de l’ampleur des dérogations – notamment le fait de régler une somme de 65.000€ en une seule fois alors que le paiement mensuel est de droit pour le locataire ; le fait d’accepter de renoncer au logement pour le mois de juillet ou de payer 15.000€ en contre partie de sa jouissance pour ce seul mois ; ou encore le fait de mandater moult artisans pour faire des travaux dans la maison – Mme [X], qui ne s’est pas comportée comme une locataire « ordinaire » et reconnait qu’elle n’était là qu’à titre temporaire, ne peut prétendre qu’elle n’avait pas conscience de renoncer au droit commun du bail d’habitation.

En conséquence, il convient de dire que le contrat du 30 juillet 2021 n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 mais à celles du code civil.

Sur la fin du contrat de bail et ses conséquences

Il résulte des articles 1212 et 1737 du code civil que lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme et que l’arrivée de ce terme y met fin sans qu’il soit nécessaire de délivrer congé.

Ces dispositions n’empêchent nullement les parties de mettre fin au contrat de façon anticipée, y compris de façon unilatérale, sauf pour le créancier à solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

En l’espèce, Mme [X] a déclaré mettre fin au contrat par mail du 08 février 2022 après avoir demandé l’autorisation des bailleurs le 10 janvier. Aux termes de ce mail, Mme [X] demande à son bailleur de « réfléchir à nouveau au délai de restitution des 29.000 € (…) sans avoir à attendre une relocation certaine ».

Par mail du 14 février 2022, le bailleur répond :

Ok pour état des lieux le 21 mars de 13h45 à 14h15Ok pour remboursement immédiat des 8000€ de dépôt de garantie à l’issue de l’état des lieux soit le 21 marsLe prorata n’est pas tout à fait envisageable sachant que tu me donnes congé du jour au lendemainLe solde de la location sera versé à réception des re locations effectuées comme évoqué lors de notre conversation téléphoniqueLes agences qui ont le bien en location sont… ; comme tu vérifies et c’est bien normal je te laisse le soin d’appeler chaque responsable. Par la suite, en réponse au message de Mme [X] en date du 14 juin 2022 demandant à quelle date la somme de 29.000 € lui serait réglée, le bailleur répond « fin août ».

Il résulte de ces échanges que, non seulement le bailleur a accepté la fin anticipée du bail mais également la restitution de la somme de 29.000 €. Seule la date de versement de cette somme a fait l’objet d’une discussion et a été fixée « à réception des re locations » de la maison afin de permettre au bailleur de disposer des fonds nécessaires.

Ainsi, le bailleur ne peut prétendre aujourd’hui ne pas avoir renoncé à la perception des loyers jusqu’au terme du contrat, ni se retrancher derrière l’absence de location pour refuser de les restituer alors que le bien a été vendu au mois de juillet 2022. Le bailleur ne saurait en effet à la fois suspendre le versement des fonds à la location effective du bien et décider de ne pas louer le bien ; il s’agit d’une condition potestative sanctionnée par l’article 1304-2 du code civil.

En conséquence, la SARL STRATOR, qui ne réclame pas l’allocation de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice quelconque, sera condamnée à verser la somme de 28.592,42€ (5909,10 € par mois x (4 mois + 26/31 jours du 21 mars au 14 septembre 2022) assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande en paiement de la somme de 10.000€ pour mauvaise foi

Il résulte des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-6 de ce code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, au vu des développements qui précèdent, aucune mauvaise foi ne peut être retenue à l’encontre de la SARL STRATOR dans la conclusion du contrat.

S’agissant de l’exécution, les griefs tenant aux conditions de délivrance du bien seront examinés ci-après puisqu’ils font l’objet d’une demande indemnitaire distincte.

S’agissant de la restitution des loyers, la résistance des bailleurs peut être qualifiée d’abusive au vu de ce qui précède mais Mme [X] ne caractérise pas l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement déjà indemnisé par les intérêts moratoires ci-avant accordés.

En conséquence, cette demande ne peut être accueillie.

Sur les demandes en paiement des sommes de 3110 et 1500 € au titre l’état du logement

Aux termes des article 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, en bon état d’usage et de réparations de toute espèce.

En l’espèce, Mme [X] indique avoir procédé à des travaux de nettoyage pour une somme de 3110€ lors de son entrée dans les lieux. Cependant, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le tribunal ne peut apprécier si l’état du logement, présumé bon selon les dispositions de l’article 1731 du code civil, justifiait une intervention pour 3110 € ; somme que Mme [X] a déboursée sans avoir mis les bailleurs en demeure de procéder au nettoyage.

En revanche, il résulte des messages de Mme [X] en date des 11 octobre et 10 novembre 2021 adressés aux bailleurs que les VMC du 1er étage ne fonctionnaient plus, que les thermostats des radiateurs devaient être remis en fonctionnement, que le boitier électrique de la piscine était dangereux, qu’une fenêtre du couloir au 1er étage ne fermait pas, ainsi que le petit portail d’accès à la maison.

Le bailleur n’a pas contesté cet état de fait à réception du premier message de Mme [X] à laquelle il a donné des coordonnées d’artisans pour effectuer les travaux de réparations.

Le bailleur a ainsi manqué à son devoir de délivrer un logement en bon état d’usage à l’origine d’un préjudice de jouissance pour Mme [X] qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1500€.

Sur les frais de procédure

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte par ailleurs de l’article 700 du même code que la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pur des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SARL STRATOR, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens sans qu’une distraction puisse en être ordonnée dès lors que devant le juge des contentieux de la protection, la représentation par avocat n’est pas obligatoire.

Partie perdante, la SARL STRATOR sera également condamnée à verser à Mme [X] une somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement,,

CONDAMNE la SARL STRATOR à verser à Mme [S] [X] les sommes suivantes :

28.592,42€ au titre des loyers, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 ;1500€ à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE Mme [S] [X] de sa demande en paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [S] [X] de sa demande en paiement de la somme de 3110 € au titre des frais de nettoyage de la maison ;

CONDAMNE la SARL STRATOR à verser à Mme [S] [X] la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL STRATOR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL STRATOR aux dépens de l’instance sans distraction au profit de Maître YILDIZ.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE