Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 24/10771

N° Portalis DB2E-W-B7I-NGJT

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— Monsieur [I] [L] [S]

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Monsieur [K] [E]

— S.C.I. L’ARCHE

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [L] [S]

né le 19 Février 1970 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 9]

comparant

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant

INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.C.I. L’ARCHE

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Monsieur [K] [E],

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 22 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 19 Mars 2025

Dernier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI L’ARCHE a donné à bail à Monsieur [I] [S] un logement situé au [Adresse 2] à ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN (67400) selon acte signé le 26 mai 2020. Un dépôt de garantie de 730 euros a été versé par le locataire.

Le bail a pris fin le 28 février 2024.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le même jour.

Par la suite, Monsieur [I] [S] a tenté d’obtenir la restitution du dépôt de garantie avant de saisir, par requête reçue au greffe le 27 novembre 2024, la présente juridiction, d’une demande dirigée contre son ancienne bailleresse tendant à obtenir la restitution du montant du dépôt de garantie à hauteur de 500,28 euros, comprenant la pénalité de la loi ALUR. Une condamnation à des dommages et intérêts est également sollicitée à hauteur de 3 790 €.

A l’audience du 22 janvier 2025, à laquelle le dossier a été retenu, Monsieur [I] [S] comparait en personne et reprend les termes de son acte introductif d’instance. Il indique qu’il a dû relancer à plusieurs reprises son ancienne bailleresse pour obtenir la restitution du dépôt de garantie et que toutes les tentatives de conciliation ont échoué. Il reconnaît le remboursement d’une partie du dépôt de garantie, mais soutient que la SCI L’ARCHE a eu un comportement fautif, qu’elle lui a fait perdre du temps et de l’énergie. Aussi, Monsieur [I] [S] formule une demande de dommages et intérêts à hauteur de 10% de l’ensemble des sommes qu’il a versé à la SCI L’ARCHE pendant la période de location.

En réplique aux moyens soulevés par la défense et notamment le fait qu’il n’est pas allé chercher le courrier recommandé comportant le chèque de restitution du dépôt de garantie au mois de mai 2024, Monsieur [I] [S] indique qu’il est militaire et qu’il se trouvait en mission à l’étranger à ce moment-là.

Par ailleurs, il résulte des débats que la requête avait été formée contre Monsieur [K] [E] à titre personnel, et non pas contre la SCI L’ARCHE, propriétaire et bailleur effectif de Monsieur [S] selon les déclarations des parties (le contrat de location n’a pas été versé aux débats).

Sur question du Tribunal, Monsieur [K] [E] accepte d’intervenir volontairement en sa qualité de gérant de la SCI L’ARCHE.

En cette qualité, il s’oppose aux demandes de paiement formulées à son encontre et demande au juge de condamner Monsieur [I] [S] à lui payer les sommes suivantes :

70 € en restitution des sommes indument versées, 1€ de dommages et intérêts, 400 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, la SCI L’ARCHE expose en substance qu’il a restitué le dépôt de garantie à Monsieur [I] [S] par chèque adressé par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 mai 2024. Elle précise que le pli recommandé lui est revenu non distribué et qu’elle a ainsi cherché à connaître la nouvelle adresse de SCI L’ARCHE, sans succès. Elle ajoute qu’elle a restitué le dépôt de garantie à hauteur de 484,32 € le 10 octobre 2024 et qu’elle a en outre effectué un virement complémentaire au profit de Monsieur [I] [S] pour un montant de 210 €. Elle explique que ce montant complémentaire correspond aux pénalités de retard de deux mois (28 mars 2024 au 21 mais 2024) et d’un mois supplémentaire pour trouver une solution amiable.

Par ailleurs, Monsieur [K] [E] explique qu’il a eu divers problèmes de santé et soutient que le demandeur est également responsable du retard dans la restitution du dépôt de garantie car il n’a pas récupéré le pli recommandé.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’intervention volontaire de la SCI L’ARCHE : Aux termes de l’article 330 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, la SCI L’ARCHE intervient volontairement en sa qualité de propriétaire du bien anciennement loué à Monsieur [I] [S].

Dans ces conditions, il y a lieu de constater qu’elle dispose d’un intérêt à soutenir Monsieur [K] [E] et de déclarer recevable son intervention volontaire.

Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Les dispositions de l’article 826 du même code prévoient qu’en cas d’échec total ou partiel de la tentative préalable de conciliation, le demandeur peut saisir la juridiction aux fins de jugement de tout ou partie de ses prétentions initiales.

La saisine de la juridiction est faite selon les modalités prévues par l’article 818.

En l’espèce, Monsieur [I] [S] justifie d’une tentative préalable de conciliation et produit à ce titre la copie d’un constat de non-conciliation établi par Monsieur [B] [O], conciliateur de justice, le 22 novembre 2024.K

Dès lors, l’action est recevable.

Sur la demande principale en restitution du dépôt de garantie : Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 applicable, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés entre les mains du bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est réduit à un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, autrement dit lorsqu’il n’y a aucune dégradation et travaux de remise en état à envisager. Dans un immeuble collectif, le bailleur a toutefois la possibilité de conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, à l’occasion de la signature du contrat de bail, un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer, soit 730 euros, a été versé.

Il est constant que la restitution partielle à hauteur de 484,32 € du dépôt de garantie est intervenue le 10 octobre 2024.

Par ailleurs, les parties s’accordent pour dire qu’aucune dégradation locative n’a été imputée à Monsieur [I] [S], de sorte que la retenue partielle sur le montant du dépôt de garantie correspond à la régularisation des charges.

Dans ces conditions, la SCI L’ARCHE était tenue de restituer le montant du dépôt de garantie dans un délai d’un mois, soit le 28 mars 2024. Or, cette restitution n’est intervenue que 7 mois plus tard au mois d’octobre 2024.

A ce titre, la SCI L’ARCHE soutient qu’elle a adressé un chèque par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 mai 2024. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, par mail du 12 mai 2024, Monsieur [I] [S] indiquait à Monsieur [E] « Vous me savez en opération à l’étranger pour plusieurs mois (…) Car si je suis effectivement en incapacité de vous adresser ce courrier par LRAR, la procédure de plainte à votre est heureusement déclenchable à distance».

Aussi, le gérant de la SCI L’ARCHE ne pouvait pas ignorer, en adressant un courrier recommandé à l’adresse en France de Monsieur [I] [S] 9 jours plus tard, soit le 21 mai 2024, que celui-ci étant à l’étranger ne sera pas en mesure de récupérer le chèque et procéder à son encaissement. En outre, il ne justifie pas du tout d’une quelconque difficulté au niveau de la plateforme de son établissement bancaire dont la durée aurait empêché la réalisation d’un virement bancaire dans des délais raisonnables. Dans ces conditions, l’envoi du chèque par lettre recommandée avec accusé de réception le 21 mai 2025 ne peut pas être assimilé à une tentative de restitution du dépôt de garantie et l’argument sera écarté. En voie de conséquence, la SCI L’ARCHE est redevable de la pénalité de 10% résultant de la loi ALUR pour la totalité de la période de retard de sept mois, soit la somme de 511 €. Il convient de déduire de ce montant la somme de 210€ que la SCI L’ARCHE a versée le 4 décembre 2024.

La SCI L’ARCHE sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [I] [S] la somme de 301 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande principale de dommages et intérêts : Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A ce titre, il convient de rappeler que le préjudice subi directement du retard de restitution du dépôt de garantie est indemnisé par la pénalité légale de dix pourcents par mois de retard.

Toutefois, il y a lieu d’observer que Monsieur [I] [S] a manifestement subi un préjudice complémentaire résultant de la nécessité d’entamer de nombreuses démarches amiables et d’engager une procédure judiciaire pour obtenir la restitution des sommes dues. La SCI L’ARCHE sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 350 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles : Compte tenu de l’issue du litige et des développements précédents, la SCI L’ARCHE sera déboutée de ses demandes reconventionnelles de restitution de la somme de 70€ et de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : La SCI L’ARCHE succombant sera condamnée aux éventuels dépens de l’instance.

Par ailleurs, elle sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en dernier ressort,

DECLARE recevable l’intervention de la SCI L’ARCHE,

CONDAMNE la SCI L’ARCHE à payer Monsieur [I] [S] la somme de 301 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, majorée de la pénalité de retard, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la SCI L’ARCHE à payer à Monsieur [I] [S] la somme de 350 € à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE la SCI L’ARCHE de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

DEBOUTE la SCI L’ARCHE de sa demande formulée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI L’ARCHE aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le juge des contentieux et de la protection