N° RG 24/07595 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7IA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/07595

N° Portalis DB2E-W-B7I-M7IA

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— M. [N]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, substitué par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [H] [N]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/07595 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7IA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er décembre 2016 avec prise d’effet à la même date, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [R] [N] un logement situé porte 72, étage 8, au [Adresse 3] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 367,01 euros par mois, payable à terme échu, les trois derniers jours du mois.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 novembre 2023 signé le 25 novembre 2023, OPHEA a notifié à Monsieur [R] [N] un congé pour le 29 février 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 957,77 euros jusqu’au 17 novembre 2023 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [R] [N], par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 3 663,56 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 481,78 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 2 juillet 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 17 novembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 février 2025.

À l’audience, il est donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 15 janvier 2025, selon lequel Monsieur [R] [N] perçoit 1 900 euros de revenus mensuels en tant que chauffeur poids lourd et a 877,43 euros de charges. Il est marié et le couple attend un enfant. Il a fait plusieurs démarches afin d’obtenir une aide pour apurer la dette locative, il aurait procédé à plusieurs versements pour réduire celle-ci. Le loyer courant serait versé et le locataire souhaite se maintenir dans le logement.

L’OPHEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 870,36 euros au 31 janvier 2025 ; il est favorable à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par le locataire soit à hauteur de 150 euros par mois en sus des loyers courants avec suspension des effets du congé, mais « clause cassatoire » en cas d’absence de règlement.

Monsieur [R] [N], comparait en personne. Il indique ne pas contester l’existence d’une dette locative mais sollicite que la juridiction prenne en compte des versements effectués depuis le mois de décembre 2024 et qui auraient réduits la dette qui serait approximativement de 4 200 euros. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en sus du loyer courant. Il précise avoir procédé à plusieurs versements.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Le conseil de l’OPHEA est autorisé à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé.

Par note en date du 28 mars 2025 transmise par le conseil d’OPHEA, cette dernière a transmis un décompte actualisé au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [R] [N] pour le 29 février 2024 au vu des impayés de loyers au 17 novembre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 inclus ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser cet impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 29 février 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 29 février 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 2 juillet 2024, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 3 663,56 euros (échéance du mois de mai 2024 incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [R] [N].

Il doit donc être déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée sous réserve de ce qui sera dit sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement

A l’audience l’OPHEA fait état d’une dette de 4 870,36 euros selon décompte au 31 janvier 2025 qu’elle verse aux débats.

Monsieur [R] [N] fait état de plusieurs versements qui n’auraient pas été pris en compte dans ce décompte.

Le décompte actualisé en date du 27 mars 2025 transmis en cours de délibéré par l’OPHEA fait état d’une dette de 4 054,26 euros échéance du mois de février 2025 incluse. Il est précisé que l’échéance du mois de mars 2025 également mise en compte dans le décompte transmis n’est pas encore exigible et ne sera ainsi pas prise en compte dans le calcul de la créance du bailleur.

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [R] [N] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 4 054,26 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 27 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de mars 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des décomptes fournis que Monsieur [R] [N] paie le loyer courant depuis plusieurs mois et verse un supplément pour apurer sa dette. Il propose des délais de paiement auxquels le bailleur n’est pas opposé. Ses revenus, étant chauffeur poids lourds en CDI, lui permettent de faire face au loyer courant et à un surplus pour apurer sa dette. Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [R] [N] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, avec suspension des effets du congé pendant le cours des délais accordés, étant précisé que, si l’intéressé apure sa dette en sus du loyer courant selon ces modalités, le congé sera réputé ne pas avoir joué, le bail se poursuivant comme s’il n’avait jamais été résilié.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] [N], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 29 février 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Monsieur [R] [N] d’autre part, portant sur un logement situé porte 72, étage 8, au [Adresse 3] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [R] [N] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [N] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [N] à verser à OPHEA la somme de 4 054,26 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 27 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [N] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Monsieur [R] [N] un délai de 27 mois, sauf meilleur accord, pour s’acquitter de sa dette et dit qu’il devra le faire en 26 mensualités de 150 euros chacune et une 27ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts, et ce en sus du paiement du loyer et des charges courants ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, le congé sera réputé ne pas avoir joué et le bail se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue en sus du paiement du loyer et des charges courants, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et le congé reprendra son plein effet ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [N] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS