N° RG 25/00267 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIYL

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 7]

[Localité 9]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/00267 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIYL

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître ARON et M^e JUNG

Expédition à la Préfecture du Bas-Rhin

le

Le Greffier

M^e Jacques-henri ARON

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. FLORALIES

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Jacques-henri ARON, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [D]

Demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 9 Septembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire en rremier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/00267 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIYL

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI FLORALIES a donné à bail à Madame [D] un appartement sis [Adresse 3] à 67760 GAMBSHEIM, incluant un garage et un parking, par acte sous seing privé du 27 octobre 2012, prenant effet le 15 novembre 2012, moyennant un loyer mensuel initial de 650,00 euros, outre 55,00 euros pour le garage, et 30,00 euros pour le parking, majoré de 200,00 euros de provisions sur charges, soit un total de 935,00 euros par mois.

La SCI FLORALIES a notifié congé à Madame [D] par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 septembre 2022, pour le 14 novembre 2024, au motif que les locaux étaient en réalité affectés à un usage exclusivement professionnel, et que faute d’y résider, les dispositions de la loi de 1989 n’étaient pas applicables.

* *

*

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la SCI FLORALIES, représentée par son avocat, a fait assigner Madame [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU pour une audience fixée au 11 mars 2025, reportée successivement pour écrits contradictoires jusqu’au 9 septembre 2025. La défenderesse a également constitué avocat.

La SCI FLORALIES demande en dernier lieu au Juge des Contentieux de la Protection dans ses conclusions du 9 mai 2025 de :

VALIDER le congé délivré le 15 septembre 2022 à effet au 14 novembre 2024 par la SCI FLORALIES à Madame [J] [D]

En conséquence:

ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [J] [D] et de tout occupant de son chef des lieux loués sis à [Localité 11], en tant que de besoin avec le concours de la force publique.

Subsidiairement,

PRONONCER la résiliation aux torts de Madame [J] [D] du bail à usage d’habitation et professionnel convenu le 27 octobre 2012 avec la SCI FLORALIES portant sur les locaux sis à [Adresse 10] GAMBSHEIM[Adresse 1]

ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [J] [D] et de tout occupant de son chef des lieux loués sis à [Adresse 10] [Localité 12][Adresse 1], en tant que de besoin avec le concours de la force publique.

CONDAMNER Madame [J] [D] à payer à la SCI FLORALIES une indemnité d’occupation mensuelle de 980,00 € à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à évacuation effective des lieux loués, sous déduction des sommes acquittées par Madame [J] [D] depuis cette même date.

CONDAMNER Madame [J] [D] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 200,00 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, elle invoque les éléments et moyens suivants :

Sur la compétence et la procédure, l’action est fondée sur la loi de 1989 et l’article L. 213-4-4 du Code de l’Organisation Judiciaire, car le Juge des Contentieux de la Protection est compétent en matière de baux mixtes à usage d’habitation et professionnel autre que commercial ou artisanal.

La tentative préalable de conciliation est dispensée en raison de l’urgence manifeste (motif légitime au sens de l’article 750-1 du Code de l’Organisation Judiciaire). La SCI FLORALIES a tenté une résolution amiable avant le congé, proposant un bail professionnel, mais la locataire n’a pas donné suite.

Sur la demande en validation de congé, le contrat de location du 27 octobre 2012 a été « expressément stipulé à usage professionnel et d’habitation principale » et soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le contrat est un imprimé disponible dans le commerce, sans ambiguïté sur sa destination mixte.

L’article 2 de la loi de 1989 stipule que cette loi s’applique aux locations à usage mixte professionnel et d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an.

Or, Madame [D] utilise les locaux à usage exclusivement professionnel, ce qui contrevient aux stipulations du bail. Ses propres conclusions datées du 17 avril 2025 reconnaissent « expressis verbis qu’elle n’a jamais fixé sa résidence principale dans les locaux ».

Sa résidence est déclarée au [Adresse 4], et non au [Adresse 3].

La jurisprudence constante établit que si le locataire d’un bail mixte n’est pas tenu d’utiliser les locaux pour l’habitation pendant la durée du bail, il ne peut, lorsqu’il n’occupe pas les lieux à titre d’habitation principale au terme du contrat, se prévaloir du droit au renouvellement conféré par la loi de 1989.

L’absence de résidence principale constitue un motif légitime et sérieux justifiant que le bailleur donne congé pour le terme du bail renouvelé, soit le 14 novembre 2024. Le congé délivré le 15 septembre 2022 est donc valide.

La SCI FLORALIES précise que préalablement à l’échéance du congé, la SCI FLORALIES avait proposé à Madame [D] la régularisation d’un bail professionnel (avec un loyer révisé à 1 200,00 €), proposition non suivie d’effet.

Subsidiairement, la SCI FLORALIES demande la résiliation du bail pour manquements contractuels délibérés de Madame [D], d’une part pour usage exclusif professionnel, d’autre part pour sous-location non autorisée et prohibée.

Madame [D] « partage ses locaux professionnels avec deux autres praticiens exerçant à titre libéral »: Mmes [B] [O] et [L] [Y] ont leurs adresses professionnelles déclarées au [Adresse 3].

Le document de sous-location partielle produit par Madame [D] est daté de 2015, est non signé, et n’a « par conséquent sans valeur juridique aucune ».

Madame [D] sous-loue « à présent, sans la moindre autorisation, les locaux ».

* *

*

En défense, dans ses conclusions du 17 avril 2025, Madame [D] demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

DÉBOUTER la SCI FLORALIES de l’intégralité de ses demandes et prétentions à l’encontre de Madame [D] ;

CONDAMNER la SCI FLORALIES à verser à Madame [D] la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI FLORALIES aux entiers dépens.

Elle développe les éléments et moyens suivants :

Sur la qualification du bail et l’application de la loi de 1989, Madame [D] conteste la qualification de bail mixte (professionnel et d’habitation principale) retenue par le bailleur et invoque un bail à usage exclusivement professionnel.

Le bail conclu entre les parties n’est pas un bail mixte, il s’agit d’un bail professionnel auquel les parties ont, par choix volontaire, fait application de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [D] reconnaît expressément n’avoir jamais fixé sa résidence principale dans les locaux, soulignant ainsi l’absence d’usage d’habitation. Elle soutient que les locaux n’étaient d’ailleurs jamais destinés à l’habitation, la cuisine ayant été transformée en salle d’attente.

Partant du principe que la loi de 1989 s’applique, le congé délivré par la SCI FLORALIES est considéré comme nul pour défaut de motivation légale.

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, même dans le cadre d’un bail professionnel où la loi est appliquée volontairement, la SCI FLORALIES devait motiver son congé.

Madame [D] allègue que le congé délivré le 15 septembre 2022 n’est pas motivé par l’un des motifs de l’article 15 (reprise, vente, ou motif légitime et sérieux lié à l’habitation).

À défaut d’un congé valide, toutes les demandes de la SCI FLORALIES (validation du congé, résiliation, expulsion) ne peuvent prospérer.

Sur les manquements contractuels, Madame invoque une autorisation de sous-location du propriétaire de l’appartement (pièce n°2 annexée à ses conclusions).

* *

*

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 9 septembre 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur avocat, pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

I. Sur la qualification du bail et l’application de la loi du 6 juillet 1989

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que ses dispositions ne sont applicables aux locaux loués à usage mixte professionnel et d’habitation que s’ils « constituent la résidence principale du preneur ».

Il résulte du contrat de location du 27 octobre 2012 que les parties ont expressément stipulé un usage « professionnel et habitation principale » et ont choisi de soumettre le bail aux dispositions de la loi de 1989.

Madame [D] conteste la qualification de bail mixte, soutenant qu’il s’agit d’un bail exclusivement professionnel dont seule l’application volontaire de la loi de 1989 a été retenue. Elle allègue que la destination d’habitation n’a jamais été effective, sa résidence officielle étant sise au [Adresse 4], tel qu’elle en justifie.

Il convient de préciser que le régime du bail professionnel se caractérise par sa grande souplesse et sa vocation à régir les activités libérales et non commerciales, l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoyant qu’il est conclu pour une durée au moins égale à six ans, tacitement reconduit pour la même durée, sauf si l’une des parties notifie à l’autre son intention de ne pas le renouveler, moyennant un préavis de six mois. Aucun motif n’est exigé du bailleur pour le refus de renouvellement, ce dernier n’ayant pas à verser d’indemnité d’éviction.

Sur le moyen tiré de l’application volontaire de la loi de 1989 à un bail convenu comme étant exclusivement professionnel, le principe de la liberté contractuelle permet aux parties de soumettre volontairement un bail à un régime juridique plus protecteur que celui qui lui serait applicable de droit. Toutefois, cette application volontaire doit être globale et non sélective. L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui régit l’application de ce texte aux locaux mixtes, exige que ceux-ci « constituent la résidence principale du preneur ».

Surtout, aucun élément du dossier ni stipulation du bail ne confirment cette allégation.

Dès lors, l’intention contractuelle initiale des parties, telle qu’exprimée dans le bail, et dont le contraire n’est pas prouvé, était de soumettre le bail à un régime mixte.

Le moyen de défense de Madame [D] sur la requalification est donc inopérant.

II. Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de donner congé pour le terme du contrat en invoquant un « motif légitime et sérieux ». Est considéré comme un motif légitime et sérieux le fait pour le locataire de manquer à ses obligations.

En l’espèce, la SCI FLORALIES a délivré congé à Madame [D] par lettre recommandée du 15 septembre 2022 pour le terme du 14 novembre 2024. Le motif énoncé est que les locaux sont « exclusivement affectés à un usage professionnel, et que faute par vous d’y résider », les dispositions protectrices de la loi de 1989 ne sont plus applicables.

Madame [D] soutient que ce motif n’est pas un motif de l’article 15 et que le congé est nul.

Selon l’article 7b) de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé “d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location”.

Les pièces versées aux débats démontrent, outre le défaut de résidence principale, la montée en flèche de l’affectation exclusivement professionnelle de l’appartement par Madame [D].

Cette affectation est devenue collective et structurée : les statuts de la société de Madame [D], GAMB’S PODOLOGIE, établis en 2021/2022, fixent délibérément le siège social de la société au [Adresse 4] (adresse de résidence de Madame [D]). Ce faisant, elle a institutionnalisé le fait que les locaux loués au [Adresse 3] ne sont plus que des locaux d’exploitation, sans aucune attache légale ou résidentielle.

L’extrait de l’Assurance Maladie confirme que les locaux accueillent au moins deux autres professionnels (Mesdames [O] et [Y]), transformant l’appartement en une structure d’exercice collectif et professionnel.

L’ensemble de ces éléments (non-résidence permanente, structuration de l’activité en société, domiciliation ailleurs, et partage des locaux avec des tiers) démontre que Madame [D] a délibérément et durablement affecté les lieux de manière contraire à leur destination contractuelle de bail mixte, transformant un manquement en une inexécution aggravée des obligations du bail.

La non-exécution de la condition de résidence principale, exacerbée par l’affectation exclusive et structurée à un usage professionnel collectif, constitue un motif légitime et sérieux suffisant pour valider le congé délivré par la SCI FLORALIES le 15 septembre 2022, et constater l’extinction du bail au 14 novembre 2024, Madame [D] étant déchue de tout titre d’occupation à compter du 15 novembre 2024.

À titre surabondant, sur la sous-location non autorisée, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au bail, et la clause contractuelle insérée dans le bail, interdisent au locataire de céder ou de sous-louer les locaux sans l’accord écrit du bailleur.

La SCI FLORALIES démontre que l’adresse litigieuse est l’adresse professionnelle de Madame [D] mais également celle de deux autres pédicures-podologues, Mesdames [O] et [Y]. La présence de ces tiers exerçant une activité rémunérée caractérise la sous-location.

Madame [D] se défend en produisant une « autorisation de sous-location du propriétaire ». Cependant, ce document est non signé. De plus, l’autorisation prétendue ne vise pas les deux professionnelles actuellement recensées.

En l’absence de preuve d’un accord écrit du bailleur pour la sous-location, la présence de tiers exerçant une activité dans les locaux constitue une violation manifeste de l’article 8 de la loi de 1989 et des clauses du bail. Ce manquement, couplé à l’affectation exclusive des lieux à un usage professionnel, justifiait en tous les cas le prononcé d’une résiliation judiciaire du bail.

IV. Sur les conséquences et demandes accessoires

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Madame [D], malgré la résiliation du bail, cause à la S.C.I. FLORALIES un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à 980,00 euros par mois, cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Madame [D] sera condamnée à son paiement, en quittance et deniers, du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

Madame [D] étant occupante sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux.

Sur l’application du délai d’évacuation de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée”, bien que Madame [D] n’ait pas respecté l’usage d’habitation, le bail litigieux du 27 octobre 2012 était contractuellement qualifié d’usage « professionnel et habitation principale ».

Le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution est donc applicable en l’espèce, car la destination contractuelle des lieux est l’habitation, même si le locataire n’y résidait plus.

Il n’est pas invoqué de motif exceptionnel qui justifierait la réduction ou suppression du délai d’évacuation, d’autant qu’aucune dette locative ou d’indemnité d’occupation n’est invoquée, de sorte que la S.C.I. FLORALIES sera déboutée de ce chef de demande.

V. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

VI. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Madame [D] ayant succombé à la présente instance, elle en supportera les entiers dépens, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En équité il sera alloué à la demanderesse une somme de 1.200,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.C.I. FLORALIES ;

VALIDE le congé délivré le 15 septembre 2022 par la SCI FLORALIES à Mme [J] [D] relativement au bail conclu le 27 octobre 2012 entre les parties ;

DIT que le bail a pris fin à son terme contractuel, soit le 14 novembre 2024 ;

DIT que Madame [J] [D] est depuis le 15 novembre 2024 occupante sans droit ni titre des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 980,00 euros par mois, charges incluses ;

CONDAMNE Madame [J] [D], en quittance et deniers, au paiement de cette indemnité à la S.C.I. FLORALIES du 15 novembre 2024 à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Madame [J] [D], et tous occupants de son chef, du logement, garage et parking, sis [Adresse 2], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE la S.C.I. FLORALIES de sa demande en suppression du délai d’évacuation ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [D] ;

CONDAMNE Madame [J] [D] à payer à la S.C.I. FLORALIES la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE Madame [J] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge