TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 20 décembre 2024

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 décembre 2024

à M^e Anna ROSSO ROIG

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02552 – N° Portalis DBW3-W-B7I-423T

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE LA S.A PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [W]

né le 20 Juillet 1951, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Anna ROSSO ROIG, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 02 août 1999, la SA UNICIL venant aux droits et obligations de la SA Phocéenne d’Habitations a donné à bail à Monsieur [M] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1795,69 francs et 705,00 francs de provisions sur charges et 164, 25 francs de provision au titre de l’eau froide.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL venant aux droits et obligations de la SA Phocéenne d’Habitations a fait signifier à Monsieur [M] [W] par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 2 679,85 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, la SA UNICIL venant aux droits et obligations de la SA Phocéenne d’Habitations a fait assigner Monsieur [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— déclarer recevable la demande de la société UNICIL du fait de la saisine préalable de la CCAPEX des Bouches-du-Rhône,

— constater que par l’effet du commandement en date du 28/11/2023, la clause résolutoire insérée au bail et portant sur la location d’un logement sis [Adresse 2] est acquise et que Monsieur [W] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de M. [W], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 2],

— condamner Monsieur [W] à payer à la société UNICIL la somme de 3 493,77 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 01/03/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [W] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle globale à compter de la réalisation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci,

— juger que l’indemnité d’occupation mensuelle globale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,

— condamner Monsieur [W] à payer à la société UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA UNICIL venant aux droits et obligations de la SA Phocéenne d’Habitations expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 novembre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 30 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 03 octobre 2024.

A cette audience, la SA UNICIL venant aux droits et obligations de la SA Phocéenne d’Habitations, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4 348,73 euros, selon décompte en date du 30 septembre 2024, terme de septembre inclus. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais et de suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [M] [W], assisté de son conseil, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 140 euros en plus du montant du loyer résiduel. Il indique souhaiter rester dans les lieux. Il évoque une situation financière difficile et sollicite le rejet de la demande en paiement de la SA UNICIL au titre de l’article 700 du CPC.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu en date du 10 mai 2024.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL venant aux droits et obligations de la SA Phocéenne d’Habitations justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, la SA UNICIL justifie de la fusion avec la SA Phocéenne d’Habitations suivant extrait KBIS de la société.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 02 août 1999 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2023 pour la somme en principal de 2 679,85 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [M] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [M] [W] reste devoir la somme de 4 013,33 euros, à la date du 30 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de justice, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [M] [W], ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [M] [W] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4 013,33 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 679,85 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [W] déclare percevoir un salaire mensuel de 500 euros. Il résulte du décompte que Monsieur [M] [W] justifie avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience et les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par les parties, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

• Monsieur [M] [W], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA UNICIL venant aux droits et obligations de la SA Phocéenne d’Habitations une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA UNICIL venant aux droits et obligations de la SA Phocéenne d’Habitations les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 août 1999 entre la SA UNICIL venant aux droits et obligations de la SA Phocéenne d’Habitations et Monsieur [M] [W] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à verser à la SA UNICIL venant aux droits et obligations de la SA Phocéenne d’Habitations, à titre provisionnel, la somme de 4 013,33 euros décompte arrêté au 30 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 679,85 euros à compter du 28 novembre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [M] [W] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 111,48 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [M] [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,

— Monsieur [M] [W] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci, soit 664,95 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à verser à la SA UNICIL venant aux droits et obligations de la SA Phocéenne d’Habitations une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT