Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 2]

[Localité 9]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/07944 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M77T

Minute n°

copie le 13 mai 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 13 mai

2025 à :

— M^e Roger LEMONNIER

— Mme [Y] [F] [I]

— M. [D] [W] [K]

pièces retournées

le 13 mai 2025

M^e Roger LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 824 541 148

ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Madame [Y] [F] [I]

née le [Date naissance 8] 1996 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [D] [W] [K]

né le [Date naissance 7] 1998 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 25 Février 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort ,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 24 février 2022, la SCI Foncière RU PR/2016 a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] Bischheim [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 732,51 euros et d’une provision pour charges de 191 euros.

Dans le cadre de la garantie Visale, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE s’est portée caution des locataires.

Après constat d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a honoré ses engagements. Quittance subrogative a été délivrée le 13 août 2024 pour la somme de 11 784,23€.

Par actes de commissaire de justice du 02 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2032,70 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] le 3 mai 2023.

Par assignations du 2 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  10 786,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La caution sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail à titre subsidiaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 02 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 25 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande à hauteur de 12 919,60€. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 512 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 02 mai 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2032,70 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 04 juillet 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 février 2025, Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] lui devaient la somme de 12 919,60 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 02 mai 2023 sur la somme de 1 900,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 066,31 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 04 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 02 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 février 2022 entre la SCI Foncière RU PR/2016 d’une part, et Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Bischheim (67800) est résilié depuis le 04 juillet 2023 ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 12 919,60€ (douze mille neuf cent dix-neuf euros et soixante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 02 mai 2023 sur la somme de 1 900,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] à se libérer de leur dette en réglant le 05 de chaque mois pendant 26 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 512€ (cinq cent douze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 04 juillet 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] seront solidairement condamnés à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 mai 2023 et celui des assignations du 2 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [F] [I] et M. [D] [W] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge