TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/02146 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6VU

Minute : 24/00393

OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 7]

Représentant : Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

C/

Monsieur [H] [F]

Madame [E] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Emmanuel SOURDON

Copie délivrée à :

Monsieur [H] [F]

Madame [E] [F]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 19 Décembre 2024

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 19 Décembre 2024;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [F]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparant

Madame [E] [F]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 22 mars 2019, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 7] a donné à bail à Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 365,66 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 7] a fait signifier à Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024 un commandement de payer la somme de 5.564,91 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois d’avril 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 7] a fait assigner Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés, soit la somme de 7.512,93 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— ordonner la production de l’attestation d’assurance sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

A l’audience du 14 novembre 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 7], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 9.062,81 euros et a donné son accord pour que des délais de paiement soient octroyés aux locataires et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, malgré l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant, condition à laquelle le bailleur renonce. Il a précisé renoncer à sa demande de production de l’attestation d’assurance.

Comparant en personne, Monsieur [H] [F] a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, estimant être en capacité de régler la dette locative. Il a affirmé que leurs revenus s’élèvent à 3.600 euros par mois et a proposé de verser la somme de 250 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette. Il a expliqué que le couple a eu des difficultés pour payer le loyer parce que sa femme, en raison de sa maladie, n’avait plus de ressources. Il a précisé que cette dernière a repris son emploi et qu’il a retrouvé également un emploi, tout en poursuivant un doctorat.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [E] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2024.

En conséquence, l’action introduite par l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 7] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 22 mars 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2024, pour la somme en principal de 5.564,91 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 7] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] restaient devoir la somme de 9.062,81 euros à la date du 4 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Les frais de poursuite facturés 159,14 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Monsieur [H] [F] ne conteste pas devoir cette somme. Pour la somme au principal, Madame [E] [F], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 8 903,67 euros arrêtée au 4 novembre 2024.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail, les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 5 novembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] démontrant être en capacité de régler leur dette locative, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus, le bailleur renonçant à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Faute pour Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade de la procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2019 entre l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 7] et Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 8] sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

Condamnons solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] à payer à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 7] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 4 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse la somme de 8 903,67 euros ;

Autorisons Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 250 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

Décidons en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, ou du loyer à son terme à compter de l’audience :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 5 novembre 2024,

— qu’à défaut pour Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 7] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [E] [F] aux entiers dépens de la présente procédure ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection