N° RG 25/01697 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NL3T

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 25/01697

N° Portalis DB2E-W-B7J-NL3T

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David ROSELMAC

M. [B]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 20 Août 2025

Le Greffier

M^e David ROSELMAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.A. SACA DOMIAL – Société d’Habitations à Loyer Modéré

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 139

DEFENDEUR :

Monsieur [K], [O] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 17 juillet 2020 avec effet au 21 juillet 2020, DOMIAL ESH devenu la S.A.C.A. DOMIAL a donné à bail à M. [K] [O] [B] pour une durée d’un an tacitement reconduit un logement à usage d’habitation n° 027051 de type 2, 5ème étage sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 353,01 € et un acompte sur charges de 151,27 €.

La S.A.C.A. DOMIAL a signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 28 octobre 2024.

Elle a ensuite fait signifier à M. [K] [O] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 novembre 2024 pour un montant en principal de 1 566,95 €.

Puis elle a fait assigner M. [K] [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 6 juin 2025 par acte de commissaire de justice du 5 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le locataire avait quitté le territoire français pendant plusieurs mois, ne payant plus ses loyers. Il s’est endetté pour apurer sa dette locative. Ses ressources sont compatibles avec le paiement du loyer résiduel.

La S.A.C.A. DOMIAL, représentée, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation du bail de plein droit du contrat de location ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tous les cas,

— juger le locataire occupant sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de M. [K] [O] [B] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— le condamner en deniers et quittances à lui payer les loyers et charges arrêtés au 30 janvier 2025 à la somme de 1 586,72 € ;

— le condamner en deniers et quittances à lui payer les loyers courants, 614,59 €, à compter du mois de février 2025 jusqu’à la résiliation du bail ;

— le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé jusqu’à la libération effective des lieux ;

— le condamner à lui payer 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle indique que la dette n’est pas soldée et dépose un décompte actualisé au 5 juin 2025, la créance est ramenée à 614,59 €.

Elle n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire avec clause de déchéance du terme et cassatoire.

M. [K] [O] [B] a comparu. Il indique qu’il souhaite rester dans le logement.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

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Par ailleurs, la S.A.C.A. DOMIAL est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ayant signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin laquelle lui en accusé réception le 28 octobre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 4 – DEBUT ET FIN DE LA LOCATION, paragraphe La résiliation, aux conditions générales « La résiliation », un commandement de payer a été signifié le 27 novembre 2024 impartissant le délai légal de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 1 566,95 €.

Le relevé de compte du 31 janvier 2025, confirme la réalité de la créance à la date du commandement et permet de constater un seul paiement de 600 € dans le temps du commandement.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025 à 24 heures.

M. [K] [O] [B], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera donc condamné en tant que de besoin, en vertu de l’article 1240 du Code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis.

L’expulsion de M. [K] [O] [B] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Selon l’article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

En application de l’article 1353 du Code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.C.A. DOMIAL produit un décompte établissant que M. [K] [O] [B] restait lui devoir la somme de 614,59 € au 5 juin 2025. Ce montant est fondé.

M. [K] [O] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

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Il sera par conséquent condamné en deniers et quittances au paiement de cette somme de 614,59 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Les éléments de la cause, notamment l’accord du bailleur et l’apurement de la dette locative au 7 mai 2025 permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [K] [O] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [K] [O] [B] sera condamné à lui verser une somme de 61,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 17 juillet 2020 avec effet au 21 juillet 2020 entre DOMIAL ESH devenu la S.A.C.A. DOMIAL et M. [K] [O] [B] concernant un logement à usage d’habitation n° 027051 de type 2, 5ème étage sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 janvier 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [K] [O] [B] à payer à la S.A.C.A. DOMIAL en deniers et quittances la somme de 614,59 € [six-cent-quatorze euros et cinquante-neuf centimes] (décompte arrêté au 5 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [K] [O] [B], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 11 mensualités de 51 € (cinquante-et-un euros) chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [K] [O] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.C.A. DOMIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [K] [O] [B] soit condamné à verser à la S.A.C.A. DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [K] [O] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [K] [O] [B] à payer à la la S.A.C.A. DOMIAL la somme de 61 € (soixante-et-un euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Maryline KIRCH Protection

Laurent DUCHEMIN