N° RG 25/01792 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMEK

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 4]

[Localité 8]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/01792 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMEK

Minute n°

Expédition exécutoire

à Maître David ROSELMAC

Expédition à

[E] [B]

le

Le Greffier

M^e David ROSELMAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

SACA DOMIAL

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier présent lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Juillet 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/01792 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMEK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, la S.A.C.A. DOMIAL a fait assigner Madame [E] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection statuant au Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec cette dernière.

Elle expose avoir, par contrat conclu le 21 mars 2023, donné à bail à la défenderesse un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 356,42 euros, augmenté de 18,95 euros de provisions sur charges.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 5 décembre 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans les deux mois, elle demande au Juge :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion de la défenderesse, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— de la condamner au paiement :

— d’une somme de 1.240,82 euros, pour les loyers impayés,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux, soit actuellement un montant de 407,62 euros par mois.

Elle met en compte 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 mai 2025.

La société DOMIAL, représentée par son avocat, maintient sa demande.

Il a été donné connaissance du contenu de l’enquête sociale diligentée sur demande de la Préfecture, faisant état d’une acceptation du bailleur pour le maintien dans les lieux moyennant le respect d’un plan d’apurement.

Le conseil de la société DOMIAL indique qu’il versera un décompte réactualisé en cours de délibéré pour vérification du paiement des loyers courants.

Madame [B] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

Le décompte réactualisé a été transmis le 8 juillet 2025, et le conseil de la société DOMIAL indique que les dernières échéances ont été réglées, de sorte que le bailleur s’en remet quant à l’octroi de délai de paiements.

MOTIFS

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le Juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF.

L’assignation doit en outre être notifiée par l’huissier de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CAF de la situation des impayés en date du 17 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la date d’assignation du 7 février 2025.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par l’huissier à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 13 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 13 mai 2025.

Cette dernière a, le 25 avril 2025, adressé au Juge des Contentieux de la Protection un bilan social relatif à la situation de Madame [B].

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 21 mars 2023, ayant pris effet le 30 mars 2023, la société DOMIAL a donné à bail à Madame [B] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer de 356,42 euros outre 18,95 euros de provisions sur charges.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 5 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.251,26 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de six semaines, conformément à la loi, mais n’emportant acquisition de la clause résolutoire qu’à deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Madame [B] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Juge ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 6 février 2025.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Madame [B] reste redevable de la somme de 1.234,40 euros au 5 mai 2025.

Madame [B] sera condamnée au paiement de ce montant avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon le bilan social établi sur demande de la Sous-Préfecture du Bas-Rhin, Madame [B] est en CDI auprès de trois employeurs dans le cadre d’une activité d’aide à la personne. Elle est séparée depuis 2021 et vit avec sa fille, âgée de 18 ans, qui travaille en tant qu’employée de restauration. L’impayé est lié à un des employeurs de Madame qui ne l’a pas payée dans les temps, ce dont elle n’a pas informé sa fille. Le bailleur accepte le maintien si Madame [B] démarre un plan d’apurement.

Il y a dès lors lieu de dire que Madame [B] pourra régler l’arriéré locatif en douze échéances mensuelles, versées en sus du loyer courant, de 100,00 euros, suivies d’une 13ème échéance représentant le solde dû au titre des arriérés et intérêts.

Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne pas avoir joué en cas d’apurement total de la dette.

Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible.

En ce cas, Madame [B] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation et son expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées ;

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect des délais de paiement, l’occupation des lieux par Madame [B], malgré la résiliation du bail, cause à la société DOMIAL un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à 407,62 euros par mois, charges comprises, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Madame [B] sera condamnée à son paiement du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

En cas de non respect des délais de paiement, Madame [B] étant occupante sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Madame [B] ayant succombé à la présente instance, elle en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A.C.A. DOMIAL ;

CONSTATE que le bail conclu le 21 mars 2023 entre les parties est résilié de plein droit au 6 février 2025 ;

N° RG 25/01792 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMEK

CONDAMNE Madame [E] [B] à payer à la S.A.C.A. DOMIAL la somme de 1.234,40 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au 5 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

ACCORDE à Madame [E] [B] des délais pour s’acquitter de cette dette en douze mensualités de 100,00 euros, suivies d’une treizième du solde, frais et intérêts, à verser en sus des loyers courants au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à première défaillance à l’intérieur de ce délai, le solde deviendra immédiatement exigible ;

dans ce cas,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 407,62 euros par mois, charges comprises ;

CONDAMNE Madame [E] [B] au paiement de cette indemnité à la S.A.C.A. DOMIAL du jour du premier impayé à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Madame [E] [B], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 9], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [B] ;

dans tous les cas,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DECLARE la présente décision exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE Madame [E] [B] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge