N° RG 24/07276 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6TO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/07276

N° Portalis DB2E-W-B7I-M6TO

Minute n°25/

Copie exec. à :

— Association ABRAPA

— M. [X]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Association ABRAPA

Immatriculée sous le n° SIREN 775 642 069

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Madame [N] [D], cheffe du service activités en résidence, régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [X]

né le 05 Juin 1943 à [Localité 9] (67)

demeurant [Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 7 décembre 2020 ayant pris effet le 15 décembre 2020, l’association ABRAPA a donné à bail à M. [U] [X] pour une durée d’un an tacitement reconduit un logement à usage d’habitation n° 313, 3ème étage sis [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 458,36 €, une provision pour charges de 109 €, 200 € pour la prestation Abrapa et 166 € pour la gestion locative.

Des loyers étant demeurés impayés, l’association ABRAPA, après relances et mise en demeure a ensuite fait signifier le 7 novembre 2023 à M. [U] [X] un commandement de payer pour un montant en principal de 13 600,50 € et d’avoir à justifier de son assurance contre les risques locatifs, ce commandement visant et reproduisant les clauses résolutoires du contrat de location.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 9 novembre 2023.

Puis elle a fait assigner M. [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 15 novembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le locataire indique qu’il attend de l’argent de ses droits d’auteur, ce qui lui permettrait de rembourser sa dette. Il n’a pas accepté un relogement dans un logement plus petit et moins cher. Un accompagnement social a pu se mettre en place, un délai est sollicité pour permettre l’évaluation de l’état de santé au regard de son âge, 81 ans, et la mise en place de mesures adaptées.

L’association ABRAPA, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et de déclarer M. [U] [X] occupant sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2024 ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 184,95 € à compter du 8 janvier 2024 ;

— condamner M. [U] [X] au paiement de la somme de 22 949,31 € correspondant aux loyers et charges impayés et indemnité d’occupation arrêté à juillet 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner M. [U] [X] à lui payer 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le bailleur expose être informé de la situation de M. [X] et dépose un courrier de ce dernier adressé à Mme [R], directrice du patrimoine de l’association. Il indique que la dette locative atteint 27 695,83 € au 7 novembre 2024.

M. [U] [X] n’a pas comparu et ne s’est fait représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’association ABRAPA justifie avoir signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 9 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable le locataire est obligé «De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.»

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 4 – début et fin de la location, paragraphe « La résiliation » et Article 6 – Obligations générales du bailleur et du locataire, 6,2 Assurance, et un commandement de payer a été signifié le 7 novembre 2023. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne le défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 décembre 2023 pour le défaut d’assurance et 8 janvier 2024 pour le défaut de paiement, le bailleur ne se prévaut que de cette seule date qui sera retenue.

M. [U] [X], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

L’expulsion de M. [U] [X] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’association ABRAPA produit un décompte établissant que M. [U] [X] restait lui devoir la somme de 22 949,31 € à la date de l’assignation.

M. [U] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 22 949,31 € (décompte arrêté au 5 juillet 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce et au regard de sa situation financière obérée, sa pension de vieillesse ne suffisant pas à absorber le coût de ses dépenses de logement, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [U] [X] des délais de paiement dans le cadre de la présente procédure.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [U] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande de l’association ABRAPA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 7 décembre 2020 ayant pris effet le 15 décembre 2020 entre l’association ABRAPA et M. [U] [X] concernant un logement à usage d’habitation n° 313, 3ème étage sis [Adresse 8], sont réunies à la date du 8 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association ABRAPA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [U] [X] à payer à l’association ABRAPA au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 22 949,31 € (décompte arrêté au 5 juillet 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [U] [X] à payer à l’association ABRAPA une indemnité d’occupation à compter du 8 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE M. [U] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande de l’association ABRAPA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN