Du 04 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00431 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2EVA

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[U] [R]

— Expéditions délivrées à

S.A. MESOLIA HABITAT

[U] [R]

— FE délivrée à S.A. MESOLIA HABITAT

Le 04/07/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2] – [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Madame : [H], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

Délibéré du 13juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 2 février 2022, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [R] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer révisable mensuel de 365,46€ (avant déduction de la remise commerciale de 50€) et une provision mensuelle sur charges de 162,31€.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la SA MESOLIA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [U] [R] un commandement de payer la somme de 2.019,35€ au titre de l’arriéré de loyers en vue de la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par acte introductif d’instance du 18 février 2025, la SA MESOLIA HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l’audience du 11 avril 2025 aux fins de :

— Constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans le délai légal,

— S’entendre autoriser en conséquence, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— Le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 1.161,06€, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience,

— Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— Le condamner au paiement de la somme de 50€ au titre de l’article 700 du CPC,

— De le condamner suivant les dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement.

Lors de l’audience du 11 avril 2025, la SA MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée par Madame [X] [H] en vertu d’un pouvoir spécial, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 963,62€ et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement.

Elle expose que le loyer s’élève à la somme de 563,68€ par mois et qu’il existe des problèmes d’impayés de loyer depuis le mois de janvier 2023. Elle précise que le locataire conteste l’augmentation des loyers, le paiement des charges ; qu’il fait ce qu’il veut quand il veut ; qu’il est absent à chaque venue d’un prestataire (suite à une demande de recherche de fuite) et que la discussion est difficile avec le locataire ; qu’il est dans une contestation pure et dure. Elle indique qu’elle ne peut pas rebondir sur les demandes faites par Monsieur [R] dès lors qu’elle ne sait pas sur quoi il se base.

En défense, Monsieur [U] [R] comparaît et expose qu’il n’y a pas d’échange avec la bailleresse et explique être à jour de ses loyers en janvier 2023 avec un crédit de 80€. Il soutient que ce n’est pas possible de faire des régularisations sans bilan de charges. Il indique contester les sommes dues ; qu’il y a des discordances entre ce qu’il a versé et la régularisation faite ; qu’il y a déjà eu ce problème en 2022 et que cela se poursuit en 2023. Il soutient que c’est en réalité la SA MESOLIA HABITAT qui doit lui verser de l’argent. Il conteste les provisions sur charges et le calcul fait pour la régularisation des charges ; qu’avec la quote-part appliquée, il est au-delà de ce qu’il devrait régler ; que la provision est supérieure à la quote-part.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 19 février 2025 soit au moins six semaines avant l’audience du 11 avril 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 3 juin 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable pour la partie non contestable de la dette.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

La SA MESOLIA HABITAT a fait signifier à Monsieur [U] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.019,35€ au titre des loyers échus suivant exploit du 11 décembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [R] conteste les sommes dues et explique qu’il y a une discordance entre ce qu’il a versé et la régularisation faite ; qu’il y a déjà eu ce problème en 2022 et que cela se poursuit en 2023. Il allègue que la SA MESOLIA HABITAT lui doit de l’argent. Il conteste les provisions sur charges et le calcul fait sur la régularisation des charges. Il explique qu’avec la quote-part appliquée, il est au-delà de ce qu’il doit payer ; que sa provision est supérieure à la quote-part.

Le contrat de bail conclu entre les parties stipule que le loyer mensuel révisable s’élève à la somme de 365,46€ étant précisé qu’il y a une remise commerciale de 50€ par mois soit un loyer de 315,46€ et la provision mensuelle sur charges à 162,31€.

Le contrat de bail stipule en outre en son article 4 des conditions générales que, d’une part, le loyer sera révisé par le Conseil d’administration conformément aux dispositions législatives et réglementaires applicables aux entreprises sociales pour l’habitat (article 4-1 des conditions générales) et que les charges récupérables et les différentes taxes locatives sont payables par provision mensuelle avec régularisation annuelle lors de l’arrêté définitif des comptes.

— Pour l’année 2022 :

Monsieur [R] fournit le décompte individuel pour la période de régularisation du 1er janvier au 31 décembre 2022. Il résulte dudit décompte que la quote-part de charges pour cette période s’élève à la somme de 1.787,34€ pour la période allant du 2 février 2022, date de son entrée dans les lieux, jusqu’au 31 décembre 2022 et que les provisions sur charges se sont élevées à la somme de 1.685,59€.

Monsieur [R] soutient qu’il a payé, pour l’année 2022, la somme de 1.819,45€ au titre des charges décomposées comme suit 162,31€ du mois de février 2022 à août 2022 et la somme de 170,82€ du mois de septembre 2022 à décembre 2022 (en raison d’une augmentation de 8,51€ par mois) et que la SA MESOLIA HABITAT lui doit la somme de 32,11€ alors qu’il a eu un prélèvement de 101,75€.

Or, il résulte de la situation de compte produit par ses soins qu’au 31 décembre 2022, son compte présentait un solde débiteur de 989,58€ comprenant les loyers et les charges.

Ainsi, nonobstant une facturation en trop s’agissant des charges sur la période de septembre à décembre 2022 (170,82€ réclamée à titre de provision sur charges au lieu de 162,31€ tel qu’initialement prévu soit 8,51€ x 4 mois = 34,04€) et au regard du décompte prévoyant que la quote-part de charges pour l’année 2022 s’élève à la somme de 1.787,34€, il restait redevable pour l’année 2022 de la somme de 955,54 € (989,58€-34,04€).

Monsieur [R] ne démontre pas s’être acquitté de cette somme.

— Pour l’année 2023 :

Monsieur [R] fournit le décompte individuel pour la période de régularisation du 1er janvier au 31 décembre 2023. Ce décompte démontre que la quote-part de charges pour cette période s’élève à la somme de 1.993,16€ et que les provisions sur charges se sont élevées à la somme de 2.481,54€.

Monsieur [R] soutient qu’il a payé, pour l’année 2023, la somme de 2.049,84€ soit 170,82€ de janvier à décembre 2023 au titre des charges et que la SA MESOLIA HABITAT lui doit la somme de 56,68€ (2.049,84€ -1.993,16€).

Or, il résulte de la situation de compte fournie par ses soins qu’au 31 décembre 2023, son compte présentait un solde débiteur de 1.697,90€.

Sur l’année 2023, Monsieur [R] était redevable d’un loyer mensuel à hauteur de 328,25€ (378,25-50€ de remise commerciale) et de charges mensuelles à hauteur de 166,10€ (1.993,16€/12 mois).

Nonobstant une facturation en trop s’agissant des charges sur la période de janvier à décembre 2023 (228,10€ réclamée à titre de provision sur charges de janvier à septembre 2023 au lieu de 166,10€ soit 62€ x 9 = 558€ et 189,60€ réclamée à titre de provision sur charges d’octobre à décembre 2023 au lieu de 166,10€ soit 23,5€ x 3 = 70,50€), il ne doit être déduit des sommes dues par Monsieur [R] que la somme de 628,50 € pour l’année 2023.

Monsieur [R] n’élève aucune contestation pour l’année 2024.

Partant, au jour de la délivrance du commandement de payer du 11 décembre 2024, Monsieur [U] [R] était donc redevable de la somme de 1.356,81€ au titre des loyers et charges échus au 4 décembre 2024 (2.019,35€ -34,04€ -558€ – 70,50€). Le commandement de payer reste donc valable pour cette somme.

Monsieur [U] [R], n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 11 décembre 2024, réglé les causes dudit commandement à hauteur de 1.356,81€, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 12 février 2025 en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 12 février 2025.

Au vu des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, à défaut pour le locataire de démontrer qu’il est en situation de régler sa dette locative et à défaut d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, le décompte actualisé au 9 avril 2025 laissant apparaître que Monsieur [R] n’a pas repris le paiement du loyer dans son intégralité (le loyer du mois de mars 2025 ayant été réglé à hauteur de 524,75€ au lieu de la somme de 563,68€ due), il ne pourra être accordé de délais de paiement à Monsieur [R].

De même, en application de l’article 24 VII de la loi précitée, à défaut d’avoir été sollicité et à défaut pour le locataire d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent pas être suspendus par la juridiction de céans.

Dès lors, Monsieur [R] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 12 février 2025, ce qui constitue pour la SA MESOLIA HABITAT un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA MESOLIA HABITAT produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 963,62€ à la date du 9 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), après déduction des frais de procédure.

Comme indiqué dans les développements ci-avant, des provisions sur charges à hauteur de 662,54€ (34,04€ +558€+ 70,50€) ont indûment été facturées au locataire.

Ainsi, Monsieur [U] [R] n’est redevable que de la somme de 301,08€.

Monsieur [U] [R] ne démontre pas s’être acquitté de cette somme.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [U] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 301,08€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 9 avril 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse.

Monsieur [U] [R] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (563,68€ par mois à la date de l’audience) à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer, ces frais antérieurs à l’engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d’assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [R]. La demanderesse sollicite également la condamnation de Monsieur [R] aux dépens de l’instance en ses suites. Si les frais d’exécution sont par principe à la charge du débiteur, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [R] à verser à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 50€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que la SA MESOLIA HABITAT a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 11 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [R] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 5] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [U] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (563,68€ par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [R] à payer à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 301,08€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 9 avril 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [R] à payer à la SA MESOLIA HABITAT une indemnité de 50€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION