Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

______________________

[Localité 9] Civil

N° RG 25/00187

N° Portalis DB2E-W-B7J-NITK

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e WEIBEL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e SCHMELTZ

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société OPHEA,anciennement CUS HABITAT Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Adélaïde SCHMELTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 116

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 30 Avril 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 25 Juin 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que suivant acte sous seings privés du 1er juin 2018 régi par la loi du 1er septembre 1948, la société CUS HABITAT aux droits de laquelle vient l’OFFICE PUBLIC de l’HABITAT de l’EUROMETROPOLE DE STRASBOURG (ci-après OPHEA), a donné à monsieur [H] [N] à bail un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 11] ; que le loyer actuel, charges comprises est de l’ordre de 653 euros ;

Qu’après plusieurs mois de loyers impayés, OPHEA a fait notifier le 13 septembre 2023 par voie extrajudiciaire un congé à monsieur [N] ;

Que la mise en demeure n’ayant été suivie d’aucun règlement, la société OPHEA a, le 9 décembre 2024, fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que le congé donné pour le logement est régulier,

▸ prononcer la déchéance du locataire du droit au maintien dans les lieux qu’il tient de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948 dont seuls les locataires de bonne foi peuvent bénéficier, ce qui n’est pas le cas de monsieur [N], et en conséquence, ordonner l’expulsion,

▸ à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail au visa des articles 1184 et 1741 du code civil ;

▸ condamner monsieur [N] au paiement de la somme de 2 945,08 euros due pour le logement au titre des loyers et provision pour charges impayés au jour de l’assignation et celle due entre la date de l’assignation et celle de l’audience avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ le condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸le condamner au paiement d’une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 12 février, 12 mars puis du 30 avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société OPHEA, représentée, a maintenu sa demande et actualisé sa demande le montant des impayés à la somme de 2 919 euros au titre du logement ; qu’il a précisé ne pas être opposé à l’octroi de délais ;

Quoique monsieur [N], représenté, reconnait le montant de la dette et sollicite qu’il soit sursis à la résiliation et l’octroi de délais de paiement ;

Que les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 25 juin 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque l’OPHEA justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales et la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 11 et 31 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 décembre 2024 ;

Que l’article 24 III de cette même loi dispose encore que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 10 décembre 2024 et l’audience s’est tenue le 30 avril 2025 ;

Qu’en conséquence la demande est recevable ;

Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de bail de l’habitation

Attendu que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires ;

Attendu que le locataire d’un logement HLM, bien que bénéficiant du droit au maintien dans les lieux prévu au chapitre Ier de la loi du 1er septembre 1948, est soumis aux obligations générales qui s’imposent à tous les locataires en application des dispositions prévues notamment à l’article 7 de loi du 6 juillet 1989 ;

Que le bailleur est alors fondé à demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail en cas d’inexécution par le locataire des obligations essentielles qui lui incombent, comme en l’espèce le non-paiement ou le paiement partiel du loyer ;

Qu’il appartient cependant au juge d’apprécier souverainement si les manquements aux locataires à leurs obligations contractuelles sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat ;

Qu’en considération du montant mensuel du loyer et de la dette locative, qui représente environ 5 mois de loyers, il y a lieu de dire de dire que les manquements de monsieur [N] sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail d’habitation ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [N] n’a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date de l’audience, la somme de 2 919 euros outre les frais ;

Que monsieur [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement de la somme de 2 919 euros au titre du logement outre avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu, aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 24 VII de la loi précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que la loi précise encore que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Attendu que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ;

Qu’en l’espèce, il résulte du diagnostic social que les revenus du locataire sont de l’ordre de 1 450 euros et ses charges de 900 euros environ ; que l’enquêteur social note également la volonté de monsieur [N] de régler sa dette locative ; qu’en outre un maintien dans les lieux est préconisé ; que ses revenus apparaissent suffisants au regard du montant des créances ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder des délais selon les modalités précisées en fin de jugement ;

Qu’il est également précisé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société OPHEA dont les modalités sont précisées ci-après (cf le § intitulé « Sur la suspension de la clause résolutoire »).

Sur la suspension de la clause résolutoire

Attendu que des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation sont suspendus de sorte que, le contrat de bail continue de produire ses effets ;

Qu’il y a lieu de préciser que si monsieur [N] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur [N] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités.

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur [N] sera condamné aux dépens ;

Que l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de la société OPHEA et de condamner monsieur [N] à lui payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

PAR CES MOTIFS

Nous Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNONS monsieur [H] [N] à payer à l’OPHEA la somme de 2 919 euros (deux mille neuf cent dix-neuf euros) arrêté au au titre du logement outre les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISONS monsieur [H] [N] à s’acquitter de cette dette auprès de la société OPHEA en 24 mois, par 23 premières mensualités de 100 euros (cent euros) puis une 30ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DISONS qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— monsieur [N] sera déchu de son droit au maintien dans les lieux,

Et dans cette hypothèse DISONS que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de monsieur [H] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— le locataire sera condamné à payer à l’OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera égal à celui du loyer et de la provision pour charges ;

RAPPELONS que la société OPHEA ne peut se prévaloir d’un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS monsieur [H] [N] à payer à la société OPHEA la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [H] [N] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10] le 25 juin 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY