Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 4 juillet 2025, n° 25/02384

TJ Strasbourg 4 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Notification régulière du congé
La cour a constaté que le congé a été notifié dans les formes requises, ce qui le rend régulier.
Accepté
Mauvaise foi des locataires
La cour a jugé que le manquement au paiement des loyers est suffisamment grave pour justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux.
Accepté
Déchéance du droit au maintien dans les lieux
La cour a ordonné l'expulsion des locataires en raison de leur déchéance du droit au maintien dans les lieux.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a condamné les locataires à payer les arriérés de loyers et charges en raison de leur obligation contractuelle.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que les locataires doivent payer une indemnité d'occupation jusqu'à leur évacuation effective.
Accepté
Responsabilité des défendeurs pour les dépens
La cour a condamné les défendeurs aux dépens de la procédure en raison de leur défaite.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 4 juil. 2025, n° 25/02384
Numéro(s) :	25/02384
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Steeve WEIBEL

Texte intégral

N° RG 25/02384 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNWL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 25/02384 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNWL

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Mme [U]

M. [H]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg

représenté par son Directeur Général

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Madame [L] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juillet 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

N° RG 25/02384 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNWL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 16 juin 2023, OPHEA a donné en location à Madame [L] [U] et M. [V] [H] un logement conventionné, situé [Adresse 5], moyennant un loyer, provisions sur charges comprise, de 580,32 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 juin 2024, non réclamée mais signifiée par commissaire de justice le 9 août 2024, l’OPHEA a notifié à Madame [L] [U] et M. [V] [H] un congé pour le 30 septembre 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 633,95 euros au 20 juin 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné la partie défenderesse, par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle sis [Adresse 5],

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 2 098,75 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 477,68 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code civil,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 2 janvier 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 21 juin 2024.

A l’audience du 5 mai 2025, le diagnostic social et financier du 30 avril 2025, selon lequel la famille n’a pu être rencontrée, a été communiqué à OPHEA, représenté par son conseil, qui s’est référé à son assignation, sauf à actualiser la dette à 3 747,80 euros au 30 avril 2025, nouveau décompte à l’appui.

Madame [L] [U] et M. [V] [H], cités à étude, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les effets du congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié aux défendeurs le 9 août 2024 pour le 30 septembre 2024 au vu des impayés de loyers au 20 juin 2024 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 30 septembre 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les défendeurs, non comparants, ne contestant pas la régularité de cet acte, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 septembre 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 2 janvier 2025, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 2 236,04 euros (échéance du mois de décembre 2024 incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi des défendeurs.

Ils doivent donc être déchus de leur droit au maintien dans les lieux.

Leur expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée.

Sur la demande en paiement

Au vu de l’extrait de compte actualisé et de la clause de solidarité stipulée au bail, les défendeurs doivent être condamnés solidairement au règlement de :

— la somme de 3 747,80 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées, échéance d’avril 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de mai 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, soit la somme de 619,88 mois au vu du montant révisé en janvier 2025 (hors déduction des APL et RLS), payable à terme échu le 10 du mois suivant, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les défendeurs, succombant, supporteront les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique précaire manifestée par leur dette locative, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation au 30 septembre 2024 du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré OPHEA, d’une part, et Madame [L] [U] et M. [V] [H] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 5] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [L] [U] et M. [V] [H] de leur droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [L] [U] et M. [V] [H] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [U] et M. [V] [H] à verser à l’OPHEA la somme de 3 747,80 € (trois-mille-sept-cent-quarante-sept euros et quatre-vingt centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [U] et M. [V] [H] à payer à l’OPHEA, à terme échu, une indemnité d’occupation à compter du mois de mai 2025, équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 619,88 € (six-cent-dix-neuf euros et quatre-vingt-huit centimes), au plus tard le 10 du mois suivant le terme échu jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [U] et M. [V] [H] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Protection

Stéphanie BAEUMLIN Catherine GARCZYNSKI