TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/02565 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMDR

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

DV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[P] [Z]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 04 Février 2025

DEMANDEUR :

Madame [U] [K] épouse [G],

demeurant 12 Faubourg de la Bretonnière – 28320 GALLARDON

représentée par DV AVOCATS, demeurant 28 rue ND des Victoires 75002 PARIS, avocats au barreau de PARIS,

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [Z],

demeurant 9 Faubourg de la bretonnerie – 28320 GALLARDON

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Décembre 2024 et mise en délibéré au 04 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2022, Madame [K] née [G] [U] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [Z] [P] un appartement situé 9 Faubourg de la Bretonnière – 28320 GALLARDON, pour un loyer mensuel hors charges d’un montant initial de 450,00 €.

Le 21 mars 2024, un commandement de payer la somme de 1.659,50 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Monsieur [Z] [P] au titre du solde des loyers impayés au 31 mars 2024, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 12 juin 2024 (à étude), Madame [K] née [G] [U] a assigné Monsieur [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel elle demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, la loi n°90-449 du 31 mai 1990 ainsi que des articles 1728 et 1741 du Code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Monsieur [Z] [P] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;

— ordonner la libération des lieux par Monsieur [Z] [P] à compter de la signification du jugement à intervenir et à défaut ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [P] et de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [Z] [P] à lui payer la somme de 3.009,50 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au jour de l’assignation, et ce avec intérêts légaux sur la somme de 1.659,50 € à compter du commandement de payer du 21 mars 2024 et à compter de la décision à intervenir pour le surplus ;

— condamner Monsieur [Z] [P] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges au jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [Z] [P] à lui payer la somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts suivant application de l’article 1231-6 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

— condamner Monsieur [Z] [P] à lui payer la somme de 750,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 21 mars 2024, et la notification à la CCAPEX ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

Appelée à l’audience du 08 octobre 2042, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été examinée à l’audience du 10 décembre 2024.

Lors de cette audience, Madame [K] née [G] [U], représentée par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élevant au 09 décembre 2024 à la somme totale de 5.829,50€.

Elle indique que si Monsieur [Z] [P] a donné congé par mail à l’agence immobilière depuis déjà plusieurs mois, il n’a jamais honoré les différents rendez-vous qui lui étaient fixés pour la réalisation de l’état des lieu de sortie et la restitution des clés, de sorte que les clés n’ont jamais été officiellement restituées et aucun état des lieux de sortie n’a été dressé.

Monsieur [Z] [P] n’est ni présent ni représenté à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 04 février 2025.

MOTIFS :

Sur l’absence de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 21 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 12 juin 2024.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département, qui en a accusé réception le 14 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 10 décembre 2024.

Madame [K] née [G] [U] justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé le 25 mai 2022 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 21 mars 2024 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 09 décembre 2024, fourni par la demanderesse, que Monsieur [Z] [P] n’a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Monsieur [Z] [P] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 22 mai 2024.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 450 €.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 450 € dont Monsieur [Z] [P] sera redevable chaque mois, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [Z] [P] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, Madame [K] née [G] [U] versant aux débats un décompte démontrant qu’au 09 décembre 2024, Monsieur [Z] [P] lui devait la somme de 5.829,50€.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [Z] [P] au paiement de la somme de 5.829,50€ arrêtée au 09 décembre 2024. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [K] née [G] [U] sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [P] à lui verser une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts, indiquant que la mauvaise foi dont a fait preuve Monsieur [Z] [P] en repoussant à plusieurs reprises sa date de libération des lieux, sans verser aucun loyer, lui a causé un préjudice en ce que la mise en location de son bien immobilier lui apporte un revenu mensuel nécessaire pour lui permettre de faire face à ses propres dépenses mensuelles, outre les frais afférents à ce logement.

Il ressort des pièces produites, et notamment des échanges de mails entre la gestionnaire locative de l’appartement et Monsieur [Z] [P] que ce dernier, après avoir donné son congé pour le vendredi 30 novembre 2023, n’a eu de cesse d’annuler, à la dernière minutes, les nombreux rendez-vous fixés pourtant avec lui et en fonction de ses disponibilités pour la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie (rendez-vous programmés et annulés par Monsieur [Z] [P] le 12 décembre 2023 à 14h30, le 12 décembre 2023 à 16h, le 14 décembre 2023 à 16h, le 14 février 2024 à 14h30, le 20 février 2024 à 14h30, et enfin le 04 mars 2024 à 14h30).

Madame [K] née [G] [U] produit également un procès-verbal d’audition de victime réalisé le 07 juillet 2024 devant la gendarmerie de Septeuil, dans lequel sa fille, Madame [K] [B], dépose plainte à l’encontre de Monsieur [Z] [P]. Madame [K] [B] explique dans cette plainte que suite aux démarches de l’huissier de justice, dans le cadre de la présente assignation, pour retrouver Monsieur [Z] [P], ce dernier lui a envoyé par message des menaces (« Si je trouve une photo de moi quelque part je vais vous pourrir la vie plus qu’elle est pourri …»), et qu’elle craint pour sa sécurité ainsi que celle de sa mère.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que, par sa mauvaise foi, Monsieur [Z] [P] a causé à la demanderesse un préjudice indépendant de ce retard, justifiant l’octroi de dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. En conséquence, Monsieur [Z] [P] sera condamné à payer à Madame [K] née [G] [U] 400 € à titre de dommages et intérêts. Intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [P], partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [K] née [G] [U] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [P] à lui verser une somme de 500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition du public au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Madame [K] née [G] [U] et Monsieur [Z] [P] le 25 mai 2022, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 9 Faubourg de la Bretonnière – 28320 GALLARDON ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 22 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à Madame [K] née [G] [U] la somme de 5.829,50€ (CINQ MILLE HUIT CENT VINGT NEUF EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 09 décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.659,50 € (MILLE SIX CENT CINQUANTE NEUF EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) à compter du 21 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [Z] [P] à Madame [K] née [G] [U] à une somme égale au montant du loyer mensuel soit 450 € (QUATRE CENT CINQUANTE EUROS), augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux; cette somme étant non indexable et non révisable, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Z] [P] et de tous occupants de son chef, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à Madame [K] née [G] [U] la somme de 400 € (QUATRE CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à Madame [K] née [G] [U] la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART