TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

AUDIENCE DU 28 Avril 2026

RG : N° RG 25/01248 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZKL

N° : 26/00250

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [B]

né le 19 Octobre 1984 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Angela VIZINHO-JONEAU, avocat au barreau de BLOIS

Madame [J] [L]

née le 14 Octobre 1993 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Angela VIZINHO-JONEAU, avocat au barreau de BLOIS

Monsieur [N] [V]

né le 08 Février 1994 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Angela VIZINHO-JONEAU, avocat au barreau de BLOIS

Madame [R] [Z]

née le 23 Avril 1983 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Angela VIZINHO-JONEAU, avocat au barreau de BLOIS

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Hervé GUETTARD, avocat au barreau de BLOIS

COPIE DOSSIER

JUGE DE LA MISE EN ETAT :

Juge de la Mise en Etat : Blandine JAFFREZ, Vice-Président

Avec l’assistance lors des débats de Catherine DUBOIS, Greffier et de Johan SURGET, Greffier présent lors du prononcé.

DEBATS : à l’audience du 13 Janvier 2026, ordonnance contradictoire mise à disposition à la date de ce jour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 7 septembre 2017 par Maître [K] [D], notaire à [Localité 5] (41), la SARL TERRAINS MAISONS CENTRE a fait l’acquisition de diverses parcelles de terre cadastrées section AT n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et ZE n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sises [Adresse 6] au prix de 115.000 €.

Suivant procès-verbal de cadastre en date du 13 septembre 2017 publié au service de la publicité foncière, la parcelle cadastrée section ZE n°[Cadastre 4] a été divisée en quatre nouvelles parcelles cadastrées section n°[Cadastre 8] à [Cadastre 9], la parcelle cadastrée section ZE n°[Cadastre 5] en quatre nouvelles parcelles cadastrées section ZE n°[Cadastre 10] à [Cadastre 11]

La société TERRAINS MAISONS CENTRE a cependant conservé la propriété des parcelles constituant le chemin d’accès à ces terrains à bâtir cadastrés section AT n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] et ZE n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 3]. Ce chemin d’accès dessert six maisons d’habitation sises [Adresse 7].

Par acte authentique en date du 11 décembre 2019, Madame [R] [Z] a fait l’acquisition auprès de la SARL Terrains Maisons Centre d’un terrain à bâtir cadastré ZE n° [Cadastre 12] et [Cadastre 13], sis [Adresse 8].

Par acte authentique en date du 12 décembre 2019, Monsieur [X] [B] a fait l’acquisition auprès de la SARL [Adresse 4] du terrain à bâtir cadastré section ZE n°[Cadastre 14] sis [Adresse 9].

Par acte authentique en date du 21 septembre 2020, Madame [J] [L] et Monsieur [N] [V] ont fait l’acquisition du terrain à bâtir cadastré section ZE n°[Cadastre 15] et [Cadastre 16] sis [Adresse 10].

Dans ces trois titres de propriété stipulent que « A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant (la SARL TERRAINS MAISONS CENTRE) constitue au profit du fonds dominant, ce qui est accepté par son propriétaire, un droit de passage en tout temps et heures et avec tous véhicules.

Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayant-droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Ce droit s’exercera sur l’ensemble des parcelles (AT n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] et ZE n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 3]).

Ce passage part de la [Adresse 11] pour aboutir devant le terrain cadastré section ZE n°[Cadastre 12] et [Cadastre 13]. Ce passage sera en nature de goudron.

Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.

Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.

Les frais de réalisation de ce passage seront à la charge du fonds servant.

Le propriétaire du fonds servant entretiendra à ses frais exclusifs le passage de manière qu’il soit normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier. Le défaut ou le manque d’entretien le rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d’un gabarit approprié pour emprunter un tel passage.

L’utilisation de ce passage ne devra cependant apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l’assiette dudit passage. Dans ce cas, le responsable des dégradations devra en payer les frais ».

Par courriel en date du 27 janvier 2023, Monsieur [X] [F] [B], Madame [J] [E] [W] [L], Monsieur [N] [C] [O] [V], Madame [R] [Y] [Q] [Z] ont demandé à la société [Adresse 4] de réaliser des travaux de goudronnage afin de rendre le chemin d’accès à leur maison d’habitation carrossable.

Par courriel du 16 mars 2023, la société TERRAINS MAISONS CENTRE leur a répondu avoir pris contact avec un terrassier aux fins de remise en état du chemin.

Par courriel du 19 mars 2023, Monsieur [X] [F] [B], Madame [J] [E] [W] [L], Monsieur [N] [C] [O] [V], Madame [R] [Y] [Q] [Z] ont rappelé leur volonté qu’il soit procédé à un goudronnage du chemin.

Par courriel en date du 3 avril 2023, la société [Adresse 4] indique n’envisageait qu’une simple remise en état du chemin d’accès en gravillons précisant que « cette solution est la seule à être autorisée à l’heure actuelle par la mairie de [Localité 5] ».

Par courriel en date du 25 février 2024, Monsieur [X] [F] [B], Madame [J] [E] [W] [L], Monsieur [N] [C] [O] [V], Madame [R] [Y] [Q] [Z] ont adressé à la société TERRAINS MAISONS CENTRE un nouveau courriel de mise en demeure d’avoir à remettre en état le chemin desservant leur maison d’habitation et de rencontrer un conciliateur.

Un procès-verbal de constat en date du 25 juin 2024 indique que :

« Depuis la [Adresse 11], je constate que le passage est en terre et calcaire. Ce chemin donne sur la [Adresse 11]. L’enrobé de cette rue présente des traces de terre et de calcaire.

Je constate que le chemin présente de multiples ornières sur les passages de roue notamment.

Je relève la présence au centre du chemin d’un terre-plein en herbe, orné de végétation vive.

De part et d’autre de ce terre-plein, je constate que le passage présente de multiples ornières.

Dans le prolongement, je constate que le passage se poursuit jusqu’à la dernière propriété située au bout de l’impasse. Ledit passage est bordé au droit par une végétation vive qui s’étend sur le passage.

Le passage en nature de calcaire présente de multiples ornières sur toute sa longueur.

Je constate la présence d’une réserve incendie. Le sol est recouvert de calcaire.

Monsieur [B] et Madame [L] me déclarent que les véhicules tant de pompier que de ramassage de déchets ne peuvent emprunter le passage ».

Par acte d’huissier de justice en date du 23 avril 2025, Monsieur [X] [F] [B], Madame [J] [E] [W] [L], Monsieur [N] [C] [O] [V], Madame [R] [Y] [Q] [Z] ont assigné la société [Adresse 4] devant le Tribunal judiciaire de Blois aux fins de :

Vu les articles 686 et suivants du Code civil,

— CONDAMNER la société TERRAINS MAISONS CENTRE à réaliser les travaux de goudronnage comprenant la pose d’un enrobé bitumeux d’au moins 5 cm d’épaisseur du chemin d’accès cadastré section AT n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] et ZE n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 3] sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

— CONDAMNER la société [Adresse 4] à régler à Monsieur [B], Madame [Z], Madame [L] et Monsieur [V] la somme de 10.000 € chacun à titre de dommages-intérêts pour le préjudice manifestement subi en raison de son comportement fautif.

— CONDAMNER la société TERRAINS MAISONS CENTRE à verser à Monsieur [B], Madame [Z], Madame [L] et Monsieur [V] la somme de 2.000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la société [Adresse 4] aux entiers dépens comprenant le procès-verbal de constat dressé le 25 juin 2024 par Me [H], Commissaire de Justice à [Localité 5].

Dans ses conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, la société TERRAINS MAISONS CENTRE demande au Juge de la mise en état de :

— DÉCLARER Monsieur [X] [B] et Madame [R] [Z] irrecevables en leurs demandes pour cause de prescription ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [B] que Madame [R] [Z] in solidum au paiement d’une indemnité de procédure d’un montant de 1 000 € sur le fondement de l’article

700 du Code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— DÉBOUTER Monsieur [X] [B] et Madame [R] [Z] de l’ensemble de leurs demandes.

— LES CONDAMNER in solidum aux dépens du présent incident.

Il convient de se référer à ses écritures pour l’exposé de ses moyens.

Dans leurs conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 5 janvier 2026, Monsieur [X] [F] [B], Madame [J] [E] [W] [L], Monsieur [N] [C] [O] [V], Madame [R] [Y] [Q] [Z] demandent au Juge de la mise en état de :

— DECLARER parfaitement recevable l’action intentée par Monsieur [B] et Madame [Z] à l’encontre de la société [Adresse 4].

— REJETER le moyen d’irrecevabilité pour cause de prescription soulevé par la société TERRAINS MAISONS CENTRE et dirigé à l’encontre de Monsieur [B] et de Madame [Z].

— CONDAMNER la société [Adresse 4] à verser à Monsieur [B], et Madame [Z] la somme de 1.200 € chacun au titre de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER la société TERRAINS MAISONS CENTRE aux dépends d’incident.

— DEBOUTER la société [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires.

Il convient de se référer à leurs écritures pour l’exposé de leurs moyens.

A l’audience du 13 janvier 2026, la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026, prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 789 du Code de procédure civile,

Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Le Juge de la mise en état est bien compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir au vu de la date de l’assignation, le 23 avril 2025.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 526 du Code civil dispose que :

« Sont immeubles, par l’objet auquel ils s’appliquent :

L’usufruit des choses immobilières ;

Les servitudes ou services fonciers ;

Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble. »

L’article 2227 du Code civil dispose que :

« Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

L’article 2224 du même code prévoit quant à lui que :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.»

L’article 697 du Code civil dispose que :

« Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. »

L’article 698 du Code civil dispose que :

« Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire. »

L’article 699 du Code civil dispose que :

« Dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les ouvrages nécessaires pour l’usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s’affranchir de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due. »

Ces dispositions établissent une obligation qualifiée de réelle en ce sens qu’elle est attachée au fond servant et non à la personne des propriétaires.

Il s’agit ainsi d’un rapport juridique hybride mêlant obligation interpersonnelle et droit réel.

Pour cette raison, il convient de distinguer l’action en reconnaissance d’une servitude, analysée en une action attachée au droit de propriété donc réelle (Cour de cassation, civile, Troisième chambre civile, 22 juin 2022, 21-16.477) en action de l’entretien de la servitude qui s’analyse en une obligation de faire.

C’est cette obligation qui est en cause ici ; la prescription quinquennale est donc applicable.

S’agissant du point de départ du délai, les demandeurs sollicitent l’établissement d’un passage goudronné, ce que prévoient effectivement les actes notariés. Il est en outre constant que les passages litigieux n’ont jamais été goudronnés. Dans ces conditions, dès l’acte authentique de vente en date des 11 décembre 2019 et 12 décembre 2019, Mme [Z] et M. [B] devenus propriétaires avaient connaissance de l’absence de passage goudronné.

L’article 2238 du Code Civil dispose que « La prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation. La prescription est également suspendue à compter de la conclusion d’une convention de procédure participative ou à compter de l’accord du débiteur constaté par l’huissier de justice pour participer à la procédure prévue à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l’une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée »

Au cas d’espèce, il ressort du procès verbal établi par M. [M], conciliateur de justice du Loir et Cher en date du 5 mars 2023 qu’une première tentative de conciliation s’est déroulée entre les demandeurs et le défendeur, lequel est spécifiquement désigné comme étant la société TERRAIN MAISONS CENTRE, le 16 janvier 2025 et qu’il a été convenu d’organiser une nouvelle tentative de conciliation en présence de Me [U], notaire instrumentaire des actes litigieux.

Toujours selon le procès verbal du 5 mars 2023, une seconde réunion s’est tenue en présence de Me [U], laquelle n’a pas abouti.

Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que M. [M] a adressé à la société défenderesse, spécifiquement désignée, au-delà du nom de son gérant, une convocation en date du 2 décembre 2024 pour la réunion du 16 janvier 2025, laquelle a été transmise par courrier électronique du même jour.

Le 4 décembre 2024, Mme [T], désignée aux termes de sa signature électronique, comme assistante de direction de l’EURL [G], a indiqué par courrier électronique à M. [M] que M. [P] serait présent. Il est constant que ce dernier est le représentant de la société [Adresse 12].

La chronologie de ces pièces ainsi que la présence avérée de M. [P] à la première réunion du 16 janvier 2025 permettent de juger que la société TERRAINS MAISONS CENTRE a accepté le principe d’une tentative de conciliation. Il importe dès lors peu que la convocation ait été adressée sur une boite électronique au nom de la société BATIBAL , qui n’est pas dans la cause, ou que la réponse ait été établie au nom d’une société EURL [G] qui n’est pas non plus dans la cause.

Il suffit que le courrier de convocation officiel et le procès- verbal d’échec de la conciliation soient établis au nom de la société [Adresse 12].

Ainsi, à compter du 4 décembre 2024, la prescription quinquennale a été suspendue et a repris le 5 mars 2025 pour une période minimale de 6 mois.

Les actes introductifs d’instance délivrés le 23 avril 2025 ont valablement interrompu la prescription dans l’intervalle.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société TERRAINS MAISONS CENTRE.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’incident suivront ceux de l’instance au fond.

Il apparaît équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elle a engagés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de la mise en état, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société [Adresse 4] ;

DÉCLARONS recevable car non prescrite l’action intentée par M. [X] [B] et Mme [R] [Z] à l’encontre de la société TERRAINS MAISONS DU CENTRE.

DISONS que les dépens suivront ceux de l’instance au fond ;

LAISSONS à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elle a engagés ;

RENVOYONS la présente affaire à l’audience de mise en état du 23 juin 2026 pour conclusions au fond de Maître GUETTARD.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT,