Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 2]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/00965 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKMC

Minute n°

copie le 13 juin 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 13 juin 2025 à :

— M^e Gregory ENGEL

— Mme [I] [C]

— M. [J] [V]

pièces retournées

le 13 juin 2025

M^e Grégory ENGEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°301 747 836

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Madame [I] [C]

née le 26 Octobre 1980 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 5]

non comparante et non représentée

Monsieur [J] [V]

demeurant [Adresse 5]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 03 Juin 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 21 août 2014, la SA ICF NORD EST a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [C] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Adresse 8] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 572,82 euros et d’une provision pour charges de 71,99 euros. Elle est également locataire d’un emplacement de stationnement suivant contrat du 23 mars 2017. Ce loyer est fixé à 31,23€.

M. [J] [V] est son conjoint.

Suivant actes de commissaire de justice du 07 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 629,51 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires des deux contrats.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [V] et Mme [I] [C] le 03 juin 2024.

Par assignations du 14 janvier 2025, la SA ICF NORD EST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [V] et Mme [I] [C] sous astreinte et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1 883,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à domicile et à personne, M. [J] [V] et Mme [I] [C] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 juin 2025, la SA ICF NORD EST sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La SA ICF NORD EST considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La SA ICF NORD EST sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [I] [C] a été assignée devant la chambre de proximité de [Localité 9] suivant exploit de commissaire de justice, signifié à personne, le 14 janvier 2025. Pour sa part, M. [J] [V] a été assigné suivant exploit de commissaire de Justice du même jour, signifié à domicile.

Ni Mme [I] [C], ni M. [J] [V] n’ont comparu à l’audience. Ils n’y étaient pas représentés.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ICF NORD EST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 629,51 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 08 août 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [J] [V] et Mme [I] [C] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 17 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la SA ICF NORD EST de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA ICF NORD EST verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 mai 2025, M. [J] [V] et Mme [I] [C] lui devaient la somme de 622,18 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [J] [V] et Mme [I] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [V] et Mme [I] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 938,36 euros pour le logement au 13 juin 2025. L’ indemnité d’occupation pour l’emplacement de stationnement sera fixée à 36,76€ au 13 juin 2025.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 08 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ICF NORD EST ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [V] et Mme [I] [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la SA ICF NORD EST concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 07 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 août 2014 entre la SA ICF NORD EST, d’une part, et Mme [I] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 10] est résilié depuis le 08 août 2024 ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 mars 2017 entre la SA ICF NORD EST, d’une part, et Mme [I] [C], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement est résilié depuis le 08 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [V] et Mme [I] [C] à payer à la SA ICF NORD EST la somme de 622,18 euros (six cent vingt-deux euros et dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2025, loyer d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [J] [V] et Mme [I] [C] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 17 euros (dix-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [V] et Mme [I] [C] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 08 août 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [V] et Mme [I] [C] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [J] [V] et Mme [I] [C] seront solidairement condamnés à verser à la SA ICF NORD EST une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [J] [V] et Mme [I] [C] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 juin 2024 et celui des assignations du 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [V] et Mme [I] [C] à payer à la SA ICF NORD EST la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge