Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

______________________

[Localité 10] Civil

N° RG 25/04583

N° Portalis DB2E-W-B7J-NS76

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Mme [O]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

DEFENDERESSE :

Madame [G] [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 03 Septembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 05 Novembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Demande en paiement du prix du transport

Attendu que le 14 février 2020 la SCI HEBOGA a donné à bail à madame [G] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros ;

Que le même jour, la bailleresse et la société ACTION LOGEMENT signaient un contrat de cautionnement de type VISALE en vue de la garantir contre d’éventuels impayés locatifs ;

Qu’en exécution de cet engagement de caution, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé la SCI HEBOGA des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives pour ces montants ;

Que madame [O] n’ayant pas payé les sommes réglées par la caution, cette dernière a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 mars 2025 qui n’a pas eu d’effet ; qu’elle a alors fait assigner madame [O] devant le juge des contentieux de la protection de céans par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025 ;

Que l’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la société ACTION LOGEMENT, représentée, a repris les termes de son acte introductif d’instance et sollicite :

que soit constatée la résiliation du bail, ou à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la défenderesse, que soit ordonnée l’expulsion de la locataire, la condamnation de la locataire au paiement de la somme actualisée de 1 260 euros outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de 840 euros à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, ainsi que d’une indemnité de procédure de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Qu’à l’appui de ses demandes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que son droit d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation, se fondant sur les dispositions de l’article 2306 et suivants du Code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant ;

Qu’elle précise que la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place de la bailleresse et que la quittance subrogative établie par la bailleresse stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail, l’article 8 du contrat de cautionnement passé avec la bailleresse explicitant cette subrogation et indiquant que la bailleresse s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution sauf à perdre tout droit au dispositif, pouvant par contre s’adjoindre à la procédure engagée par la caution pour résiliation du bail ; qu’elle ajoute que la jurisprudence reconnaît à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer le droit d’agir en expulsion en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleresse ;

Attendu qu’en défense, madame [O] n’était ni présente ni représentée ;

Que la partie présente a été informée que le jugement sera mis à disposition à compter du 5 novembre 2025 ;

SUR CE :

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société ACTION LOGEMENT justifie avoir saisi Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2025 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 16 mai 2025 et l’audience s’est tenue le 3 septembre 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Attendu qu’aux termes de l’article 2306 du code civil la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

Qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire ;

Que l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit expressément que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleresse (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ;

Qu’il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée dans les droits et actions de la SCI HEBOGA à l’encontre de sa locataire, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives ;

Qu’en l’espèce la société ACTION LOGEMENT produit une quittance subrogative signée par la SCI HEBOGA qui atteste du paiement par la caution des loyers au titre des mois de décembre 2024, et février, avril mai et juin 2025 pour un montant total de 2 100 euros ;

Que la demanderesse a donc qualité pour agir comme elle l’a fait ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ; qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ; que par acte d’huissier du 8 mars 2025, la société demanderesse a fait délivrer à madame [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 avril 2025 (date commandement de payer, en l’espèce le 8 mars 2025 + 6 semaines) ; que la convention de bail est résiliée à compter de cette date ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et la demanderesse est en droit de demander l’expulsion de madame [O] ;

Que l’expulsion de madame [O] sera donc ordonnée ;

Sur la demande en paiement du chef des loyers impayés

Attendu que la société ACTION LOGEMENT produit un décompte démontrant que madame [O] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 100 euros à la date du 6 juin 2025 ;

Qu’elle sera donc condamnée solidairement au paiement de cette somme en deniers ou quittances, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation

Attendu qu’il y a dès lors lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités, enquête sociale, et ce à compter du 22 avril 2025, date à laquelle la clause résolutoire a produit ses effets, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur l’octroi de délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation familiale, l’évolution des revenus, les efforts effectués par les locataires pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Qu’en l’espèce, il y a lieu de noter que la locataire ne s’est pas présentée au service social ; qu’elle n’a consenti aucun effort pour réduire le montant de sa dette ;

Qu’il n’y a donc pas lieu d’accorder des délais ;

Sur les demandes accessoires :

Attendu que madame [O] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 mars 2025 ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI HEBOGA les frais non compris dans les dépens ; qu’en conséquence, la locataire sera condamnée solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des contentieux de la protection par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS madame [G] [O] à payer à la société ACTION LOGEMENT la somme de 1 840 euros (mille huit cent quarante euros) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 22 avril 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 avril 2025 (8 mars 2025 + 6 semaines) du bail conclu entre la SCI HEBOGA d’une part, et madame [G] [O] d’autre part ;

DISONS que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société ACTION LOGEMENT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de madame [G] [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataires sera tenue au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges à compter du 22 avril 2025 et jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

CONDAMNONS madame [G] [O] à payer à la société ACTION LOGEMENT la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [G] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 mars 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 11] le 5 novembre 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY