TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/02792 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4SQ

NAC : 72I

Jugement Rendu le 20 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet Preclaire, Société à Responsabilité Limitée au capital de 30.000 euros, dont le siège social est situé à [Adresse 11], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 533 489 977

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [N] [O], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Emmanuel STENE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière les débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 06 Mai 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Octobre 2025 et mise en délibéré au 20 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [O] est propriétaire lots numéros 98, 110, 133 et 187 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 9] sise [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile M. [N] [O] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de :

— RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] sise à [Adresse 7] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

— CONDAMNER M. [N] [O] à lui payer les sommes suivantes :

• 5 321,96 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 7 mars 2025, date de la mise en demeure,

• 1 994,42 € (997,21*2) correspondant aux provisions non-échues, dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 29 avril 2024 (résolution numéro 12), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

• 102,86 € (51,43*2) correspondant aux provisions non-échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux approuvée par l’assemblée générale du 29 avril 2024 (résolution numéro 14), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

•1 500 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

•1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, M. [N] [O] aux entiers dépens de l’instance.

— MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

*

Aux termes de ses conclusions en défense régulièrement signifiées par voie électronique le 14 octobre 2025, M. [N] [O] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de bien vouloir :

— DECLARER M. [N] [O] bien fondé en ses demandes et l’y recevoir,

— ACCORDER à M. [N] [O] un délai de grâce de 3 mois pour le paiement de ses créances au syndicat de copropriété,

— DEBOUTER le syndicat de copropriété [Adresse 5] [Adresse 10] de sa demande de dommages et intérêts,

— CONDAMNER le syndicat de copropriété [Adresse 5] [Adresse 10] à verser à M. [N] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, il explique que le locataire du bien a cessé de payer le loyer et les charges malgré le commandement de payer pour un arriéré de 7 205,34 euros et son assignation d’avoir à comparaître devant le tribunal de proximité de JUVISY-SUR-ORGE le 17 novembre 2025, la dette locative s’élevant désormais à 13 440,00 euros.

Il reconnaît être redevable envers le syndicat des copropriétaires des sommes énoncées dans la mise en demeure du 7 mars 2025, d’un montant total de 8 348,12 euros, dues au titre des exercices précédents (189,69 euros), des provisions échues de l’exercice en cours (5 012,51 euros), et des provisions non encore échues devenues exigibles (2 991,63 euros au titre du budget prévisionnel, 154,29 euros au titre de la cotisation au fonds travaux, outre les frais ).

Il sollicite, compte tenu de la situation dans laquelle il se trouve du fait du comportement de son locataire, un délai de 3 mois afin de régler sa dette au syndicat des copropriétaires en janvier 2026.

Il s’oppose au paiement de dommages et intérêts estimant qu’il ne saurait lui en être réclamé alors qu’il a lui-même perdu des mois de loyers et que son préjudice ne fait aucun doute.

Enfin, estimant qu’il serait particulièrement inéquitable qu’il conserve la charge des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits, il demande que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui verser la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

A l’audience du 16 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation.

Il s’oppose à l’octroi d’un délai de grâce au motif que la présente procédure constitue la 4ème engagée à l’encontre de M. [N] [P], celui-ci ayant été condamné par deux jugements, et une procédure de saisie ayant été diligentée.

M. [N] [O] était représenté par son avocat, absent à l’audience mais excusé, ses écritures ayant été transmises en date du 14 octobre 2025, attestant du respect du principe du contradictoire.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes du deuxième alinéa de l’article 446-1 du code de procédure civile, lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience .

Le jugement rendu dans ces conditions est contradictoire.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 7 mars 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M.[N] [O], dont l’avis de réception a été signé le 12 mars 2025, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement dans le délai de trente jours de la provision du 1er trimestre 2025, d’un montant de 997,21 euros, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés, arrêté au 1er avril 2025, sur la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025, appel du 01/04/25 au 30/06/25 et appel de fonds travaux loi ALUR du 1er avril 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5 321,96 euros, et sur lequel est mentionné le montant restant dû au titre du jugement du 9 mars 2023,

— les appels de fonds des exercices 2023 et 2024 et des 1er au 3ème trimestres 2025,

— les relevés individuels de charges des exercices 2022, 2023 et 2024,

— les relevés de charges générales des exercices 2023 et 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 19 septembre 2022, 17 avril 2023, 29 avril 2024 et 11 mars 2025, les accusés de réception des convocations et les attestations de non recours,

— le contrat de syndic,

— les jugements du tribunal judiciaire d’EVRY du 20 mai 2021 et du 9 mars 2023 et l’assignation du 18 décembre 2023 à l’audience d’orientation dans le cadre de la demande de vente forcée des biens introduite par le syndicat des copropriétaires.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Aux termes de ses conclusions, régulièrement transmises avant l’audience du 16 octobre 2025, M. [N] [O] n’a pas contesté le principe de la dette et a reconnu devoir au syndicat des copropriétaires les sommes mentionnées dans la mise en demeure du 17 mars 2025. A ce jour le syndicat des copropriétaires réclame une somme totale de 7 419,74 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés, augmentée des intérêts au taux légal (5 321,96 € ), et au titre des provisions non-échues dues au titre du budget prévisionnel (1 994,42€) et de la cotisation au fonds travaux (102,86€) devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, somme moindre qu’il conviendra donc d’acter.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

Il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges et appels de fonds travaux loi ALUR, sur la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025, appel du 01/04/2025 au 30/06/2025 et 2/4 fonds travaux ALUR 2025 inclus, s’élève à la somme de 5 321,96 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 997,21 euros à compter du 7 mars 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 6 mai 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

S’agissant des provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel, devenues exigibles:

Il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] peut prétendre s’agissant des provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025 approuvé par l’assemblée générale du 29 avril 2024 sous la résolution n°12, devenues exigibles, pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025, s’élève à la somme de 1 994,42 euros (= 997,21€*2).

S’agissant des provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux loi ALUR, devenues exigibles:

Il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] peut prétendre s’agissant des provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux de l’année 2025 approuvée par l’assemblée générale du 29 avril 2024 sous la résolution n°14, devenues exigibles, pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 102,86 euros (= 51,43€*2).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [N] [O] s’oppose au paiement de dommages et intérêts estimant qu’il ne saurait lui en être réclamé alors qu’il a lui-même perdu des mois de loyers et que son préjudice ne fait aucun doute.

Bien qu’il ait déjà été condamné par jugements du tribunal judiciaire d’EVRY du 20 mai 2021 et du 9 mars 2023 pour non paiement de ses charges de copropriété, sa mauvaise foi n’est pas caractérisée dans un contexte où il a dû engager une procédure à l’encontre de son locataire à titre d’arriérés de loyers d’un montant de 13 440,00 euros, ce qui représente une somme conséquente, et compte tenu de ce qu’il ne conteste pas le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires et demande un délai de paiement de 3 mois, démontrant une volonté d’apurer sa dette.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M.[N] [O] sollicite un délai de paiement différé à trois mois, le règlement des sommes dues devant intervenir en janvier 2026, en plus des charges courantes.

Bien que le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi d’un délai de paiement, compte tenu du court délai sollicité par M.[N] [O] et de la procédure engagée contre son locataire pour un montant supérieur aux sommes dues par lui au syndicat des copropriétaires, il y aura lieu d’accorder à M.[N] [O] le délai de 3 mois réclamé pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement des sommes due à l’échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Sur la charge des dépens :

M.[N] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée;

La demande de M. [N] [O], partie perdante au procès, est injustifiée.

La demande du Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] au titre l’article 700 du code de procédure civile est justifiée.

Il serait en effet inéquitable de condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où il a dû prendre un conseil pour faire valoir ses droits en justice.

En conséquence, il convient de débouter M. [N] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 1 200,00 euros au titre dudit article.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 5 321,96 euros au titre de l’arriéré de charges et appels de fonds travaux loi ALUR, sur la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025, appel du 01/04/2025 au 30/06/2025 et 2/4 fonds travaux ALUR 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 997,21 euros à compter du 7 mars 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 6 mai 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [N] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 1 994,42 euros s’agissant des provisions non-échues dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025 devenues exigibles, pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [N] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 102,86 euros s’agissant des provisions non-échues dues au titre de la cotisation au fonds travaux de l’année 2025 approuvée par l’assemblée générale du 29 avril 2024 sous la résolution n°14, devenues exigibles, pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

DEBOUTE le [Adresse 12] [Adresse 9] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

AUTORISE M. [N] [O] à s’acquitter du règlement de la somme totale de 7 419,24 euros au titre de l’arriéré de charges et appels de fonds travaux et des provisions non échues dues au titre du budget prévisionnel 2025 et au titre de la cotisation au fonds de travaux loi ALUR pour 2025, devenues exigibles, en un versement au plus tard le 20 janvier 2026, en plus du règlement des charges et provisions courantes;

DIT que, faute pour M. [N] [O] de payer cette somme au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, le tout deviendra immédiatement exigible;

DEBOUTE M. [N] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [N] [O] à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [N] [O] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,