N° RG 25/00991 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKNR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/00991 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NKNR

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à

Le 02/10/25

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

02 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [W] [E]

née le 17 Août 1990 à [Localité 8] (ALLEMAGNE)

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Octobre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 13 janvier 2025, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de Strasbourg OPHEA (l’OPHEA) a fait assigner Madame [W] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir la condamnation de cette dernière, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer :

— la somme de 1.834,34 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation conformément à l’article 1728 du Code Civil ;

— la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— les dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :

* il a loué à Madame [W] [E] un logement situé [Adresse 3] (porte 26, 2ème étage) du 4 décembre 2020 au 13 juin 2024 ;

* un état des lieux contradictoire a été signé le 13 juin 2024 ;

* le compte locataire de la défenderesse reste débiteur d’un montant de 1.834,34 € correspondant aux échéances de loyers impayés, des régularisations sur charges, des réparations locatives suite à l’état des lieux déduction faite du dépôt de garantie ;

* malgré les différentes mises en demeures et la tentative de conciliation devant un conciliateur, laquelle s’est soldée par un constat de carence en date du 16 décembre 2024, Madame [W] [E] ne s’est pas acquittée des sommes sollicitées ;

* elle est fondée à solliciter le versement de ces sommes conformément aux dispositions des articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1147 et 4 du Code Civil et 1728 du même code.

A l’audience du 1er juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, l’OPHEA, représentée par son conseil, a maintenu les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée à personne le 13 janvier 2025, Madame [W] [E] ne s’est ni présentée ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 octobre 2025.

L’OPHEA étant représentée et Madame [E] étant absente, bien qu’assignée à personne, le jugement sera réputé-contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’OPHEA produit un constat de carence établi le 16 décembre 2024 par un conciliateur de justice ; elle justifie ainsi avoir respecté les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Sa demande est par conséquent recevable.

* Sur la demande principale en paiement

Il résulte des dispositions de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l’article 1728 du Code Civil et de l’article 4 du contrat de bail paraphé par les parties, les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, à savoir, en l’espèce : mensuellement, à terme échu, au plus tard, les trois premiers jours du mois suivant la terme échu.

Il est également prévu une révision annuelle du loyer, le 1er juillet de chaque année dans la limite du loyer maximum de la convention auquel s’appliquer L’I.R.L.

Il est également précisé à l’article 4 a) que le bailleur pourra appliquer un supplément de loyer forfaitaire au cas où le locataire ne fournit pas son avis d’imposition ou de non imposition ainsi que les renseignements nécessaire demandés par le bailleur, et ce, afin de percevoir un supplément de loyer solidarité.

En outre, l’article 1728 du code civil impose au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable.

L’article 5 c) du contrat de bail précise qu’une liste des réparations locatives à effectuer est établi par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie et que la détermination du montant et du mode de paiement des réparations à effectuer est fixé en tenant compte de l’usure normale et est indiquée au locataire sortant.

Afin de justifier de sa créance, l’OPHEA produit :

— le bail d’habitation conclu entre Madame [W] [E] et elle le 4 décembre 2020 portant sur un logement situé [Adresse 3] (porte 26, 2ème étage) dont le loyer est de 496,80 € HT, auquel sont ajoutés le coût du branchement TV ou cablage de 3,33 €, l’accord collectif de 5,44 € et la provision sur charges de 201,87 €, soit une échéance mensuelle totale de 707,44 € ;

— un extrait de compte du 13 juin 2024 et du 30 juin 2025 duquel il résulte que le solde dû est de 1.834,34 € ;

— un décompte individuel de charges pour la période du 01/01/2023 au 31/12/2023 duquel il résulte que Madame [W] [E] doit à l’OPHEA la somme de 403,18 € ;

— un décompte individuel de frais de chauffage et d’eau pour la période du 01/01/2023 au 31/12/2023 ;

— un courrier relatif au bouclier tarifaire 2023 en date du 24 juin 2024 permettant de créditer le compte locataire de la somme de 262,37 € ;

— un décompte individuel de charges en date du 21 août 2024 portant sur la régularisation de charges 2024 ;

— un décompte définitif de frais de chauffage et d’eau pour la période du 01/01/2024 au 31/12/2024 et indiquant les sommes dues par Madame [W] [E] sur la période du 01/01/2024 au 13/06/2024, date de son départ ;

— un questionnaire OPS/SLS ainsi qu’un courrier et les dispositions de l’article L 442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation justifiant la facturation de pénalités de retard de 7,62 € pour absence de production d’éléments sur la situation familiale et sur les revenus de la locataire indispensables pour apprécier les revenus au regard du calcul du supplément de loyer solidarité;

— un état d’entrée dans les lieux contradictoire daté du 4 décembre 2020 signé par Madame [W] [E] et par l’OPHEA ;

— un état des lieux de sortie contradictoire daté du 13 juin 2024 signé par Madame [W] [E] et par l’OPHEA ;

— un document intitulé “état des lieux sortant” en date du 13 juin 2024 portant des indications sur les clés et sur les compteurs ;

— un document intitulé “état des lieux sortant” portant sur les réparations locatives et la réfection de clés, certaines étant manquantes, daté du 13 juin 2024 ;

— un grille de vétusté résultant du Protocole d’accord régionnal, intitulée “Avenant n°1" en date du 25 mai 2010 ;

Il résulte de ces éléments que l’OPHEA démontre qu’au moment de son départ des lieux, Madame [W] [E] lui devait encore la somme de 1.456,20 € au titre des loyers et charges impayés ainsi que des pénalités liées à l’absence de remise du formulaire portant sur sa situation sociale et financière au 13 juin 2024 date de son départ des lieux.

L’analyse de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie permet de valider les réparations locatives mises en compte par l’OPHEA dans son évaluation des réparations locatives et des clés.

Ces réparations sont effectivement conformes aux dégradations relevées – dont la présence de trous sur les murs, l’absence d’un meuble de la cuisine et le mauvais état du sol de la pièce de vie et d’une chambre et une prise cassé dans l’entrée – et le montant des réparations de 772,73€ n’apparaît pas excessif.

En outre, il est démontré que Madame [W] [E] n’a rendu qu’une clé de la boîte aux lettres contre deux remises et qu’un badge d’entrée de l’immeuble contre 5 remis, de sorte que l’OPHEA est bien fondée à solliciter le coût de la production d’autres clés à hauteur de 102,21€.

La somme totale de 874,94 € au titre des réparations et des clés mise en compte sera donc validée.

Enfin, il y a lieu de déduire des sommes dues le montant de du dépôt de garantie de 496,80 €.

Madame [W] [E], absente, ne justifie d’aucun paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement.

Par conséquent, l’OPHEA est bien fondée à solliciter la somme totale de 1.834,34 € et Madame [W] [E] sera condamnée à lui verser cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025, date de l’assignation.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [W] [E], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Madame [W] [E] soit condamnée à payer à l’OPHEA la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en dernier ressort,

DIT que la demande de l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 10] OPHEA est recevable ;

CONDAMNE Madame [W] [E] à payer à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 10] OPHEA la somme de 1.834,34 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [W] [E] à payer à à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 10] OPHEA la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [W] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS