TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00912 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZP3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01703

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 10 Octobre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société DEBORAH 55

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas GARBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0795

ET :

La société PROMO MAX

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Riadh GAFSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0899

La société GNANAM EXOTIQUE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2022, la SARL DEBORAH 55 a consenti à la société KRS NITHU un bail commercial portant sur divers locaux à usage d’entrepôts, sis à [Adresse 4], moyennant un loyer annuel initial de 300.000 euros HT avec indexation annuelle.

La société SARL AK CASH & CARRY est venue aux droits du preneur au titre d’une cession intervenue le 6 juillet 2022

Par avenant du 1er août 2022, le loyer annuel et l’indexation ont été augmentés, entre autres modifications.

La société SARL AK CASH & CARRY a cédé son droit au bail à la SAS PROMO MAX, alors en cours de formation, par acte sous seing privé du 10 mai 2023, la société GNANAM EXOTIQUE intervenant à l’acte comme caution solidaire.

Le 27 novembre 2024, la SARL DEBORAH 55 a fait délivrer à la SAS PROMO MAX un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer un montant en principal de 55.553,11 euros au titre des arriérés locatifs.

Par acte du 16 mai 2025, la SARL DEBORAH 55 a assigné en référé devant le président de ce tribunal la SAS PROMO MAX et la société GNANAM EXOTIQUE en sa qualité de caution, pour :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 décembre 2024 ;

— Ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SAS PROMO MAX, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, et la séquestration des meubles laissés dans les lieux aux frais, risques et périls de la SAS PROMO MAX ;

— Condamner in solidum la SAS PROMO MAX et la société GNANAM EXOTIQUE à payer par provision à la SARL DEBORAH 55 :

La somme de 51.638,06 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes impayés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2024 ; Une indemnité d’occupation correspondant au dernier loyer majoré de 50%, au prorata, jusqu’à libération effective des lieux ; – Condamner in solidum la SAS PROMO MAX et la société GNANAM EXOTIQUE à payer à la SARL DEBORAH 55 la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Après renvoi, à l’audience du 10 octobre 2025, la SARL DEBORAH 55 demande en premier lieu le rejet des conclusions et pièces adverses, au motif qu’elles lui ont été transmises tardivement. Elle maintient ses demandes, précisant que la somme réclamée correspond uniquement à la refacturation de la taxe foncière 2024, assujettie à la TVA.

La SAS PROMO MAX demande au juge des référés de :

— Prononcer la nullité du commandement de payer du 27 novembre 2024 pour erreur de décompte ;

— Juger que la clause résolutoire n’est pas acquise et qu’il n’y a pas lieu à expulsion ;

— Juger que la SAS PROMO MAX est recevable en sa demande de restitution des sommes indûment payées au titre de la taxe foncière 2023 ;

— Juger que la demande en paiement présentée par la SARL DEBORAH 55 n’est pas fondée ;

— Constater l’absence de dette de loyers et charges de la SAS PROMO MAX ;

— Constater l’existence de contestations sérieuses portant sur le bien-fondé de la demande de paiement de la taxe foncière avec application de la TVA, de l’incohérence des chiffres et du défaut de clé de répartition des charges ;

— Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;

A titre subsidiaire,

— Lui accorder les plus larges délais de paiement ;

En conséquence, Condamner la SARL DEBORAH 55 à verser à la SAS PROMO MAX :

— la somme de 51.555,24 euros au titre de la restitution de la taxe foncière de 2023 que la SARL DEBORAH 55 a indûment perçues ;

— la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Régulièrement citée à personne morale, la société GNANAM EXOTIQUE n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues à l’audience et à la note d’audience.

MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu’il n’appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Sur la demande de rejet des écritures et pièces de la SAS PROMO MAX

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les écritures et pièces produites en défense ont été communiquées au demandeur la veille de l’audience.

Toutefois, il sera relevé que cette communication, bien que tardive, ne porte manifestement pas atteinte aux droits de la défense, en ce que l’audience de référé est orale, que rien n’interdisait au défendeur de solliciter un renvoi et qu’il a pu, en tout état de cause, y répliquer oralement à l’audience.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les écritures et pièces produites en défense.

Sur les demandes principales à l’encontre du preneur

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et les indemnités d’occupation

En l’espèce, le bail stipule en son article 26 qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 27 novembre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 55.553,11 euros au titre des arriérés locatifs. Il respecte le formalisme prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce et comporte un décompte permettant au preneur de critiquer éventuellement les sommes réclamées.

Le preneur conteste la validité du commandement de payer au motif qu’il fait état de loyers et charges alors que la somme réclamée correspond essentiellement à la facturation de la taxe foncière 2024, qu’il avait précédemment contestée.

Il doit être rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, qui doit être contestée devant le juge du fond. Il peut néanmoins, en cas de contestation sérieuse sur la régularité du commandement, dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes en acquisitions de la clause résolutoire et en expulsion.

Or, il ressort clairement du décompte joint au commandement que la somme correspond principalement à la facturation de la taxe foncière 2024, facturée par le bailleur en septembre 2024, pour un montant de 51.638,08 euros.

Si le preneur soutient avoir contesté cette somme auprès du bailleur préalablement à la délivrance du commandement de payer et avoir ensuite contesté auprès de lui ce commandement, il doit être relevé qu’il ne produit pour en justifier que deux courriers non signés et sans preuve d’adressage, peu probants.

Il est expressément prévu au contrat de bail que le preneur est redevable de la taxe foncière.

Au vu de la facture et de l’avis d’imposition, aucune contestation sérieuse quant à l’assiette d’imposition ni quant à la proratisation de la somme réclamée en principal en fonction de la surface louée (2.659 m2) ne sont caractérisées.

Seul l’assujettissement de la taxe foncière à la taxe sur la valeur ajoutée ne ressort pas des dispositions contractuelles avec l’évidence requise en référé.

Au vu de ces éléments, il est établi que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 27 décembre 2024.

Le maintien dans les lieux de la SAS PROMO MAX causant un préjudice à la SARL DEBORAH 55, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La SAS PROMO MAX sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande provisionnelle au titre de la taxe foncière

La SARL DEBORAH 55 justifie, par la production du bail, de l’acte de cession, du commandement de payer, de l’avis de taxe foncière pour 2024 et de la facture du 13/09/2024 que la SAS PROMO MAX reste lui devoir une somme de 43.031,74 euros au titre de la taxe foncière pour 2024, déduction faite de la somme de 8.606,34 euros facturée au titre de la TVA sur ladite taxe foncière, qui se heurte à une contestation sérieuse.

La société BS FOOD sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 43.031,74 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, soit le 16 mai 2025.

Sur les demandes principales à l’encontre de la caution

Suivant les articles 2288 et suivant du code civil, applicables au présent litige, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. Le cautionnement doit être exprès et la caution personne physique doit apposer elle-même en toutes lettres la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.

En l’espèce, l’acte de cautionnement daté du 20 juin 2022 aux termes duquel la société GNANAM EXOTIQUE, représentée par son gérant, se porte caution solidaire de la société SAS PRO MAX, couvre, sans bénéfice de discussion et de division, le remboursement des loyers, charges et accessoires, impôts, intérêts, indemnités dues à titre de clause pénale, pénalités ou intérêts de retard, à hauteur de la somme maximale correspondant à six mois de loyers hors TVA, soit au jour de la signature, la somme de 165.000 euros.

Il est prévu que le cautionnement, donné sans limitation de durée, prendra fin à compter de la libération effective des locaux par la SAS PROMO MAX, ou en cas de dénonciation de son engagement par la caution dans l’hypothèse d’une cession de son droit au bail par le preneur ou de disparition du lien d’intérêt entre la caution et la SAS PROMO MAX.

Le bailleur justifie avoir adressé à la société GNANAM EXOTIQUE, en sa qualité de caution, une mise en demeure le 17 mars 2025.

Au vu de ces éléments, la société GNANAM EXOTIQUE sera condamnée solidairement à régler la somme de provisionnelle de 43.031,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025.

Sur les demandes reconventionnelles

Il résulte de ce qui précède que les demandes en restitution de la taxe foncière pour 2023 et en dommages et intérêts pour procédure abusive ne peuvent prospérer.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

La SAS PROMO MAX et la société GNANAM EXOTIQUE seront condamnées solidairement aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et à régler à la SARL DEBORAH 55 la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à écarter les écritures et pièces de la SAS PROMO MAX ;

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à compter du 27 décembre 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la SAS PROMO MAX ou de tous occupants de son chef hors des locaux situés à [Adresse 4] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la SAS PROMO MAX à régler à la SARL DEBORAH 55 une indemnité à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons solidairement la SAS PROMO MAX et la société GNANAM EXOTIQUE en sa qualité de caution, à payer à la SARL DEBORAH 55 la somme provisionnelle de 43.031,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025 ;

Rejetons les demandes reconventionnelles ;

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

Condamnons solidairement la SAS PROMO MAX et la société GNANAM EXOTIQUE à régler à la SARL DEBORAH 55 la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Condamnons solidairement la SAS PROMO MAX et la société GNANAM EXOTIQUE aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024 ;

Rappelons en tant que de besoin que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 20 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT