N° RG 24/04016 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MXHS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/04016

N° Portalis DB2E-W-B7I-MXHS

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e David ROSELMAC

— M. et Mme [U]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

David ROSELMAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM DOMIAL

Immatriculée sous le n° 945 651 149

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 139

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [U]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [K] [U] née [E]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Février 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 mai 2018 avec prise d’effet au 30 mai 2018, la SA DOMIAL a loué à Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation, logement n°032644 au 3ème étage, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 573,46 euros outre 221,20 euros de provision pour charges, payable à terme échu et avant le 5 du mois suivant.

Par acte sous seing privé intitulé « engagement de location garage » du 9 mai 2018 avec prise d’effet au 30 mai 2018, la bailleresse a loué aux locataires un garage n°032722 porte 213 à la même adresse, moyennant un loyer mensuel révisable de 40 euros payable à terme échu.

Par acte d’huissier du 27 décembre 2023, la SA DOMIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 988,54 euros au titre des loyers et charges échus afférents au local d’habitation et au garage selon un décompte arrêté au 14 décembre 2023, mois de novembre 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 juillet 2023.

Par acte d’huissier en date du 8 février 2024, la SA DOMIAL a fait assigner Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de ces baux,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4 714,10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2024,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers révisables et charges pour l’occupation du local d’habitation et du garage jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 700 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce, compris le coût du commandement de payer visant les clauses résolutoires et les frais d’assignation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 12 février 2024.

L’affaire a été appelée du 8 octobre 2024 et renvoyée à l’audience du 10 décembre 2024 pour transmission de la décision de la commission de surendettement, cette dernière ayant été saisie par les locataires.

Par décision en date du 19 mars 2024, la commission de surendettement des particuliers a déclaré les Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E] recevables en leur demande tendant notamment au traitement de leur situation de surendettement. La commission a dressé l’état du passif en date du 6 mai 2024, Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E] ont contesté notamment la créance de la société DOMIAL

Par décision du 13 novembre 2024 le juge des contentieux de la protection de Strasbourg a déclaré recevable la contestation formée à l’encontre de l’état du passif dressé par la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin en date du 6 mai 2024 et fixé la créance notamment de la SA DOMIAL à la somme de 2 466,53 euros au titre de l’arriéré locatif en date du 28 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus.

A l’audience du 10 décembre 2024, la SA DOMIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 466,53 euros, au titre des loyers et charges échus au 28 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus. Elle indique que la dette locative correspond à celle retenue par le jugement du 13 novembre 2024 produit par les locataires et précise que la commission de surendettement a déclaré recevable la saisine des locataires mais n’a pas encore pris de mesure. La demanderesse indique ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement sur 36 mois tels que sollicités par les locataires à hauteur de 70 euros par mois en sus du loyer, ces derniers s’acquittant du loyer courant depuis plusieurs mois. Elle maintient ses demandes afin de se prémunir contre une éventuelle défaillance des locataires et précise que le plan de surendettement se substituera aux délais de paiement éventuellement accordés par la présente décision.

Cités par actes délivrés à étude à Monsieur [R] [U] et à Madame [K] [U] née [E], ceux-ci sont présents. Ils ne contestent pas la demande, en son principe ni en son montant et proposent d’apurer la dette par mensualités de 70 euros en sus du loyer. Ils produisent la décision du juge des contentieux de la protection de Strasbourg en date du 13 novembre 2024 qui a déclaré recevable leur contestation et fixé la créance notamment de la SA DOMIAL à la somme de 2 466,53 euros au titre de l’arriéré locatif en date du 28 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus. Ils confirment que la commission de surendettement n’a pas encore mis en place de mesure.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 29 août 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives et qui fait état de ce que la dette locative du couple s’est constituée suite à une baisse importante des revenus du foyer, Monsieur [R] [U] ayant démissionné d’un précédent emploi. Dès la prise de poste d’un nouvel emploi, le couple a tenu à régler en priorité le loyer courant de sorte que depuis février 2024, ce dernier est réglé régulièrement. Il est également fait état de la saisine de la commission de surendettement.

Selon le rapport d’enquête sociale, le couple est parent de deux enfants scolarisés, déclare des revenus mensuels à hauteur de 2 748,52 euros et des charges mensuelles à hauteur de 1 171,15 euros.

L’affaire est mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il y a lieu de relever que le contrat de bail du local d’habitation et le contrat de bail du garage sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 visée à l’assignation, puisque s’agissant du garage il est loué accessoirement au local d’habitation.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 13 juillet 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 8 octobre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA DOMIAL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 28 août 2024, la dette locative de Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E] s’élève à la somme de 2 466,53 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail du local d’habitation unissant les parties stipule en son article 4 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail du garage unissant les parties stipule en son article intitulé « clause résolutoire »qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, huit jours après une sommation de payer demeuré infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 décembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et visant les deux clauses résolutoires.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des deux clauses résolutoires sont réunies le 28 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

En l’espèce, la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin est intervenue le 19 mars 2024. Par jugement du 13 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection de Strasbourg statuant sur un recours des locataires, le montant de la dette de loyer impayé a été fixé à 2 466,53 euros à la date du 28 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus. Ce montant correspond au décompte produit aux débats par la demanderesse et qui fait état de ce que les locataires sont à jour du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois.

Ainsi, des délais de paiement seront accordés aux locataires jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Au regard de la situation financière des locataires, des conclusions du diagnostic social et financier reçues le 29 août 2024 et de l’accord de la bailleresse, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement des locataires en accordant un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 70 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SA DOMIAL les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du local d’habitation conclu le 15 mai 2018 avec prise d’effet au 30 mai 2018 entre la SA DOMIAL, d’une part, et Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E], d’autre part, concernant le logement n°032644, 3ème étage, situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 28 février 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mai 2018 avec prise d’effet au 30 mai 2018 entre la SA DOMIAL, d’une part, et Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E], d’autre part, concernant le garage n°032722 porte 213, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E] à verser à la SA DOMIAL la somme de 2 466,53 euros (décompte arrêté au 28 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E] à s’acquitter de cette somme au moyen de versements mensuels d’un montant de 70 euros en plus du loyer et les charges courants, et ce, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation au profit de Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E], la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA DOMIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E] soient condamnés solidairement à verser à la SA DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA DOMIAL de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [U] et Madame [K] [U] née [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS