Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3e chambre civile cab 3, 10 décembre 2025, n° 24/04557

TJ Strasbourg 10 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Violation d'un pacte de préférence
La cour a estimé que le pacte de préférence ne s'appliquait qu'au local commercial spécifiquement désigné et non à l'ensemble immobilier vendu, rendant la demande de nullité infondée.
Rejeté
Droit à l'indemnisation suite à la nullité de la vente
La cour a rejeté cette demande, considérant que la nullité de la vente n'était pas établie.
Rejeté
Préjudice lié à la vente contestée
La cour a jugé qu'aucune faute ne pouvait être retenue contre la société FONCIÈRE HYPERCOOP, rendant la demande d'indemnisation infondée.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a estimé que la société ASAN avait des raisons légitimes de contester la vente, rejetant ainsi la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 3e ch. civ. cab 3, 10 déc. 2025, n° 24/04557
Numéro(s) :	24/04557
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal SCHMITTJean-Yves HADDAD
Parties :	S.A.R.L. ASAN c/ S.A.S. VAL EXPANSION, S.C.I. SCHILIMMO

Texte intégral

N° RG 24/04557 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MUMH

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/04557 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MUMH

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Jean-yves HADDAD

M^e Pascal SCHMITT

Le greffier

M^e Jean-yves HADDAD

M^e Pascal SCHMITT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ASAN, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°491 522 066, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-yves HADDAD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 198

DEFENDERESSES :

S.A.S. VAL EXPANSION, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le le n°391 482 858, pris en la personne de son représentant légal, venant aux droits de la SAS FONCIERE HYPERCOOP, immatriculée avant radiation au RCS de [Localité 6] sous le n°538 671 843, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Pascal SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 44

S.C.I. SCHILIMMO, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°832 858 385, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Pascal SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 44

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Audrey TESSIER, greffier

OBJET : Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anaëlle LAPORT, et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2006, la société UNION DES COOPERATEURS D’ALSACE, aux droits de laquelle vient la société FONCIÈRE HYPERCOOP, a donné bail à la société ASAN des locaux à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 3], à destination d’une activité de magasin spécialisé dans les produits de boucherie, épices et produits orientaux, d’une superficie d’environ 564 m².

Suivant exploit en date du 13 octobre 2016, la SARL ASAN, a demandé le renouvellement dudit bail.

Suivant exploit en date du 12 janvier 2017, la société FONCIÈRE HYPERCOOP a notifié son refus de renouvellement du bail, en application des dispositions de l’article L 145-14 du Code de commerce, offrant de payer l’indemnité d’éviction dont le montant serait fixé conformément aux dispositions légales.

Selon exploit d’huissier en date du 8 février 2018, la société FONCIÈRE HYPERCOOP a notifié à la société ASAN son droit de repentir.

Selon acte notarié reçu le 30 mars 2022, la SCI SCHILIMMO a acquis un ensemble immobilier comprenant le local ci-dessus auprès de la société FONCIÈRE HYPERCOOP (étant précisé que la société VAL EXPANSION vient à présent aux droits de cette dernière, du fait d’une cession de l’ensemble immobilier situé à Schiltigheim et comprenant entre autres les locaux exploités par la société ASAN et ce à effet au 30/03/2022).

La SCI SCHILIMMO a fait délivrer le 20 janvier 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 40 233,74 € au titre des loyers impayés.

Par jugement en date du 9 octobre 2019, une expertise a été ordonnée par le tribunal de Strasbourg sur le prix du loyer réactualisé à la date du renouvellement.

Le rapport d’expertise a été déposé le 20 juillet 2020.

Par ordonnance du 4 juin 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Par jugement du 8 mars 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— Rejeté la SAS FONCIÈRE HYPEROOP de sa demande en réévaluation du montant du loyer ;

— Dit que le loyer renouvelé au 8 février 2018 reste plafonné ;

— Condamné la SAS FONCIÈRE HYPEROOP à la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 CPC ;

Par acte d’huissier délivré le 02 avril 2024, la SARL ASAN a fait assigner la SAS VAL EXPANSION et la SCI SCHILIMMO aux fins de nullité de la vente conclue entre la SAS VAL EXPANSION et et la SCI SCHILIMMO.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 26 février 2025 avec un appel du dossier pour dépôt des conclusions à l’audience du 24 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

Exposé des prétentions et moyens

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 21 février 2025, la SARL ASAN demande au tribunal de :

PRONONCER la nullité de l’acte de vente du 30 mars 2022 ;

CONDAMNER la SAS VAL EXPANSION venant aux droits de la SAS FONCIÈRE HYPERCOOP à signer au profit de Ia SARL ASAN la vente du local commercial aux mêmes conditions à savoir au prix de vente de 592 000 € ;

ORDONNER qu’à défaut de signature de l’acte notarié dans un délai de trois mois suivant la signification du jugement, la SAS VAL EXPANSION venant aux droits de SAS FONCIÈRE HYPERCOOP sera condamnée à payer une astreinte de 500 € par jour de retard jusqu’a la signature de l’acte de vente ;

CONDAMNER la SCI SCHILIMMO au remboursement des loyers versés d’un montant de 101 848,25 €, montant à parfaire au jour du jugement ;

Subsidiairement,

CONDAMNER la SAS VAL EXPANSION venant aux droits de la SAS FONCIÈRE HYPERCOOP à payer à la SARL ASAN une indemnité de 143.436.62 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la SAS VAL EXPANSION venant aux droits de la SAS FONCIÈRE HYPERCOOP et la SCI SCHILIMMO à payer chacune une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la SAS VAL EXPANSION venant aux droits de la SAS FONCIÈRE HYPERCOOP et la SCI SCHILIMMO à payer les entiers frais et dépens en application de l’article 696 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 1123 du code civil et 1103 du code civil, elle explique que la vente du bien à bail est intervenue en fraude des termes d’un pacte de préférence conventionnel prévu dans le bail commercial du 22 juin 2006. Elle ajoute que le notaire n’a pas fait état du pacte de préférence et que la vente a donc été effectuée en fraude de ses droits.

Elle estime que le pacte de préférence consenti par le bailleur est la contrepartie du pacte de préférence sur le fonds de commerce qu’elle a consenti. Elle ajoute que le pacte de préférence ne distingue pas si le bâtiment est vendu en entier ou si seulement le local commercial est vendu, contrairement au pacte de préférence légal de l’article L 145-46-1 du code de commerce. Elle précise qu’elle avait informé la SAS VAL EXPANSION qu’elle était preneuse du local en cas de vente. Elle ajoute que la SCI SCHILIMMO avait connaissance du pacte, puisque son gérant actuel intervenait auparavant pour la SAS FONCIÈRE HYPERCOOP dans le cadre de la procédure en fixation de loyer. Elle soutient qu’il y a des liens entre les deux sociétés. Elle conclut que le preneur ne pouvait ignorer l’existence du pacte de préférence.

Elle ajoute qu’elle est locataire d’environ 80 % de la surface commerciale du bâtiment et qu’il y a seulement un autre local commercial. Elle ajoute que l’immeuble et les deux parcelles de stationnement ou d’accès sont valorisés à 740 000 € pour 32 a 99 ca alors que les autres parcelles pour plus d’ 1 ha sont vendues à 100 000 €.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées le 03 février 2025, la SAS VAL EXPANSION et et la SCI SCHILIMMO demandent au tribunal de :

DÉBOUTER la SARL ASAN

CONDAMNER la SARL ASAN à payer à la société VAL EXPANSION la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de l’introduction d’une procédure abusive ;

CONDAMNER la SARL ASAN à payer à la société SCHILIMMO la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de l’introduction d’une procédure abusive ;

CONDAMNER la société ASAN à payer à la société VAL EXPANSION la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société ASAN à payer à la société SCHILIMMO la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au visa de l’article L145-46-1 du code de Commerce et l’article 700 du code de procédure civile, elles exposent qu’il y a eu des manquements graves et caractérisés aux obligations du preneur avec un passif important entre les deux co-contractants. Elles ajoutent que suite au changement de propriétaire, la SARL ASAN a refusé de payer le nouveau propriétaire. Elle en concluent que le preneur a multiplié les manquements contractuels au cours des dernières années.

Concernant le pacte de préférence, elles indiquent que le pacte ne concerne que le bien désigné à l’article 3 du bail, alors que la vente concerne l’ensemble immobilier. Elles mentionnent que le droit de préférence prévu par la loi n’est donc pas applicable du fait des dispositions de l’article L145-46-1 du code du commerce qui sont d’ordre public.

Concernant sa demande reconventionnelle en procédure abusive, elles soutiennent que la SARL ASAN ne pouvait ignorer que sa procédure était vouée à l’échec au vu de la rédaction de l’acte authentique de vente et qu’elle n’a eu d’autres desseins que de leur nuire, la procédure ayant été publiée au livre foncier.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le pacte de préférence

Le bail ayant été renouvelé le 8 février 2018, la réforme du droit des contrats lui est applicable.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés, qui doivent être négociés et exécutés de bonne foi, tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

L’article 1189 alinéa 1er du même code dispose que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Selon l’article 1123 du code applicable, le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.

En l’espèce, le bail commercial prévoit en son article 18 nommé “PACTE DE PREFERENCE”, la clause suivante : “Pour le cas où au cours du présent bail et de ses renouvellements éventuels, le bailleur se déciderait à vendre le bien ci-dessus désigné, il sera tenu de faire connaître au preneur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, avant de réaliser la vente, l’identité de la personne avec laquelle il sera d’accord pour vendre et l’intégralite des conditions de la vente. À égalité, de prix et de conditions, le bailleur devra donner la préférence au preneur sur toute autre personne. En conséquence, le preneur aura Ie droit d’exiger que le bien dont s’agit Iui soit vendu par priorité a tout acquéreur, aux mêmes conditions. […]”

Le droit de préférence prévu conventionnellement est particulièrement large puisqu’il s’applique en cas de vente volontaire, mais également en cas de disparition du bailleur, de vente aux enchères par adjudication judiciaire avec une transmission du pacte de préférence aux ayants droit. Un pacte de préférence réciproque est prévu sur le fonds de commerce de la SARL ASAN, y compris en cas d’adjudication judiciaire.

Cependant, le pacte de préférence ne concerne que “le bien ci-dessus désigné”.

Or, il ressort de l’article 3 du bail que “l’objet de la présente porte sur le local commercial n° 1 du bâtiment NORAUTO d’une superficie de 564 m2 environ situé à [Adresse 8], ainsi que le droit d’utilisation non exclusif des parkings sis dans l’emprise foncière du bâtiment matérialisée sur le plan annexé aux présentes.”

Afin de respecter strictement la volonté et les engagements des parties, il est nécessaire de procéder à une lecture littérale du pacte qui apparait conforme à leur intention commune. Or, il résulte clairement du contrat que le pacte de préférence ne concerne que le local commercial occupé par la SARL ASAN et les places de stationnement.

Or, l’acte de vente du 30 mars 2022 entre la société FONCIÈRE HYPERCOOP et la société SCHILIMMO prévoit la cession de la parcelle [Cadastre 2], soit l’intégralité de l’immeuble à usage commercial divisé en deux locaux commerciaux, des emplacements de stationnement et des voies d’accès.

Par conséquent, la vente a un objet plus large que le pacte de préférence. Ainsi, appliquer le pacte de préférence à un ensemble immobilier plus grand que celui désigné par le pacte, revient à déformer les engagements des parties. Le pacte de préférence ne concernant que le local commercial et des places de stationnement, la société FONCIÈRE HYPERCOOP n’aurait su être contrainte à diviser son bien dans le cadre de sa vente sans clause expresse du pacte ou être forcée à proposer un bien plus étendu que celui prévu par le pacte. Ainsi, le locataire qui n’est pas l’occupant unique de l’immeuble vendu globalement ne peut se prévaloir du bénéfice d’un droit de préemption (Cass., 3e Civ. 9 avril 2014, pourvoi n° 13-13.949), qu’il soit d’origine légale (l’article L145-46-1 issu de la loi du 18 juin 2014) ou conventionnelle.

Ainsi, la société FONCIÈRE HYPERCOOP était en droit de ne pas appliquer le pacte de préférence.

En conséquence, la SARL ASAN est déboutée de sa demande de nullité de la vente et ses demandes subséquentes.

La société FONCIÈRE HYPERCOOP étant en droit de ne pas appliquer le pacte de préférence, aucune faute ne peut être retenue contre elle sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour solliciter une indemnisation. Ainsi, la SARL ASAN est déboutée de ses demandes subsidiaires.

Il est à souligner que la SARL ASAN ne prouve pas avoir informé la société FONCIERE HYPERCOOP de son intention d’acquérir l’ensemble du bien immobilier et elle demande uniquement la substitution à la vente pour le local qu’elle occupe et non pour la totalité de l’ensemble immobilier vendu. Pour autant, ces éléments ne sont pas déterminants.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

En vertu des dispositions de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la SARL ASAN bénéficie d’un pacte de préférence dont il n’avait pas été fait mention dans l’acte notarié. De plus, des liens unissent les deux sociétés ayant conclu la vente. En effet, ces deux socicétés ont eu le même directeur M. [H] [E], qui a été responsable de la gérance de la SCI SCHILIMMO puis de la société FONCIÈRE HYPERCOOP. Par ailleurs, M. [I] [C] a été mandataire de la société FONCIÈRE HYPERCOOP puis gérant de la SCI SCHILIMMO. La SARL ASAN était donc en droit de solliciter le juge. Son action en justice ne saurait être qualifiée d’abusive.

En conséquence, la demande en dommages et intérêts formée par la SCI SCHILIMMO et la SAS VAL EXPANSION est rejetée.

Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL ASAN, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SARL ASAN devra verser à la SAS VAL EXPANSION et la SCI SCHILIMMO une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros chacune.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort :

DÉBOUTE la SARL ASAN de l’ensemble de ses demandes, notamment de nullité du contrat, des demandes subséquentes à sa demande de nullité et ses demandes d’indemnisation de son préjudice ;

DÉBOUTE la SCI SCHILIMMO et la SAS VAL EXPANSION de leur demande d’indemnisation pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SARL ASAN à payer à la SAS VAL EXPANSION la somme de mille cinq cents euros (1 500,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL ASAN à payer à la SCI SCHILIMMO la somme de mille cinq cents euros (1 500,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL ASAN aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anaëlle LAPORT