TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [O] [S]

Préfet de [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08503 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52TY

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 28 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08503 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52TY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er juillet 2021 à effet le 3 juillet 2021, Mme [H] [V], aux droits de laquelle intervient la société ACTION LOGEMENT SERVICES, a donné à bail à Mme [O] [S] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 660 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Par un contrat de cautionnement de type Visale du 1er juillet 2021, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Mme [O] [S] pour le paiement des loyers et charges.

Des loyers étant demeurés impayés et après avoir procédé aux paiements entre les mains de la bailleresse, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 1720 euros à Mme [O] [S] correspondant à l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire contractuelle.

La Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [S] le 28 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [O] [S] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Mme [O] [S] à lui payer la somme de 8110 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 1720 euros et de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Mme [O] [S] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 6 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise sa créance à la somme de 10950 euros, selon décompte en date du 16 janvier 2025.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [O] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé qu’aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier de son débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement reprend les conditions permettant l’engagement de caution de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le fait que les quittances qui lui sont délivrées la subrogent dans tous les droits et actions de la bailleresse sur les sommes versées. La subrogation permet à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du contrat de bail, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit les quittances subrogatives visant les sommes qu’elle a versées.

Il en résulte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la bailleresse.

Au terme de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au terme de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 décembre 2023, pour la somme en principal de 1720 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 février 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [O] [S] ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Mme [O] [S] reste lui devoir la somme de 10950 euros à la date du 16 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [O] [S], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 10950 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1720 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, à compter de l’assignation sur la somme de 6390 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Mme [O] [S] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er juillet 2021 entre Mme [H] [V] et Mme [O] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 février 2024,

ORDONNE en conséquence à Mme [O] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [O] [S] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10950 euros selon décompte arrêté au 16 janvier 2025 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1720 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, à compter de l’assignation sur la somme de 6390 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Mme [O] [S] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 17 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

CONDAMNE Mme [O] [S] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [O] [S] aux dépens de la présente instance,

ORDONNE la communication à M. Le Préfet de [Localité 5] de la présente décision,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 28 avril 2025 et signé par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection