N° RG 24/07198 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6QL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 24/07198 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M6QL

Minute n°

☐ Copie exec. à ALSACE

HABITAT

☐ Copie c.c aux défendeurs

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 7 février 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ALSACE HABITAT, Société Anonyme d’ Economie Mixte venant aux droits de SIBAR et d’OPUS 67

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en la personne de Madame [X] [N] [P],

gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [J] [S]

Madame [F] [H] [B]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 6]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Février 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 novembre 2020 ayant pris effet le 23 novembre 2020, la Société Anonyme d’Economie Mixte ALSACE HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation n° 2002.01.26.0302, rez-de-chaussée sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 325,54 € et un acompte sur charges de 63 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] avaient signé le 13 juillet 2022 un engagement d’apurement d’une dette locative de 862,59 € lequel n’a pas été respecté.

La Société Anonyme d’Economie Mixte ALSACE HABITAT a signalé la situation à la Caisse d’Allocations Familiales le 25 avril 2024 laquelle lui en a accusé réception le 2 mai 2024.

Elle a ensuite fait signifier à Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mai 2024 pour un montant en principal de 1.197,02 € et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Puis elle a fait assigner Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 8 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 6 décembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel une mauvaise gestion budgétaire semble à l’origine de la dette. Les ressources du couple permettraient l’apurement ce que les locataires s’engagent à faire.

La Société Anonyme d’Economie Mixte ALSACE HABITAT, représentée, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tous les cas,

— rejeter toute demande d’octroi de délais de grâce étant donné le cumul du défaut de paiement et du défaut d’assurance ;

— condamner les locataires ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement corps et biens les lieux loués ;

— ordonner l’expulsion de M. [S] [Y] [J] et Mme [B] [F] [H] et de tous occupants de leur chef ;

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenir ;

— les condamner solidairement au paiement de l’arriéré locatif de 798,22 € ;

— les condamner à lui payer 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] n’ont pas comparu, bien que régulièrement assignés par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 9 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société Anonyme d’Economie Mixte ALSACE HABITAT est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ayant signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin, laquelle en a accusé réception le 5 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « Article 12 – Clause résolutoire », et un commandement de payer a été signifié le 13 mai 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne le défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juin 2024.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement… »

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civile dispose que " La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. "

Le bail contient une clause de solidarité des locataires, « Article 7 – Solidarité ».

La Société Anonyme d’Economie Mixte ALSACE HABITAT produit un décompte établissant que Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] restait lui devoir la somme de 249,89 € au 5 décembre 2024 selon décompte expurgé des frais de justice.

Ce montant est ainsi justifié. Au regard de la possible intervention de paiements depuis sa date la condamnation sera prononcée en deniers et quittances.

Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H], absents lors de l’audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 249,89 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ".

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte versé aux débats en date du 5 décembre 2024 établi que les locataires ont repris le paiement de son loyer courant et largement apuré leur dette locative témoignant de leur capacité financière.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 10 novembre 2020 ayant pris effet le 23 novembre 2020 entre la Société Anonyme d’Economie Mixte ALSACE HABITAT et Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] concernant un logement à usage d’habitation n° 2002.01.26.0302, rez-de-chaussée sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 14 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] à payer à la Société Anonyme d’Economie Mixte ALSACE HABITAT à titre provisionnel et en deniers et quittances, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 249,89 € (décompte arrêté au 5 décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE sauf meilleur accord des parties Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 22 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société Anonyme d’Economie Mixte ALSACE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] soit condamnés à verser à la Société Anonyme d’Economie Mixte ALSACE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Y] [J] et Madame [B] [F] [H] à payer à la Société Anonyme d’Economie Mixte ALSACE HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN