N° RG 25/04969 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NT32

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/04969 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NT32

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c

Le 14 novembre 2025

Le Greffier

e DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [E]

Madame [J] [E]

demeurant ensemble [Adresse 4]

[Localité 5]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 novembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

N° RG 25/04969 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NT32

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 2 avril 2025, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 7] OPHEA (l’OPHEA) a fait assigner Monsieur [G] [E] et Madame [J] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir la condamnation de ces derniers, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer :

— la somme de 9.571,48 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation conformément à l’article 1728 du Code Civil ;

— la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— les dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :

* il a loué à Monsieur [G] [E] et Madame [J] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] (porte 83, 8ème étage) du 15 mai 2006 au 1er juin 2024 ;

* un état des lieux de sortie a été établi le 7 mai 2024 par constat d’huissier;

* les réparations locatives s’élèvent à 10.359,57 € et il convient de déduire de cette somme le dépôt de garantie d’un montant de 471,61 € et le crédit de charges d’un montant de 316,48 € ;

* il est fondée à solliciter le versement de ces sommes conformément aux dispositions des articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1147 et 4 du Code Civil et 1728 du même code ;

* il est également en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par les preneurs des réparations locatives prévues au bail, et son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations.

A l’audience du 16 septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, l’OPHEA, représentée par son conseil, a maintenu les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assignés à personne le 2 avril 2025, Monsieur [G] [E] et Madame [J] [E] ne se sont ni présentés ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

L’OPHEA étant représentée et Monsieur [G] [E] et Madame [J] [E] étant absents, bien qu’assignés à personne, le jugement sera réputé-contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

N° RG 25/04969 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NT32

* Sur la demande principale en paiement

Il résulte des dispositions de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1134 dans son ancienne version, applicable à la présente procédure, le contrat de bail ayant été signé le 11 mai 2006, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être appliquées de bonne foi.

En outre, l’article 1728 du code civil impose au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable.

Le paragraphe intitulé “état des lieux au départ” du contrat de bail précise “ A défaut d’état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la restitution des clés, celui-ci est établi par huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.

(…) C’est sur le vu de l’état des lieux qu’il est dressé éventuellement une nomenclature des réparations locatives dont le locataire serait redevable envers CUS habitat. Le locataire s’engage pour ce cas précis, à en régler la dépense au bailleur”.

Afin de justifier de sa créance, l’OPHEA, anciennement CUS HABITAT, produit :

— le bail d’habitation conclu entre Monsieur [G] [E] et Madame [J] [E], d’une part, et CUS HABITAT, devenu l’OPHEA, d’autre part, le 11 mai 2006 portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] (porte 83, 8ème étage) dont le loyer est de 471,61 € HT, auquel sont ajoutés le coût du branchement TV ou cablage de 8,85 €, la provision sur charges de 296,71 € et une provision pour prestations de services spécifiques, soit une échéance mensuelle totale de 781,37 € ;

— un extrait de compte du 13 mars 2025 duquel il résulte que les réparations locatives suite à l’état des lieux de sortie sont d’un montant de 10.359,57 € et que le crédit de charges est de 316,48 € ;

— un décompte individuel des charges en date du 21 août 2024 ;

— un décompte définitif de frais de chauffage et d’eau pour la période du 1er janvier 2024 au 1er juin 2024 ;

— un état d’entrée dans les lieux contradictoire daté du 15 mai 2006 signé par Monsieur [G] [E] et par CUS HABITAT devenu l’OPHEA ;

— un procès-verbal valant état des lieux de sortie en date du 7 mai 2024 dressé par Me [U] [R], commissaire de justice à [Localité 10]

— un document établi par l’OPHEA intitulé “ état des lieux sortant” daté du 18 juin 2024 signé uniquement par l’OPHEA et reprenant certaines réparations locatives à prévoir ainsi que leur chiffrage, en l’espèce, 1.601,34 € TTC, le nombre de clés remises et récupérées et indiquant les valeurs mentionnées sur les compteurs ;

— un devis du 25 juillet 2024 établi par la SARL ARMAVENI portant sur la réfection des sols du logement litigieux d’un montant de 3.567,03 € TTC ;

— un devis du 25 juillet 2024 établi par la SARL ARMAVENI portant sur la réfection des murs, peintures des murs, rebouchage de trous, d’un montant de 2.300,58 € TTC ;

— un devis du 16 juillet 2024 établi par la SAS MITTELHAUEUSER portant sur la remise en état électrique du logement litigieux (suite aux désordres concernant les prises, l’absence d’appliques…) d’un montant de 1.079,10 € TTC ;

— un devis du 16 juillet 2024 établi par la SAS PLASTICA ISOLATION portant sur des réfections relatives à la plâtrerie et portant sur la somme de 1.930,06 € TTC ;

— une grille de vétusté résultant du Protocole d’accord régional du mois d’avril 2008 ;

L’analyse de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie permet de constater que l’état du logement est très dégradé et que cet état dégradé s’applique aux murs et sols de toutes les pièces du logement et est plus conséquent que la simple vétusté.

Cette analyse permet également de valider les réparations locatives mises en compte par l’OPHEA dans son évaluation des réparations locatives.

Ces réparations mises en compte ainsi que les devis produits sont conformes aux dégradations relevées par le procès-verbal de commissaire de justice du 7 mai 2024 – impacts dans les sols et les murs, murs maculés de taches, de trous, d’impacts, et ce dans toutes les pièces, sols hors d’usages, fils électriques pendants, porte abîmée, prises sorties du mur… Il ressort également du rapport d’OPHEA du 18 juin 2024 que des manivelles, serrures, poignées doivent être changées, dont certaines peuvent être affectées d’un coefficient de vestusté (cf annexe 5).

Les travaux figurant dans les différents devis sont ceux strictement nécessaires et leur montant n’apparaît pas excessif.

Eu égard aux dégradations conséquentes et généralisées du logement, il n’y a pas lieu d’appliquer de coefficient de vétusté aux deux devis du 25 juillet 2024 établis par la SARL ARMAVENI et aux deux devis du 16 juillet 2024 de la SAS MITTELHAUEUSER et de la SAS PLASTICA ISOLATION.

Les réparations locatives mises en compte par OPHEA dans un document intitulé “état des lieux sortant n°20240905" apparaissent conformes à l’état des lieux et n’apparaissent également pas excessive. Cette dernière a appliqué les différents coefficients de vétusté sur ces réparations a bon escient. Il convient donc de valider lesdites réparations évaluées à 1.601,34 € TTC.

La somme totale des quatre devis précités et du document de l’OPHEA intitulé “état des lieux sortant n°20240905" au titre des réparations de 10.359,57 € sera donc validée.

Tel que le sollicite l’OPHEA, il y a lieu de déduire de ces sommes, le montant du dépôt de garantie de 471,61 € ainsi que le montant de la régularisation des charges en faveur des locataires de 316,48 €.

Monsieur [G] [E] et Madame [J] [E], absents, ne justifient d’aucun paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse, ni de l’existence d’un fait susceptible de les libérer de leur obligation au paiement.

Par conséquent, l’OPHEA est bien fondée à solliciter la somme totale de 9.571,48 € ; Monsieur [G] [E] et Madame [J] [E] seront condamnés à lui verser cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025, date de l’assignation.

Cette condamnation devra être solidaire puisqu’il résulte du contrat de bail du 11 mai 2006 que les réparations et frais de poursuites seront réglées solidairement.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [J] [E], qui succombent, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [G] [E] et Madame [J] [E] soient condamnés solidairement à payer à l’OPHEA la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [J] [E] à payer à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 7] OPHEA (anciennement CUS HABITAT) la somme de 9.571,48 € (coût des dégradations locatives minoré du dépôt de garantie et du crédit de charges en faveur des locataires), avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [J] [E] à payer à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 7] OPHEA (anciennement CUS HABITAT) la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [J] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS