Minute n°

RG N° RG 25/00123 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GXRA

Nature de l’affaire : 5AA

Société HABITAT DE LA VIENNE

C/

[T] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de M. VANDROMME-DEWEINE Sébastien, Juge délégué dans les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assisté de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 11 SEPTEMBRE 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société HABITAT DE LA VIENNE,

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M. [D] [O], muni d’un pouvoir spécial

ET :

DEFENDERESSE

Madame [T] [R]

née le 02 Février 1977 à [Localité 6],

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparant, non représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 juillet 2008, HABITAT DE LA VIENNE a consenti à Mme [T] [R] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3] (malgré la mention dans le bail initial d’une adresse différente), pour dernièrement un loyer mensuel de 576,90 euros ainsi que 10,26 euros d’avance sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, HABITAT DE LA VIENNE a fait signifier à Mme [T] [R] le 08 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.501,24 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025 remis à étude, HABITAT DE LA VIENNE a fait assigner Mme [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Châtellerault, afin d’obtenir principalement que le bail soit résilié, que l’expulsion soit ordonnée, et que soit prononcée une condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

En demande, HABITAT DE LA VIENNE, se faisant représenter par son agent muni d’un pouvoir spécial, lequel se réfère à l’audience à son acte introductif d’instance complété par ses observations orales, demande au juge des contentieux de la protection de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Condamner Mme [T] [R] à quitter le logement ;Ordonner à défaut l’expulsion de Mme [T] [R] ;Condamner Mme [T] [R] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3.610,11 euros au 10 septembre 2025, outre intérêts ;Condamner Mme [T] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au dernier loyer augmenté de la dernière provision mensuelle sur charges ;Condamner Mme [T] [R] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, HABITAT DE LA VIENNE précise qu’un paiement isolé a eu lieu récemment le 07 septembre 2025, mais qu’antérieurement aucun paiement n’avait eu lieu depuis mai 2025, et que par ailleurs la locataire ne contacte pas son bailleur.

En défense, Mme [T] [R] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [T] [R] le 08 avril 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 09 avril 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 18 juin 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire doit être déclarée recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines (anciennement, deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux.

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En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article non numéroté « la résiliation pour défaut de paiement », page 3), laquelle vise un délai de deux mois conformément à la loi ancienne en vigueur au jour de la conclusion du contrat initial le 29 juillet 2008, stipulation qui demeure valable en ce qu’elle est favorable au locataire, ceci même après renouvellement du contrat l’ayant fait passer sous l’empire de la loi nouvelle. Par ailleurs le commandement de payer signifié le 08 avril 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2.501,24 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 08 juin 2025 à minuit, privant Mme [T] [R] de titre sur le logement à compter du lendemain.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

HABITAT DE LA VIENNE produit aux débats un décompte aux termes duquel la dette de Mme [T] [R] s’élève à la somme de 3.610,11 euros au titre de l’arriéré locatif au 10 septembre 2025 (loyer de septembre 2025 non inclus en ce qu’il est décompté en fin de mois).

A défaut de comparution à l’audience de Mme [T] [R], il n’est produit devant le juge aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, même d’office, étant précisé que HABITAT DE LA VIENNE a retiré d’office de son calcul le coût du commandement de payer, qui a seulement vocation à s’intégrer dans les dépens.

En conséquence, il sera prononcé contre Mme [T] [R] une condamnation à payer à HABITAT DE LA VIENNE la somme de 3.610,11 euros au titre de l’arriéré locatif au 10 septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur le tout à compter du jour du présent jugement conformément à la demande.

Sur la demande d’expulsion et l’éventualité de délais.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion ne peut être poursuivie notamment qu’en vertu d’une décision de justice.

La situation de Mme [T] [R] telle qu’elle résulte des éléments aux débats ne permet pas d’accorder des délais de paiement et ainsi de suspendre les effets de la résiliation du bail. Le paiement isolé de 434,84 euros et 37,06 euros le 07 septembre 2025, soit peu avant l’audience, est insuffisant à justifier d’une situation permettant d’accorder des délais, faute notamment pour la locataire de s’être présentée devant le juge à l’audience du 11 septembre 2025 pour justifier de sa situation actuelle et des perspectives éventuelles d’amélioration.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de Mme [T] [R] sera ordonnée.

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Il n’y a pas lieu de réduire le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucun élément des débats ne justifie d’accorder les délais prévus aux articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme [T] [R] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans le présent jugement.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

Conformément à l’article 544 du code civil, le propriétaire d’un local occupé sans droit ni titre par un tiers a droit d’obtenir la condamnation de ce tiers à lui payer une indemnité d’occupation en compensation de l’atteinte à son droit de propriété.

En conséquence de son expulsion, il y a lieu de condamner Mme [T] [R] au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendue occupante sans droit ni titre, soit le 08 juin 2025, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté de la provision sur charges tels qu’ils auraient été dus si le bail se poursuivait, soit 587,16 euros outre indexation.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais dues seulement au prorata de l’occupation pour tout mois incomplet.

En conséquence de la condamnation précédemment allouée à hauteur de 3.610,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2025, les indemnités d’occupation ne donneront lieu à condamnation qu’à compter du 1er septembre 2025, en ce que la somme de 3.610,11 euros n’inclut pas le loyer et la provision sur charges pour septembre, les sommes n’étant intégrées au décompte qu’en fin de mois et à terme échu.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] [R], ayant qualité de partie perdante, à supporter la condamnation aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 08 avril 2025, de sa dénonce à la CCAPEX du 09 avril 2025, de l’assignation du 17 juin 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 18 juin 2025.

Sur l’exécution provisoire.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 29 juillet 2008 entre HABITAT DE LA VIENNE et Mme [T] [R] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 08 juin 2025 ;

CONDAMNE Mme [T] [R] à payer à HABITAT DE LA VIENNE la somme de 3.610,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le tout ;

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ORDONNE l’expulsion de Mme [T] [R], ainsi que celle de tout occupant lié, du logement situé [Adresse 3] et de ses locaux annexes (garage, jardin) ;

ORDONNE à Mme [T] [R] de libérer le logement et d’en restituer les clefs après état des lieux de sortie contradictoire ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [R] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs, HABITAT DE LA VIENNE pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [R] ainsi qu’à celle de tout occupant lié, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à réduire le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à accorder les délais prévus aux articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [R] à payer à HABITAT DE LA VIENNE une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 587,16 euros, ce à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, outre indexation comme si le bail se poursuivait, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais dues seulement au prorata de l’occupation pour tout mois incomplet ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Mme [T] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 08 avril 2025, de sa dénonce à la CCAPEX du 09 avril 2025, de l’assignation du 17 juin 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 18 juin 2025 ;

MAINTIENT l’exécution provisoire ;

Le Greffier Le Juge

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