N° RG 24/05612 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2TO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 24/05612 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M2TO

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 21 février 2025

Le Greffier

Maître Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 FÉVRIER 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 11]

immatriculé au RCS de [Localité 11] sous le numéro 276 700 028

représenté par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [W]

Madame [D] [W]

demeurant ensemble [Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 3]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 6]

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 6], a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 6] et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé à effet au 25 novembre 2016, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA a donné en location à Monsieur [V] [W] et Madame [D] [W] un logement situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 499,09 euros hors charges, payable à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, signifié à personne, l’OPHEA a notifié à Monsieur [V] [W] et Madame [D] [W] un congé pour le 29 février 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 713,43 euros au 17 novembre 2023 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné la partie défenderesse, par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle sis [Adresse 8],

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 1462,76 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER solidairement en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 677,12 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code civil,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de [?] euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 16 avril 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 17 novembre 2023.

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A l’audience du 3 décembre 2024, l’OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 5.050,60 euros au 26 novembre 2024.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [V] [W] et Madame [D] [W], n’ont pas comparu ni personne pour eux.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les effets du congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

«  Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié aux défendeurs pour le 29 février 2024 au vu des impayés de loyers de 713,43 euros au 17 novembre 2023 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 29 février 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence l’évacuation du logement.

Les locataires, absents, ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 29 février 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 16 avril 2024, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 1.244,25 euros selon extrait de compte produit. Depuis la dette n’a cessé d’augmenter.

Compte tenu de ce montant important, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de la partie défenderesse.

Elle doit donc être déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé non contesté, la partie défenderesse doit être condamnée solidairement au règlement en deniers ou quittances de la somme de 5.050,60 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 26 novembre 2024 (dernière échéance incluse : octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Elle doit être également condamnée solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 29 février 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La partie défenderesse, succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 29 février 2024 du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, et Monsieur [V] [W] et Madame [D] [W], portant sur un logement sis [Adresse 10] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [V] [W] et Madame [D] [W] de leur droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [V] [W] et Madame [D] [W] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [D] [W] à verser à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 5.050,60 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [D] [W] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 29 février 2024 (soit de l’échéance du mois de juillet 2023) jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [D] [W] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame ROSSIGNOL, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Sophie ROSSIGNOL