TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/10790 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2H6U

Minute : 25/108

Monsieur [Y] [N]

Représentant : Maître Jennifer BARANES de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 0422

Madame [S] [V] épouse [N]

Représentant : Maître [I], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 0422

C/

Monsieur [F] [L]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 Janvier 2025;par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée, de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS:

Monsieur [Y] [N]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Jennifer BARANES de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS

Madame [S] [V] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Jennifer BARANES de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [L]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2019, Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] ont donné à bail à Monsieur [F] [L] un logement meublé situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 475euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 25 euros, soit un total mensuel de500 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2023, Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] ont fait signifier à Monsieur [F] [L] un commandement de payer pour un montant de 10752,60 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] ont fait assigner Monsieur [F] [L] aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [F] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à défaut de départ spontané dans les huit jours de la décision à intervenir,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur,passé le délai d’un mois les autoriser à faire vendre par tel commissaire-priseur les meubles aux frais du défendeur faute d’avoir réglé les frais de garde-meuble,condamner Monsieur [F] [L] au paiement de la somme de 18450,90 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 aout 2023,le condamner à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soir 513,22 euros, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 23 septembre 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 20503,78 euros arrêtée au 19 novembre 2024, loyer du mois de novembre inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement d’office.

Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] soutiennent que Monsieur [F] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées après la délivrance du commandement de payer du 21 août 2023, si bien le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [L], régulièrement assigné, à personne présente à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [F] [L] assigné, à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 31 janvier 2019, s’il est conclu sur un imprimé relatif aux locations saisonnières, porte sur un logement meublé à usage d’habitation est soumis à la loi du 6 juillet 1989 en application des articles 25-1 et suivants.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 septembre 2024 en vue d’une audience prévue le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s’élève à près de 20000 euros et qu’aucun paiement n’a été effectué depuis plusieurs mois.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 5 août 2024, date de l’assignation.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 500 euros, et de condamner Monsieur [F] [L] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 janvier 2019, du commandement de payer délivré le 21 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 19 novembre 2024 que Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, en l’absence de clause prévoyant l’indexation du loyer dans le contrat, les bailleurs ne peuvent appliquer l’indexation prévue à l’article 17-1 de loi.

Il convient de retenir l’échéance de 475 euros pour le loyer, et de 25 euros pour les charges. Et de déduire 519,19 euros au titre de l’indexation indument imputée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [L] à payer à Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] la somme de 19983,99 euros, au titre des sommes dues au 19 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 août 2024, à défaut d’interpellation suffisante par le commandement de payer, sur la somme de 17940,71 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [F] [L] à payer à Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 31 janvier 2019 entre Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] d’une part, et Monsieur [F] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], au jour de l’assignation, le 5 août 2024,

DIT que Monsieur [F] [L] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [L] à compter du 5 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 500 euros,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] à payer à Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] la somme de 19983,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 novembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 août 2024 sur la somme de 17940,71 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] à payer à Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de décembre, et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] à payer à Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 août 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

DEBOUTE Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [V] épouse [N] de leurs autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT