N° RG 25/02134 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NM7X

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

Site :

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 9]

11ème civ. S3

N° RG 25/02134 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NM7X

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Sarah LAGHA

☐ Copie c.c à

Le 20 août 2025

Le Greffier

M^e Sarah LAGHA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

Société BATIGERE HABITAT, SA D’HLM

immatriculée au RCS de [Localité 16] sous n° 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 7]

ayant pour mandataire la société QUADRAL PROPERTY

immatriculée au Rcs de [Localité 17] sous n° 539 607 952

dont le siège social est [Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par M^e Sarah LAGHA,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 208

DEFENDERESSE :

S.A.S. [K] & CO

exercant sous l’enseigne “[Adresse 15]”

immatriculée au Rcs de [Localité 18] sous n° 978 293 686

représentée par son président en exercice

Ayant siège social [Adresse 2]

[Localité 8]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge Unique : Véronique BASTOS,Vice-Président

Greffier : Maryline KIRCH, Greffier aux débats

Greffier : Nathalie PINSON, Greffier au prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner la SAS [K] & CO devant la 11ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en matière commerciale, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation de la SAS [K] & CO à lui payer la somme de 6.464,94 € au titre de l’arriéré locatif augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 ;

— la condamnation de la SAS [K] & CO aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

— le 21 janvier 2005, la SCI HELTERLIN, aux droits de laquelle elle vient, a conclu un bail commercial avec la société en formation COMPLICITHE, portant sur des locaux situés [Adresse 3] Strasbourg moyennant paiement d’un loyer annuel hors-taxes de 10.980 €, avec effet au 1er février 2005 et pour une durée de neuf ans ;

— le 17 février 2017, elle a fait délivrer un congé à la SARL COMPLICITHE avec offre de renouvellement, lequel a été confirmé sur le principe par jugement du 19 novembre 2020 rendu par la 3ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, sauf en ce qui concerne la contestation du loyer proposé par la SA [Adresse 12] dans le congé délivré le 17 février 2017 ;

— des pourparlers ont été engagés entre les deux parties et l’accord suivant, non matérialisé par écrit a été trouvé : la prolongation du contrat de bail jusqu’au 1er octobre 2017, la fixation d’un loyer annuel à hauteur de 18.000 € HT/HC et des charges annuelles de 622,79 € ;

— le fonds de commerce de la SARL COMPLICITHE a été cédé à deux reprises; une première fois le 30 juin 2021 et une seconde fois le 29 septembre 2023, le droit au bail étant à chaque fois cédé avec le fonds de commerce, de sorte que le nouveau titulaire du bail est la SAS [K] & CO ;

— la SAS [K] & CO n’a pas rempli son obligation de paiement des loyers et charges, de sorte qu’elle est bien fondée à saisir la présente juridiction.

A l’audience du 20 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SA [Adresse 13], représentée par son avocat, a repris les prétentions et moyens développés dans son assignation.

A la question qui lui a été posé quant à la compétence matérielle de la chambre commerciale, celle-ci s’est prévalue d’une note du bâtonnier de [Localité 18], lequel a indiqué que la 11ème chambre civile, section commerciale, était compétente pour les litiges de moins de 10.000 €.

Bien que régulièrement assignée à personne morale le 26 février 2025, la SAS [K] & CO ne s’est pas présentée, ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

La SA [Adresse 13] étant régulièrement représentée et la SAS [K] & CO étant absente, le jugement sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la compétence de la chambre commerciale

Les demandes de la SA [Adresse 13] reposent sur l’exécution d’un bail commercial.

En vertu de l’article R 211-3-26 11° du Code de l’Organisation Judiciaire, le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : (…) Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale.

Néanmoins, cette exception de compétence est écartée lorsque les dispositions du droit commun sont suffisantes pour trancher le litige, sans nécessité de recourir aux règles spéciales du statut des baux commerciaux.

Dans un tel cas, à savoir lorsque les dispositions du droit commun sont suffisantes pour trancher le litige, le Tribunal Judiciaire est alors compétent dans le cadre de sa compétence résiduelle de droit commun (article L 211-3 du Code de l’Organisation Judiciaire) et le Tribunal de Commerce (article L 721-3 du Code de Commerce), Chambre Commerciale en Alsace-Moselle, lorsque les parties sont commerçantes, étant toutefois précisé que dans le cadre d’un acte mixte (une partie est commerçante et l’autre ne l’est pas), la partie non commerçante a le choix de la juridiction.

En l’espèce, la demande de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, société commerciale par nature, porte uniquement sur le paiement de loyers.

La SAS [K] & CO, absente, ne soulève aucun élément nécessitant d’interpréter le bail commercial, une clause de celui-ci, la validité de l’un des éléments de ce bail ou de la cession de fonds de commerce, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application du statut spécial des baux commerciaux.

Les deux parties de la présente procédure étant des sociétés commerciales de part leur forme juridique, et la demande portant sur une condamnation à des loyers inférieure à 10.000 €, la 11ème Chambre Civile, section commerciale, est donc bien compétente matériellement.

* Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits; ils doivent être exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1728 du Code Civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, il résulte des dispositions de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, afin de démontrer l’existence de sa créance, la SA [Adresse 13] produit :

— un contrat de bail commercial conclu le 21 janvier 2005 entre la SCI HELTERLIN, aux droits de laquelle vient la SA [Adresse 13] et la société en formation COMPLICITHE, portant sur des locaux situés [Adresse 2] à Strasbourg moyennant paiement d’un loyer annuel hors-taxes de 10.980 €, avec e effet au 1er février 2005 et pour une durée de neuf ans ;

— un congé du bailleur avec offre de renouvellement de bail en date du 17 février 2017 par lequel la SA [Adresse 14], aux droits de laquelle vient la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, duquel il résulte que la bailleresse a donné congé avec offre de renouvelle pour le 30 septembre 2017 à minuit et sollicite la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 24.600 € hors taxes et hors charges en principal :

— un jugement rendu par la 3ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg le 19 novembre 2020 laquelle a débouté la SARL COMPLICITHE de ses demandes et réservé les droits de cette dernière tendant à la contestation du loyer proposé par la SA [Adresse 12] dans le congé délivré le 17 février 2017 ;

— un contrat de cession de fonds de commerce en date du 30 juin 2021 intervenu entre la SARL COMPLICITHE et la SAS J&L, lequel comprend une clause relative au renouvellement du bail, lequel est également cédé avec le fonds de commerce, et précisant dans son paragraphe 8.2 que le bailleur a accepté de renouveler le bail aux conditions financières suivantes : durée de neuf années qui ont commencé à courir depuis le 1er octobre 2017, loyer annuel de 18.000 € HT/HC, charges annuelles de 622,79 € TTC et loyer mensuel du bail d’un montant de 1.651,31€, avec indexation ;

— un contrat de cession de fonds de commerce en date du 29 septembre 2023 portant sur les locaux objet du bail situés [Adresse 4] intervenu entre la SAS BREDZ, anciennement SAS J&L et Monsieur [C] [K] en qualité de Président agissant au nom et pour le compte de la SAS [K] & CO, lequel cède également le droit au bail des locaux et précise que :

* le loyer mensuel est de 1.651,31 € TTC payable le 1er jour ouvrable de chaque mois entre les mains du bailleur, avec révision automatique au début de chaque période annuelle de jouissance, en condition de la variation de l’indice trimestriel du prix de la construction; l’indice de base étant celui du 1er trimestre 2004, s’élevant à 1225 ;

* des charges et prestations locatives sont dues en sus du loyer, et sont déterminées de la façon suivante :

# consommation d’eau : 60% à la charge du preneur ;

# consommation d’électricité, frais de ramonage, redevance municipale, ordures ménagères : 50% à la charge du preneur ;

* un renouvellement de bail doit être établi au profit du cessionnaire concomitamment à la signature de l’acte de cession.

— un relevé de compte duquel il résulte que la SAS [K] & CO présente un solde débiteur de 6.464,94 € au 21 novembre 2024 au titre de trois échéances impayées, à savoir les échéances d’octobre, novembre et décembre 2023 ;

— une lettre du 28 mars 2024 adressée en recommandé avec accusé de réception signé le 4 avril 2024 mettant en demeure la SAS [K] & CO de régler la somme de 8.347,06 € au titre d’un retard de paiement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SA [Adresse 13] et la SAS [K] & CO sont bien liées par un bail commercial dont les conditions sont reprises dans l’acte de cession, du moins en ce qui concerne le prix du loyer et des charges.

Aucun élément ne permet de démontrer qu’un nouveau contrat de bail ait été signé entre la société bailleresse et la société preneuse tel que cela aurait dû être fait au regard des dispositions de l’acte de cession, de sorte que ce sont les conditions prévues dans l’acte de cession qui seront appliquées.

La SAS [K] & CO, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la SAS [K] & CO, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement ou permettant de remettre en cause le montant des loyers et provisions sur charges mis en compte par la SA [Adresse 13].

Ainsi, la créance de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT est justifiée et la SAS [K] & CO sera condamnée à lui verser la somme de 6.464,94 € correspondant au montant des loyers et charges dus au 21 novembre 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024, date de la mise en demeure.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner la SAS [K] & CO, qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que la SAS [K] & CO verse à la SA [Adresse 13] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire de Strasbourg, section commerciale, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT être compétent pour statuer sur la demande formée par la SA D’HLM BATIGERE HABITAT ;

CONDAMNE la SAS [K] & CO à payer à la SA [Adresse 13] la somme de 6.464,94 € au titre des loyers et charges impayés au 21 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 ;

CONDAMNE la SAS [K] & CO à payer à la SA [Adresse 13] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SAS [K] & CO aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Président,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS