JUGEMENT DU : 11 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00251 – N° Portalis DBX7-W-B7H-DDEB

AFFAIRE : S.A.S. CORFU SOLAIRE C/ S.C.I. [H], [U] [H]

50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Minute n°

copie exécutoire délivrée

le

à M^e DECOUX

copie certifiée conforme délivrée

le

à M^e DECOUX

M^e LATAILLADE

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

ASSESSEURS : Julie MANLAY

Bertrand QUINT

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 26 Juin 2025

SAISINE : Assignation en date du 21 Février 2023

DEMANDERESSE :

S.A.S. CORFU SOLAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 27]

représentée par M^e Arnaud LATAILLADE, avocat postulant au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 19, M^e Maxime DE LA MORINERIE, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire :

DEFENDERESSES :

S.C.I. [H], dont le siège social est sis [Adresse 41]

Madame [U] [H], demeurant [Adresse 41]

représentée par M^e Anne-sophie DECOUX, avocat postulant au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 14, M^e Martin GUERIN, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [H], représentée par [K] [H] et dont son épouse [U] [L] est également associée, est propriétaire de parcelles comprenant des terres d’une contenance totale de 26.069 m² situées à proximité du lac de la commune SAINT PEY DE CASTETS.

Selon une première promesse unilatérale signée le 15 juillet 2019, cette SCI s’est engagée à consentir à la SAS CORFU SOLAIRE un bail emphytéotique portant sur les parcelles précitées afin d’y construire et exploiter des centrales solaires photovoltaïques. Cette promesse a été consentie pour 36 mois en contrepartie du versement d’une indemnité d’immobilisation de 2.500 € par an avec une possible prolongation d’un an sous certaines conditions aujourd’hui litigieuses. La durée du bail devait être de 30 années à compter du jour de la mise en service de la centrale moyennant le paiement d’une redevance annuelle de 37.500 € HT par an pendant 30 ans avec indexation en fonction de l’évolution du contrat de vente d’électricité à EDF.

Le même jour, [U] [L] épouse [H], propriétaire d’autres parcelles voisines (comprenant tout le lac) d’une contenance totale de 404.292 m², s’est également engagée à consentir à la SAS CORFU SOLAIRE un bail emphytéotique aux conditions similaires.

La SAS CORFU SOLAIRE projetait d’installer sur ces parcelles une centrale photovoltaïque au sol et flottantes avec un investissement estimé entre 17 et 20 millions d’euros pouvant alimenter 4.700 foyers et générer un chiffre d’affaires annuel de l’ordre de 1,7 millions d’euros par an.

Reprochant aux promettantes d’avoir violé leurs engagements pour développer le projet avec d’autres entreprises (une joint-venture entre AEDES et PHOTOSOL), la SAS CORFU SOLAIRE a, par requête du 6 janvier 2023, saisi le Président du Tribunal de Commerce de PARIS afin qu’un commissaire de justice soit autorisé à saisir dans tout lieu exploité par la SAS AEDES ENERGIES et la SAS AEDES & PHOTOSOL DEVELOPPEMENT tout document permettant de déterminer les éventuelles responsabilités de ces sociétés dans le cadre de ce projet de création d’une centrale photovoltaïque à SAINT PEY DE CASTETS. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 6 janvier 2023.

Des pièces ont en conséquence été saisies par un commissaire de justice le 18 janvier 2023 mais une ordonnance de référé du 3 octobre 2024 rétractant la précédente ordonnance sur requête a ordonné au commissaire de justice de restituer les documents séquestrés. La SAS CORFU SOLAIRE a interjeté appel de cette décision de rétractation. Dans l’attente de l’examen de ce recours, le délégué du Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 47] a, par ordonnance du 9 octobre 2024, enjoint au commissaire de justice de ne pas se départir des éléments recueillis en exécution de l’ordonnance du 6 janvier 2023.

A noter que le Tribunal de Commerce de PARIS est également saisi au fond depuis le 21 janvier 2023 d’une action engagée par la SAS CORFU SOLAIRE tendant à être indemnisée par la SAS AEDES ENERGIES, la SAS AEDES & PHOTOSOL DEVELOPPEMENT et une autre société dénommée PHOTOSOL DEVELOPPEMENT des préjudices qu’elle prétend avoir subis en lien avec ce projet de centrale photovoltaïque (la demande initiale s’élevant à plus de 6 millions d’euros de dommages et intérêts). Cette affaire n’a pas encore été jugée.

Cela étant rappelé, la SAS CORFU SOLAIRE, après divers échanges amiables, a, par actes du 21 février 2023, assigné la SCI [H] et Mme [H] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin de pouvoir continuer à bénéficier des promesses de baux emphytéotiques.

Par ordonnance du 8 juillet 2024, le Juge de la Mise en Etat a enjoint à la SCI [H] et Mme [H] de communiquer sous astreinte le contrat de mandat conclu entre elles et la SAS AEDES ENERGIES ainsi qu’un accord de confidentialité conclu entre elles et la société PHOTOSOL DEVELOPPEMENT.

Vu les dernières conclusions notifiées le 11 mars 2025 par la SAS CORFU SOLAIRE demandant au Tribunal, en application des articles 1103, 1124, 1213, 1217 et 1221 du Code Civil, de :

condamner la SCI [H] et Mme [H] à exécuter les promesses unilatérales de bail emphytéotique conclues le 15 juillet 2019 ;

ordonner la prorogation de la promesse unilatérale de bail emphytéotique conclue le 15 juillet 2018 entre la SAS CORFU SOLAIRE et la SCI [H] pour une durée d’un an à compter de la signification du jugement à intervenir portant sur :

— des parcelles détenues par la SCI [H] situées sur la commune de SAINT PEY DE CASTETS (33350) [Adresse 45] Aux [Adresse 44] cadastrées ZC159 et ZC [Cadastre 19] ;

— des parcelles détenues par la SCI [H] situées sur la commune de SAINT PEY DE CASTETS (33350) [Adresse 45] Au Près de Pujols cadastrées ZC147, ZC [Cadastre 11], ZC [Cadastre 15] et ZC [Cadastre 21] ;

ordonner la prorogation de la promesse unilatérale de bail emphytéotique conclue le 15 juillet 2019 entre la SAS CORFU SOLAIRE et Mme [H] pour une durée d’un an à compter de la signification du jugement à intervenir portant sur :

— des parcelles détenues par Mme [H] situées sur la commune de [Localité 50]) lieudit [Adresse 48] cadastrées ZC52, ZC [Cadastre 28], ZC [Cadastre 29], ZC [Cadastre 30], [Cadastre 52] [Cadastre 31], [Cadastre 52] [Cadastre 32], [Cadastre 52] [Cadastre 33], [Cadastre 52] [Cadastre 34], ZC [Cadastre 35], ZC [Cadastre 36], ZC [Cadastre 37], [Cadastre 52] [Cadastre 38], ZC [Cadastre 39], ZC [Cadastre 40], ZC [Cadastre 1], ZC [Cadastre 2], ZC [Cadastre 3] et ZC [Cadastre 4] ;

— des parcelles détenues par Mme [H] situées sur la commune de [Localité 51] [Adresse 45] [Localité 43] [Adresse 44] cadastrées ZC49, ZC [Cadastre 5], ZC [Cadastre 6], [Cadastre 52] [Cadastre 16], ZC [Cadastre 18] ;

— des parcelles détenues par Mme [H] situées sur la commune de [Localité 51] [Adresse 45] [Localité 49] cadastrées ZC14, ZC [Cadastre 8], ZC [Cadastre 17], ZC [Cadastre 23], ZC [Cadastre 24] et ZC [Cadastre 25] ;

— des parcelles détenues par Mme [H] situées sur la commune de [Localité 50]) lieudit [Localité 42] cadastrées ZC [Cadastre 26], ZC [Cadastre 7], ZC [Cadastre 9], ZC [Cadastre 10], ZC [Cadastre 12], ZC [Cadastre 13], ZC [Cadastre 14], ZC [Cadastre 20] et ZC [Cadastre 22] ;

en tout état de cause :

— débouter la SCI [H] et Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement la SCI [H] et Mme [H] au paiement de la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SAS CORFU SOLAIRE fait valoir :

— qu’elle a consacré un temps et une énergie considérables pendant 3 ans pour faire aboutir le projet en supportant des frais importants, qu’elle a obtenu un permis de construire le 19 juillet 2022, qu’elle a aussi fait les démarches nécessaires auprès d’ENEDIS et de la Commission de Régulation de l’Energie et que les promesses ont donc été prorogées conformément aux conditions contractuelles ;

— que la SCI [H] et Mme [H] menaient parallèlement des négociations occultes avec AEDES et PHOTOSOL, que les défenderesses ont profité de manière déloyale de l’expertise de CORFU SOLAIRE pour développer le projet avec ces tiers en laissant croire à la SAS CORFU SOLAIRE que la prorogation des promesses ne poseraient aucune difficulté, que la SCI [H] avait des relations contractuelles avec AEDES (un mandat exclusif conclu le 17 septembre 2018 d’une durée de 24 mois avec tacite reconduction avec mission pour cette société d’apporter assistance et conseil à la SCI [H] pour monter un projet photovoltaïque) qui aurait été fallacieusement rompu par une lettre simple datée du 27 septembre 2018, que la SAS AEDES ENERGIES a violé ses propres engagements à l’égard de la SAS CORFU SOLAIRE puisqu’elle n’était censée qu’être un apporteur d’affaires aux termes d’un contrat conclu le 1er juillet 2019, que les défenderesses ont par ailleurs convenu d’un accord de confidentialité avec PHOTOSOL DEVELOPPEMENT interdisant à cette société d’entrer en contact pendant 5 ans avec la SAS CORFU SOLAIRE ;

— que la SAS CORFU SOLAIRE a proposé à la SCI [H] et Mme [H] la signature d’une nouvelle promesse de bail à des conditions très avantageuses pour les défenderesses mais qu’elles n’y ont pas donné suite et ont privilégié une logique contentieuse ;

— que la SAS CORFU SOLAIRE souhaite que les promesses de baux emphytéotiques soient prorogées d’un an ainsi que les parties l’avaient prévu dès l’origine si toutes les conditions nécessaires à la mise en oeuvre du projet n’étaient pas réunies, que cette exécution forcée est toujours possible puisque la SCI [H] et Mme [H] demeurent propriétaires des terrains concernés et que les conditions cumulatives prévues dans la promesse ne sont pas réunies, que le maintien judiciaire des promesses n’est pas disproportionné étant donné que la prorogation est limitée dans le temps, qu’elle n’entraînera aucun coût pour les défenderesses, qu’elles percevront au contraire une indemnité d’immobilisation globale de 5.000 € par an pendant la durée des promesses puis la redevance annuelle forfaitaire globale de 75.000 € par an et que le projet est d’une ampleur considérable pour la demanderesse ;

— que la conclusion d’un avenant de prorogation n’était pas nécessaire, qu’il suffisait que la SAS CORFU SOLAIRE exerce son droit de demander la prorogation ce qu’elle a fait dès le 16 mars 2022 et réitéré à de nombreuses reprises, que sa demande de signature d’un avenant était simplement motivée par la nécessité de simplifier la lecture du dossier par la Commission de Régulation de l’Energie, que l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation due par la SAS CORFU SOLAIRE est justifiée en raison du comportement gravement fautif de la SCI [H] et Mme [H], que le silence des promettantes gardé après les nombreuses relances de la SAS CORFU SOLAIRE peut au demeurant s’analyser comme une acceptation tacite de la prorogation avant qu’elles ne changent subitement d’avis le 30 septembre 2022, qu’aucun développeur sérieux ne prendrait le risque de lever l’option sans avoir obtenu à la fois le permis de construire, le tarif et le raccordement ;

— que la SCI [H] et Mme [H] ne peuvent utilement se prévaloir du recours administratif qu’ils ont tardivement engagé le 20 janvier 2025 à l’encontre du permis de construire du 19 juillet 2022 qui a été prorogé le 17 septembre 2024, que la question de la validité du permis de construire et de sa prorogation est totalement indifférente à la saisine du présent Tribunal se rapportant uniquement à l’exécution forcée des promesses, que l’ordonnance de rétractation rendue par le Président du Tribunal de Commerce de PARIS du 3 octobre 2024 n’a aucune autorité de la chose jugée et que le juge des référés avait alors outrepassé sa compétence en se substituant au juge du fond, que la référence par les défenderesses au loyer convenu dans une autre promesse de bail conclue entre la COMMUNE DE [Localité 46] et la SAS CORFU SOLAIRE n’est pas pertinente car les caractéristiques techniques sont différentes (pas de structures flottantes) ;

— que la SAS CORFU SOLAIRE n’a commis aucun abus de droit en saisissant la justice, que la SCI [H] et Mme [H] ont attisé le litige notamment en remettant au groupe AEDES / PHOTOSOL des informations relevant du secret des affaires, qu’elles sont les principales responsables de la non-exploitation de la centrale et que le préjudice financier qu’elles invoquent est en tout état de cause approximatif.

Vu les dernières conclusions notifiées le 7 février 2025 par la SCI [H] et Mme [H] demandant au Tribunal de :

à titre principal :

— rejeter les demandes de la SAS CORFU SOLAIRE ;

— confirmer en conséquence la caducité des promesses de bail signées le 15 juillet 2019 en l’absence de prorogation intervenue dans la volonté commune des parties ;

à titre subsidiaire, condamner la SAS CORFU SOLAIRE à payer aux défenderesses la somme de 30.000 € en réparation du préjudice subi du fait du caractère téméraire et abusif de l’action intentée à leur encontre ;

en toute hypothèse, condamner la SAS CORFU SOLAIRE au paiement de la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Les défenderesses prétendent :

— qu’elles ont conclu avec la SAS AEDES ENERGIES un contrat de mandat le 17 septembre 2018 afin de défendre au mieux leurs intérêts dans le cadre de la recherche d’un partenaire en vue de construire une centrale photovoltaïque sur leurs propriétés, qu’il n’est pas démontré qu’elles auraient obtenu des informations confidentielles auprès de la SAS CORFU SOLAIRE pour développer le projet auprès d’un tiers, que la clé USB transmise à PHOTOSOL ne contient que des documents publics, que l’existence du contrat d’apporteur conclu entre la SAS AEDES ENERGIES et la SAS CORFU SOLAIRE est sans incidence sur l’objet du litige et que le permis de construire comme sa prorogation dont la demanderesse se prévaut sont illégaux car la demande a été présentée par une société CORSAIRE qui n’était aucunement habilitée pour déposer des demandes en ce sens en l’absence d’un quelconque titre de propriété, d’où le recours administratif engagé le 20 janvier 2025 par la SCI [H] ;

— que la durée des promesses n’était que de 3 ans de sorte qu’elles sont caduques depuis le 15 juillet 2022 comme l’a retenu le Tribunal de Commerce dans son ordonnance du 3 octobre 2024, que la prorogation ne pouvait intervenir que par l’expression de la commune intention des parties et non par tacite reconduction, que la reconduction était facultative et ne pouvait se décider unilatéralement par la SAS CORFU SOLAIRE contrairement à ce qui a été prévu dans la promesse conclue ultérieurement entre la demanderesse et la COMMUNE DE [Localité 46] où une rédaction différente permet une prorogation automatiquement sans négociation ni avenant, que la SAS CORFU SOLAIRE n’ignorait pas en l’espèce que la prorogation n’était pas automatique dans la mesure où elle a par deux fois adressé des projets d’avenant aux défendeurs, qu’aucun accord pour une prorogation n’est toutefois intervenu avant l’échéance, que la SAS CORFU SOLAIRE n’a d’ailleurs versé aucune indemnité d’immobilisation pour l’année 2022 ;

— que les défenderesses n’ont pas gardé le silence après l’expiration du délai de 3 ans, que des discussions ont eu lieu mais n’ont abouti à aucun accord concret, qu’elles ont alors adressé un courrier recommandé le 28 septembre 2022 à la SAS CORFU SOLAIRE pour exprimer leur volonté de s’opposer à la prorogation des promesses, que la SCI [H] et Mme [H] étaient dès lors parfaitement libres de discuter du projet avec qui ils l’entendent faute pour la SAS CORFU SOLAIRE d’avoir levé l’option dans le délai qui lui était imparti;

— à titre subsidiaire, que la procédure téméraire engagée par la SAS CORFU SOLAIRE retarde la possibilité de jouir de leur propriété et de développer un projet alternatif, que le contrat conclu avec la COMMUNE DE [Localité 46] était bien plus rémunérateur pour cette propriétaire et que les accusations de faux contre la SCI [H] et Mme [H] sont diffamatoires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 juin 2025 au cours de laquelle les parties ont précisé que la Cour d’Appel de PARIS venait de confirmer l’ordonnance de rétractation du 3 octobre 2024 et qu’un recours engagé par la SCI [H] et Mme [H] était toujours pendant devant le Tribunal Administratif de BORDEAUX au sujet du permis de construire et de son renouvellement.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) SUR LA PROROGATION DES PROMESSES DE BAUX EMPHYTÉOTIQUES

En application des articles 1210, 1212, 1213 et 1215 du Code Civil, les engagements perpétuels sont prohibés. Lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme. Nul ne peut exiger le renouvellement du contrat. Le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. Lorsqu’à l’expiration du terme du contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

Par ailleurs, l’article 1190 du Code Civil dispose que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.

En l’espèce, les deux promesses de bail emphythéotique sont ainsi rédigées concernant leur durée :

“ARTICLE 6 : DURÉE DE LA PROMESSE

La présente promesse est consentie pour une durée de trente six mois à compter de sa signature par chacune des parties. Cette promesse pourra être reconduite pour une durée d’un an si les conditions cumulatives suivantes ne sont pas remplies :

obtention de l’arrêté de permis de construire et des éventuelles autres autorisations administratives nécessaires ;

projet lauréat de l’appel d’offre photovoltaïque de la Commission de Régulation de l’Energie ;

obtention d’une convention de raccordement avec ENEDIS.”

(… sans intérêt pour le litige car concernant l’hypothèse d’un recours à l’encontre d’une ou plusieurs autorisations administratives alors qu’il n’y avait pas de recours administratif au moment de la reconduction envisagée en 2022)

Une indemnité d’immobilisation de 2.500 € par an sera versée à compter de la signature de la présente promesse de bail emphytéotique et ce pendant toute sa durée.”

“ARTICLE 7 : MODALITÉ DE LA LEVÉE D’OPTION

Dans le délai ci-dessus stipulé sous l’article 6, le bénéficiaire devra notifier au promettant son intention d’user de l’option de bail qui lui est accordée soit par lettre recommandée avec accusé de avis de réception soit par écrit remis au promettant contre récépissé.

A défaut, la présente promesse de bail sera caduque de plein droit et le promettant sera délié de tout engagement à cet égard sans qu’aucune mise en demeure ni formalité soit nécessaire.”

Force est de constater que la SAS CORFU SOLAIRE n’a pas levée l’option dont elle bénéficiait dans le délai de 3 ans qui lui était normalement imparti (jusqu’au 15 juillet 2022) . Il s’agissait pourtant d’une durée relativement longue même si un projet d’une telle ampleur nécessitait beaucoup d’actes préparatoires.

Comme l’a déjà dit le Juge des Référés du Tribunal de Commerce de PARIS dans son ordonnance de rétractation du 3 octobre 2024 (peu important que cette décision soit dépourvue de l’autorité de la chose jugée par rapport à la présente action), c’est à tort que la SAS CORFU SOLAIRE estime qu’elle pourrait se prévaloir d’une prorogation automatique et sans formalité particulière.

Certes, l’hypothèse d’une prorogation ou reconduction a été envisagée dans les promesses mais la terminologie utilisée laisse apparaître qu’il s’agissait seulement d’une faculté et non d’une obligation (“cette promesse pourra être reconduite”).

D’ailleurs, la SAS CORFU SOLAIRE se contredit elle-même au sujet de l’automaticité alléguée comme de la prétendue absence de formalisme à respecter puisque, de sa propre initiative, elle a adressé aux promettantes deux projets d'“avenant” par message électronique du 11 juillet 2022 (cf la pièce 14 en défense).

Il s’avère que la SCI [H] et Mme [H] n’ont pas expressément accepté ces avenants avant la date butoir du 15 juillet 2022.

Il n’est pas non plus démontré que les promettantes auraient avant cette même date manifesté leur volonté non équivoque de poursuivre leur relation contractuelle avec la SAS CORFU SOLAIRE. Si des échanges téléphoniques ont bien eu lieu, leur contenu exact reste inconnu. Quant aux messages électroniques échangés en interne par des membres de la société souhaitant développer le projet (notamment la pièce 13 en défense), ils constituent des preuves à soi-même sans aucune valeur probatoire.

S’agissant de l’idée d’une reconduction tacite, elle ne peut être tenue pour acquise alors qu’elle n’a pas été prévue dans les promesses et que la SCI [H] et Mme [H] n’ont pas adopté un comportement laissant entendre qu’ils allaient nécessairement continuer ce projet avec la SAS CORFU SOLAIRE.

Des négociations se sont poursuivies mais rien de plus. La SAS CORFU SOLAIRE avait alors manifestement conscience que la SCI [H] et Mme [H] étaient libérées de leurs engagements à son égard une fois le 15 juillet 2022 passé puisque son directeur général ([D] [V]) a écrit le 1er septembre 2022 que la société demanderesse devait “avoir sécurisé à nouveau le foncier” pour que le projet de centrale photovoltaïque puisse continuer (cf la pièce 11 en défense).

Une prétendue reconduction tacite est d’autant plus contestable que la SAS CORFU SOLAIRE n’a pas spontanément versé la moindre indemnité d’immobilisation au delà du 15 juillet 2022 (contrairement à ce qui avait été convenu pour les années précédentes) ni proposé de le faire (en prétextant être dispensée de cette obligation sur le fondement de l’exception d’inexécution alors qu’elle échoue déjà à démontrer l’existence même d’un contrat qui aurait été prorogé).

Quoi qu’il en soit, les pourparlers n’ont pas duré longtemps étant donné que la SCI [H] et Mme [H] ont, par courrier recommandé en date du 28 septembre 2022 clairement informé la SAS CORFU SOLAIRE qu’ils mettaient fin à leur collaboration à défaut de nouvel accord trouvé au delà du délai de 36 mois suivant la signature des promesses litigieuses.

Il convient de souligner que la SAS CORFU SOLAIRE en a tiré les conséquences sur le plan rédactionnel pour ses projets ultérieurs, en particulier concernant la promesse de bail emphytéotique conclue le 1er février 2024 avec la COMMUNE DE [Localité 46] dans le Rhône où la formulation de la durée du bail est significativement différente :

“ARTICLE 6 – DURÉE DE LA PROMESSE

6.1 Durée initiale

La présente promesse est consentie et acceptée pour une durée initiale identique à celle de l’avenant à la promesse Syndicats, à savoir jusqu’au 16 mars 2025.

6.2 Prorogation de la durée initiale par le bénéficiaire

Avant l’arrivée du terme de la promesse, si une ou plusieurs des conditions suspensives stipulées ci-après dans la présente promesse ne sont pas levées, la durée initiale de la promesse sera prorogée par périodes successives de douze mois à compter de la fin de la durée initiale ou à compter du terme précédent, lorsque la durée initiale aura déjà été prorogée (“la durée prorogée”), sur simple notification du bénéficiaire promettant et, ce jusqu’à la réalisation complète de l’ensemble des conditions suspensives.

A cet effet, le bénéficiaire notifiera au promettant la prorogation en précisant la durée prorogée par tous procédés écrits au plus tard un mois avant l’expiration de la durée initiale ou de la durée prorogée.”

Cette différence rédactionnelle permet cette fois-ci à la SAS CORFU SOLAIRE de bénéficier d’une prorogation dès lors qu’elle entend s’en prévaloir et ce sans que l’accord de la promettante ne soit nécessaire. Il y a lieu de préciser que cette différence ne peut s’expliquer au regard des caractéristiques spécifiques de ce projet. Il s’agit clairement d’une modification des dispositions contractuelles pour éviter les déboires rencontrés par la SAS CORFU SOLAIRE dans le dossier [H].

Quand bien même existerait-il encore un doute au sujet d’une éventuelle prorogation des promesses litigieuses, il doit en tout état de cause profité aux promettantes.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, faute d’avoir levé l’option dans le délai dont elle bénéficiait, la SAS CORFU SOLAIRE ne peut pas aujourd’hui exiger, qui plus est sans la moindre contrepartie financière, la prorogation forcée pour une durée supplémentaire d’un an des promesses conclues par la SCI [H] et Mme [H].

Les promesses de bail emphytéotiques étant caduques de plein droit depuis le 15 juillet 2022 conformément aux stipulations contractuelles, la SCI [H] et Mme [H] étaient en principe libres de mener des négociations en vue de la concrétisation du projet de centrale photovoltaïque sur leurs parcelles avec toute autre personne intéressée.

Le cas échéant, il appartiendra au Tribunal de Commerce de PARIS et à lui seul de sanctionner, dans le cadre de l’action en concurrence déloyale dont il est saisi, tout acte illicite que le groupe AEDES / PHOTOSOL aurait éventuellement commis au préjudice de la SAS CORFU SOLAIRE.

Le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE ne répondra donc pas aux longs moyens développés à ce sujet étant donné qu’il n’est saisi que de la question de la prorogation des promesses. Il en est de même s’agissant du recours engagé contre le permis de construire et de son renouvellement puisqu’il relève de la compétence du Tribunal Administratif de BORDEAUX.

Conformément à l’objet du litige, le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE se contentera seulement de dire que la SCI [H] et Mme [H] ont respecté leurs engagements contractuels en laissant à la SAS CORFU SOLAIRE, si elle le souhaitait, opter en faveur de la conclusion de baux emphytéotiques jusqu’au 15 juillet 2022 et que les promettantes n’étaient pas tenues de poursuivre leurs relations avec la bénéficiaire des promesses une fois cette date passée. La SAS CORFU SOLAIRE sera par voie de conséquence déboutée de sa demande de prorogation.

2°) SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS FORMULÉE PA LES DÉFENDERESSES

En vertu de l’article 768 du Code de Procédure Civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’occurrence, il ressort du dispositif des dernières conclusions de la SCI [H] et Mme [H] qu’elles ont formulé une demande de dommages et intérêts “à titre subsidiaire”.

Même si leur avocate a soutenu à l’audience du 26 juin 2025 qu’il s’agissait en fait d’une demande reconventionnelle qu’il fallait examiner en tout état de cause, le Tribunal ne peut suivre cette argumentation contredisant le dispositif des écritures des défenderesses. Cette demande qualifiée de subsidiaire n’est censée devoir être examinée que dans l’hypothèse où la demande principale de la SCI [H] et Mme [H] était rejetée (soit leur demande tendant à confirmer que les promesses de bail sont caduques).

Dans la mesure où le Tribunal fait droit à leur demande principale, la demande formulée par la SCI [H] et Mme [H] uniquement à titre subsidiaire est sans objet.

3°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Partie perdante, la SAS CORFU SOLAIRE supportera les dépens et sera déboutée en conséquence de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de condamner la SAS CORFU SOLAIRE à payer à la SCI [H] et Mme [H] une indemnité de 5.000 € au titre des frais non compris dans les dépens que les promettantes ont été contraintes d’exposer pour se défendre.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que les promesses de bail emphytéotique conclues le 15 juillet 2019 entre la SAS CORFU SOLAIRE d’une part et la SCI [H] et [U] [L] épouse [H] d’autre part sont caduques,

DÉBOUTE la SAS CORFU SOLAIRE de toutes ses demandes,

DIT que la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI [H] et [U] [L] épouse [H] à titre subsidiaire est sans objet dès lors qu’il a été fait droit à leur demande principale,

CONDAMNE la SAS CORFU SOLAIRE aux dépens,

CONDAMNE la SAS CORFU SOLAIRE à payer à la SCI [H] et [U] [L] épouse [H] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 11 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Stéphanie VIGOUROUX Valérie BOURZAI