N° RG 24/05194 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MXTN

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/05194 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MXTN

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Mélina BEYSANG

M^e Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

M^e Mélina BEYSANG

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [H] [C] [M]

né le 29 Juin 1958 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDERESSE :

SARL AU POTIRON, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 483. 384.962. prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Mélina BEYSANG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Juillet 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Selon un acte établi par Maître [G] [A], notaire, et signé les 4 et 5 juillet 2005, M. [L] [D] et Mme [P] [F] ont cédé à la Sarl Au Potiron leur fonds de commerce de restaurant [Adresse 2] [Localité 9], dont le bail des locaux.

M. [I] [M], bailleur, a délivré, selon un acte de commissaire de justice, à la Sarl Au Potiron le 18 octobre 2022 un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 30 juin 2023.

Saisi par M. [M], le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a, selon une ordonnance rendue le 30 mars 2023 ordonné une expertise judiciaire aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

L’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise le 26 juillet 2023.

Par un acte de commissaire de justice délivré à la Sarl Au Potiron le 30 mai 2024, M. [M] a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de fixation d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation.

Par conclusions transmises par voie électronique le 5 mars 2025, M. [M] demande au tribunal de :

— constater que le bail a pris fin le 30 juin « 2022 »,

— constater que la Sarl Au Potiron bénéficie depuis cette date du maintien dans les lieux,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 73 500 €, subsidiairement de 100 000 €,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la Sarl Au Potiron à la somme de 1 600 € ttc augmentée du montant de la taxe foncière et de la taxe de récupération des ordures ménagères,

— condamner la Sarl Au Potiron à lui verser ce montant à compter du 1er juin « 2022 » et jusqu’à la restitution des clés, à titre d’indemnité d’occupation, et sous réserve de régularisation ultérieure des charges,

— débouter la Sarl Au Potiron de toute demande, fin ou prétention,

— condamner la Sarl Au Potiron à lui verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl Au Potiron aux entiers dépens, en ce notamment compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 2 808 €.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, M. [M] rappelle avoir fait délivrer à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction le 18 octobre 2022 et expose que l’absence de renouvellement du bail n’entraîne pas de perte significative de clientèle pour la Sarl Au Potiron et que seule une indemnité de déplacement est due.

Il se fonde sur le rapport de l’expert judiciaire pour demander que l’indemnité d’éviction soit fixée à la somme de 73 500 €.

Subsidiairement, il demande que l’indemnité de remplacement qui serait due soit fixée à la somme de 100 000 € conformément au chiffrage de l’expert judiciaire.

Il conteste le montant réclamé par la Sarl Au Potiron à hauteur de 350 000 €, rappelant que l’expert judiciaire s’est prononcé sur les éléments produits par la Sarl Au Potiron.

Il ajoute qu’un fonds de commerce a été cédé dans un autre local commercial du même immeuble que celui occupé par la Sarl Au Potiron pour la somme de 110 000 € dont 10 000 € au titre du mobilier.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, il se réfère au rapport de l’expert judiciaire pour la voir fixée à la somme de 1 600 € ttc.

Il demande à ce que s’ajoutent à l’indemnité d’occupation les échéances de taxe foncière et celles de taxe d’ordures ménagères conformément au bail.

Selon des conclusions transmises au greffe par voie électronique le 16 avril 2025, la Sarl Au Potiron demande au tribunal de :

— déclarer les demandes de M. [M] irrecevables, en tout cas mal fondées,

— l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions,

— juger qu’elle aura droit à une indemnité d’éviction qui ne serait être inférieure à un montant de 350 000 €,

— maintenir l’indemnité d’occupation due par elle au montant du loyer actuel,

— le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’à une somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

La Sarl Au Potiron rappelle les termes de l’expertise judiciaire selon laquelle le déplacement du fonds est une opération pénalisante en raison de la difficulté de retrouver un emplacement dans le même secteur bénéficiant des mêmes avantages et des commodités et reproche à l’expert judiciaire de ne pas avoir tenu compte de cet aléa dans son chiffrage.

Elle fait valoir que depuis la notification du congé elle a recherché en vain des locaux présentant la même caractéristique que les locaux exploités et souligne que les indemnités de 73 500 € ou de 100 000 € fixées par l’expert ne lui permettent pas d’envisager financièrement une telle situation.

Elle conteste l’indemnité secondaire retenue par l’expert au titre du trouble commercial, indiquant que la jurisprudence la fixe à trois mois de chiffre d’affaires.

Elle indique, en se fondant sur des transactions ou des annonces, que si elle souhaite se réinstaller, la valeur d’acquisition d’un droit au bail sera largement supérieure à la valeur fixée par l’expert au titre de la valeur de déplacement.

Elle ajoute que si elle ne souhaitait pas se réinstaller, elle perdrait la possibilité de céder son fonds de commerce, que la valeur du droit au bail doit être retenue et qu’en l’espèce les valeurs retenues sont insuffisantes, ayant dû faire face à des frais et des travaux d’aménagement et d’acquisition de matériel.

Elle relève que la cession mentionnée à titre d’illustration par M. [M] n’est qu’un projet et qu’aucun élément n’est donné sur sa finalisation, tout en précisant que les situations ne sont en tout état de cause pas comparables.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle rappelle que l’expert a retenu une valeur arrondie à 15 000 € par an, hors charges, sans rechercher les prix pratiqués dans le voisinage en violation de l’article R.145-7 du code de commerce et que M. [M] ne justifie pas de sa demande à hauteur de 1 600 € ttc par mois.

Elle précise que la taxe foncière n’a jamais été réclamée par le bailleur et que le bail ne mentionne pas que le locataire doit la supporter.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2025, l’affaire a été évoquée à l’audience du 3 juin 2025 et mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que si la Sarl Au Potiron demande dans le dispositif de ses conclusions de déclarer les demandes de M. [M] irrecevables, elle ne développe aucun moyen à l’appui de cette irrecevabilité, étant en outre rappelé que conformément à l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour 6° statuer sur les fins de non-recevoir.

Par ailleurs, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de la décision mais dans ses motifs

— Sur l’indemnité d’éviction et les indemnités accessoires :

Selon l’article L.145-14 du code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, alors qu’elle est dite de déplacement ou transfert lorsque le fonds peut être réinstallé.

Il est constant que le préjudice causé par le refus de renouvellement du bailleur est évalué à la date du départ du locataire, soit en réalité à la date à laquelle les juges statuent lorsque le locataire n’a pas quitté les lieux.

Il appartient au bailleur qui soutient que l’éviction n’entraîne pas la disparition du fonds de commerce du locataire de prouver que ce dernier peut se réinstaller sans avoir à acheter ou à créer un nouveau fonds.

Enfin, il sera rappelé que le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail conformément à l’article L.145-14 du code de commerce, doit être personnel et direct ; l’indemnité d’éviction ne saurait réparer un préjudice distinct de celui causé par le refus de renouvellement.

En l’espèce, M. [M] considère que le fonds de la Sarl Au Potiron peut être transféré et l’exploitation poursuivie sans perte significative de clientèle de sorte qu’il n’y a pas lieu à indemnisation pour la perte du fonds mais uniquement à hauteur de la valeur du droit au bail.

Il lui appartient de justifier du caractère transférable du fonds.

A cette fin, M. [M] se réfère au rapport d’expertise judiciaire qui indique que « à l’instar du centre-ville, les valeurs locatives des commerces situés en périphérie immédiate sont également orientées à la baisse et le taux de vacance y est plus important.

Outre la localisation des commerces, il convient également de différencier les destinations autorisées. Si le commerce de la vente au détail (notamment le prêt à porter) souffre depuis plusieurs années avec une chute de son chiffre d’affaires, les secteurs des bars/restaurants, des commerces de détail alimentaire et liés à la santé sont relativement épargnés par cette tendance baissière.

Dans le quartier de la Krutenau, la fréquentation des bars/restaurants est orientés à la hausse depuis quelques années ainsi que les chiffres d’affaires de ce type de commerce ».

Or, M. [M] ne produit aucun élément complémentaire permettant d’étayer cette position, notamment des offres de location concernant un local de dimension similaire (salle de restauration et annexes au rez-de-chaussée de 81,40 m² et réserve/stockage/local technique en sous-sol) dans le quartier de la Krutenau ou un quartier contigu et pouvant être exploité comme restaurant.

Dès lors, M. [M] ne démontre pas que le fonds est transférable et il lui appartient d’indemniser la Sarl Au Potiron à hauteur de la valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

A cette fin, l’expert judiciaire a utilisé la méthode des barèmes ; il a ainsi retenu le chiffre d’affaires ht moyen et y a affecté un coefficient de 0,90 (la fourchette retenue pour les restaurants oscillant entre 0,65 et 1) en tenant compte de la situation privilégiée des locaux, de l’amélioration de la commercialité du quartier, des locaux, aménagés et équipés, et disposant d’une autorisation temporaire pour exploiter une terrasse et un loyer inférieur à la valeur locative du marché ainsi qu’une visibilité moyenne, un local non climatisé ne répondant pas aux normes d’accès PMR et un sous-sol peu exploitable.

La Sarl Au Potiron ne conteste pas le coefficient retenu mais le montant du chiffre d’affaires, faisant état du chiffre d’affaires 2023, en hausse, non connu au jour de l’expertise judiciaire.

Si l’indemnité doit être évaluée à la date du départ du locataire, la Sarl Au Potiron ne produit pas d’éléments comptables permettant de retenir que son chiffre d’affaires 2023 est de 92 241 €.

Il sera dans ces conditions pris en compte la moyenne retenue par l’expert judiciaire de 72 396 €, soit la moyenne des chiffres d’affaires des années 2018, 2019 et 2022, après avoir écarté les années touchées par la pandémie du covid.

L’indemnité principale sera ainsi fixée à la somme, arrondie, de 65 500 €, après avoir appliqué le coefficient 0,9.

Concernant les indemnités accessoires, il sera retenu une indemnité de remploi de 4 000 € et des indemnités de licenciement de 28 000 €, la Sarl Au Potiron n’émettant pas de critique sur ces postes.

La Sarl Au Potiron conteste le montant retenu par l’expert judiciaire au titre du trouble commercial et fait valoir que la jurisprudence, elle cite deux arrêts de la cour d’appel de [Localité 6] du 14 janvier 2004 et du 10 janvier 2005, fixe une telle indemnité à hauteur de trois mois du chiffre d’affaires.

Le trouble commercial est destiné à indemniser la perte de temps subie par les dirigeants de la société preneuse, pour la recherche de nouveaux locaux au détriment de l’activité commerciale, et plus généralement les perturbations subies par l’exploitation, du fait de la perspective d’une future perte du fonds et le critère retenu est trois mois d’excédant brut d’exploitation (critère d’ailleurs retenu dans le cadre des arrêts cités par la Sarl Au Potiron), sans que le preneur ait à faire la preuve d’un préjudice précis, dûment quantifié.

Or, selon les éléments retenus par l’expert judiciaire, la Sarl Au Potiron a dégagé un résultat déficitaire en 2022 et aucun élément n’est produit de la part de la Sarl Au Potiron pour justifier d’un EBE qui serait positif.

Le trouble commercial sera fixé à la somme de 2 500 €.

Ainsi, M. [M] sera condamné à payer à la Sarl Au Potiron une indemnité d’éviction principale de 65 500 € et des indemnités accessoires d’un montant total de 34 500 €.

— Sur l’indemnité d’occupation :

Selon le premier alinéa de l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

L’indemnité d’occupation doit être évaluée selon la valeur locative du marché.

Les locaux, d’une surface utile de 92 m² et d’une surface pondérée de 83 m², sont situés en rez-de-chaussée et en sous-sol d’un immeuble dans le quartier de [Adresse 5], entre le centre-ville et secteur universitaire de [Adresse 4], dans une rue commerçante piétonne mais ayant une visibilité moyenne de la [Adresse 7]. Ils disposent de deux entrées, ont trois fenêtres mais pas de vitrine et ne disposent pas d’un accès aux normes PMR. Une terrasse temporaire est autorisée du 1er mars au 31 octobre contre redevance.

L’expert judiciaire a mentionné dans son rapport des termes de comparaison pour des biens dont la prise d’effet varie d’août 2013 à avril 2022 et dont le loyer varie entre 216 € et 417 €/m² pondéré, le loyer le plus bas étant le plus récent.

Il cite également une location transmise par le conseil de M. [M] concernant un restaurant à l’angle de la [Adresse 8] et de la [Adresse 7] dont le loyer actuel, conformément à un bail du 6 juillet 1990, est de 110,50 €/m² utile (ou en retenant la pondération faite pour le local loué à la Sarl Au Potiron de 123,42 €/m² pondéré).

L’expert relève que ce local a une meilleure visibilité que le local occupé par la Sarl Au Potiron.

Au regard des termes de comparaison et des forces et faiblesses du bien, l’expert judiciaire a retenu une valeur locative de 180 € hors charges par m² pondéré par an.

Il sera retenu une valeur locative de 180 € par m² pondéré, soit 14 940 € par an, soit 1 245 € par mois.

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire que l’avance sur charges s’élève à la somme de 80 € par mois.

La Sarl Au Potiron sera en conséquence condamnée à payer une indemnité d’occupation de 1 245 € ht et hors charges par mois outre une avance sur charges de 80 € par mois à compter du 1er juillet 2023.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirme la Sarl Au Potiron, le bail prévoit expressément que la taxe des ordures ménagères et la taxe foncière sont à la charge du locataire (article 6-7°).

La Sarl Au Potiron est en conséquence redevable de ces taxes en plus de l’indemnité d’occupation.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

L’instance et l’expertise judiciaire ayant eu pour cause la délivrance par M. [M] d’un congé avec refus de renouvellement, il lui appartient d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise ordonnée par ordonnance de référé du 30 mars 2023.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [I] [M] à payer à la Sarl Au Potiron les sommes de :

— soixante-cinq mille cinq cents euros (65 500 €) au titre de l’indemnité principale d’éviction,

— trente-quatre mille cinq cents euros (34 500 €) au titre des indemnités accessoires,

avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la Sarl Au Potiron en quittance ou deniers à payer à M. [I] [M] une indemnité d’occupation de mille deux cent quarante-cinq euros (1 245 €) ht et hors charges par mois, outre une avance sur charges de quatre-vingt euros (80 €) par mois à compter du 1er juillet 2023, outre la taxe foncière et la taxe d’ordure ménagère,

CONDAMNE M. [I] [M] aux dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire par ordonnance du 30 mars 2023,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ