N° RG 25/01498 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLOR

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 1]

[Localité 3]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/01498 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLOR

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à

M^e Stéphanie BOEUF

Expédition par LS à

[W] [H]

le

Le Greffier

M^e Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 JUIN 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [O]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant assisté de M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

Madame [V] [O]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant assistée de M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [H]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier présent lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Juin 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/01498 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLOR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, Monsieur [N] [O] et Madame [V] [O], représentés par leur avocat, ont fait assigner Monsieur [W] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ce dernier.

Ils exposent avoir, par contrat conclu le 23 avril 2024, donné à bail au défendeur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], comprenant en outre cave (lot 84) et garage (lot 81), moyennant un loyer mensuel de 426,00 euros, augmenté de provisions sur charges.

Les loyers étant régulièrement impayés, ils lui ont fait délivrer un commandement de payer en date du 18 novembre 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans les deux mois, ils demandent au Juge des Contentieux de la Protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion sans délai du défendeur, avec le cas échéant le concours de la force publique, et sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard,

— de le condamner au paiement :

— d’une somme de 1.975,04 euros, pour les loyers impayés,

— et d’une indemnité d’occupation de 518,30 euros par mois jusqu’à évacuation complète des lieux, sous réserve du décompte de charges définitives.

Ils mettent en compte 1.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 avril 2025.

Monsieur et Madame [O], représentés par leur avocat, reprennent leurs conclusions antérieures, maintiennent leur demande portant sur la résiliation du bail, indiquent que la dette est portée à 2.012,79 euros, mais que Monsieur [H] a repris le paiement du loyer courant.

Monsieur [H] comparaît en personne, exprime son souhait de se maintenir dans son logement, et sollicite des délais de paiement. Il indique verser actuellement la somme de 30,00 euros en sus du loyer courant, mais être en mesure d’augmenter la mensualité d’apurement.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par l’huissier à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 3 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 avril 2025.

Cette dernière a, le 2 avril 2025, indiqué au Tribunal n’avoir pu rencontrer Monsieur [H] qui n’a pas donné suite aux diverses propositions de rencontre du travailleur social, mais adressé au Tribunal un bilan social relatif à la situation de ce dernier.

La demande formée par les bailleurs est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 23 avril 2024, Monsieur et Madame [O] a donné à bail à Monsieur [H] un logement situé [Adresse 6] [Localité 3], moyennant un loyer de 426,00 euros outre 80,00 euros de provisions sur charges.

Compte tenu des indexations, les loyers s’élèvent en avril 2025 à 428,06 euros par mois, la provision sur charges étant inchangée.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de six semaines.

Par acte du 18 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.840,77 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de deux mois au lieu de six semaines.

Monsieur [H] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Juge ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 janvier 2025.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Monsieur [H] reste redevable de la somme de 1.724,33 euros au 16 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Ont été expurgés de ce décompte les frais de commandement de payer (157,67 euros) et d’assignation (130,79 euros), qui relève des dépens et non du principal.

Monsieur [H] sera condamné au paiement de ce montant de 1.724,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [H] sollicite des délais de paiement.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

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Selon le bilan social établi sur demande de la Sous-Préfecture du Bas-Rhin, Monsieur [H] a accumulé deux mois d’impayés depuis mai 2024 dans la mesure où les prélèvements étaient en place avant l’arrivée des ressources salariales, tandis que les crédits et frais de justice pèsent sur son budget, mais a mis en place un plan d’apurement de 15,00 euros par mois depuis novembre 2024, qu’il souhaite augmenter.

Il est intérimaire à temps plein en qualité de paysagiste et devrait avoir la capacité financière pour rembourser sa dette locative.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, et de dire que Monsieur [H] pourra régler l’arriéré locatif en 35 échéances mensuelles, versées en sus du loyer courant, de 50,00 euros, suivies d’une 36ème échéance représentant le solde dû au titre des arriérés et intérêts.

Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne pas avoir joué en cas d’apurement total de la dette.

Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible.

En ce cas, Monsieur [H] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation et son expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées ;

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect des délais de paiement, l’occupation des lieux par Monsieur [H], malgré la résiliation du bail, cause à Monsieur et Madame [O] un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à 520,00 euros par mois, charges comprises, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Le recours à la force publique étant en soi suffisamment coercitif, il n’y a pas lieu à condamnation à une astreinte ni à une indemnité d’occupation supérieure au montant du loyer.

Monsieur [H] sera condamné à son paiement du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

En cas de non respect des délais de paiement, Monsieur [H] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

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Il n’est pas invoqué de motif exceptionnel qui justifierait la réduction ou suppression du délai d’évacuation, de sorte que Monsieur et Madame [O] seront déboutés de ce chef de demande.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision, n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [H] ayant succombé à la présente instance, il en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [N] [O] et Madame [V] [O] ;

CONSTATE que le bail conclu le 23 avril 2024 entre les parties est résilié de plein droit au 19 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à Monsieur [N] [O] et Madame [V] [O] la somme de 1.724,33 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au 16 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

ACCORDE à Monsieur [W] [H] des délais pour s’acquitter de cette dette en trente-cinq mensualités de 50,00 euros, suivies d’une trente-sixième du solde, frais et intérêts, à verser en sus des loyers courants au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois suivant le mois de la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à première défaillance à l’intérieur de ce délai, le solde deviendra immédiatement exigible ;

dans ce cas,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 520,00 euros par mois, charges comprises;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] au paiement de cette indemnité à Monsieur [N] [O] et Madame [V] [O] du jour du premier impayé à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Monsieur [W] [H], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 7], ainsi que de la cave (lot 84) et du garage (lot 81), dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [H] ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [O] et Madame [V] [O] du surplus de leurs demandes ;

dans tous les cas,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge